Recentemente, e comunque a sèguito del Decreto Salva Italia, è stata emanata una vera e propria riforma condominiale prevista dalla Legge 220 dell’11 dicembre 2012 – “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici – Riforma del condominio”, (pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012). Non è entrata immediatamente in vigore: la sua efficacia avrà inizio dal 18 giugno 2013. Si pronuncia su 32 articoli e affronta alcune tematiche importanti proprie del Condominio: le parti comuni dell’edificio, le tabelle millesimali, l’amministratore, la gestione contabile, l’assemblea e il regolamento di condominio.
Tra le novità più indicative, oltre a quelle di carattere finanziario relative al conto corrente condominiale per l’amministrazione delle spese comuni, reputo più apprezzabili le seguenti:
- il regolamento condominiale non potrà vietare di possedere o detenere animali domestici;
- sarà più facile raggiungere il numero sufficiente in assemblea per l’eliminazione delle barriere architettoniche dell’edificio (presenza di 1/3 dei millesimi e maggioranza più uno dei favorevoli);
- obbligo per l’amministratore di contrarre polizza di responsabilità professionale (purtroppo a carico dei condòmini – le solite storture);
- la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando ci sono più di 8 condòmini (non 4 come precedentemente);
- l’amministratore non può ricevere mai deleghe;
- ogni condòmino potrà installare individualmente l’antenna televisiva e/o la parabola (colpo basso per gli amanti del “decoro architettonico”);
- sarà possibile collocare – anche solo per alimentare una singola abitazione – impianti di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, ecc.) perfino sulle parti comuni senza aver bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea che potrà comunque dettare alcune regole.
Maggiori e specifici dettagli, considerato che sono tanti e rischierei di confondere, si potranno meglio leggere proprio nella norma sopra linkata.
Tornando al conto corrente.
La scure dei pagamenti in contanti oltre i mille euro ha colpito ancora. Finora i versamenti delle quote di pertinenza di ogni condòmino, così come i pagamenti verso terzi, venivano gestiti dall’amministratore, con obbligo di rendicontazione annuale o a richiesta (ogni qualvolta il condòmino lo riteneva opportuno); dal prossimo giugno ogni somma che afferisce all’amministrazione del Condominio di cui si fa parte dovrà transitare dal conto corrente che dev’essere necessariamente titolato al Condominio stesso e non più al suo amministratore che, di fatto, nella sua qualità, rimane l’unico intestatario con eventuale delega ad altro condòmino.
Questo cambiamento, anche se potrebbe sembrare una maggior tutela per i condòmini, personalmente lo ritengo superfluo.
Malgrado (ufficialmente), per la gestione del conto corrente condominiale, all’amministratore sembra non spetti nulla oltre il compenso pattuito, e nonostante per il conferimento dei suoi poteri in ordine all’apertura e gestione del conto provveda l’assemblea con propria delibera – dunque ponendo eventualmente delle limitazioni ad hoc – mi chiedo: quale potrebbe essere la convenienza per i condòmini?
- È già nelle loro facoltà prendere visione dei documenti contabili e della conduzione finanziaria dello stabile;
- per controllare l’estratto conto o le transazioni effettuate sul medesimo, il condòmino non ha autonomia, ma deve comunque avvalersi dell’intermediazione dell’amministratore, pertanto non comprendo l’utilità, stante che la medesima richiesta può avanzarla ugualmente e gratuitamente, contrariamente a quanto avverrebbe per estrarre copia della rendicontazione bancaria che invece prevede un corrispettivo da pagare a proprie spese;
- l’eventuale giacenza di somme (improbabile) sul conto, con i tassi bancari attuali, non produrrebbe certo interessi attivi e, laddove questo fosse possibile, non sarebbero mai tali da richiedere un vigile controllo da parte del condòmino;
- un eventuale comportamento scorretto posto in essere dall’amministratore in danno del Condominio dava già prima e continuerebbe a dare anche ora, indipendentemente dall’instaurando conto corrente, gli strumenti legali di tutela;
- considerato che la norma prevede pure che i versamenti sul conto da parte dei singoli condòmini debba essere effettuato in modo “tracciabile”, poco si dice delle commissioni bancarie previste per tale operazione che ricadrebbero sul condòmino al quale ultimo, secondo la norma, dovrebbe essere sconsigliato (leggiamo pure impedito) il pagamento in contanti direttamente all’amministratore che, a dire il vero, con il rilascio di ricevuta al fine, attesta già l’avvenuto pagamento della quota condominiale.
Si avrebbero solo spese di conto da riconoscere all’Istituto di credito e, inoltre, non è da escludere che giuridicamente questa nuova posizione del Condominio non rappresenti altrettante nuove forme di responsabilità solidale (ma questo lo scopriremo mano a mano che si sentenzierà sull’argomento).
Seppur vero che un Condominio dovrebbe essere una figura giuridica, rispetto alla Banca o alle Poste, com’è configurato: persona fisica o società? Questi dettagli di solito non vengono chiariti, ingenerando le solite confusioni “mirate”, di quelle che alla fine risultano rendere per chiunque tranne per il cittadino perché la diversa forma giuridica fa la differenza su alcune spese di conto, quali l’imposta di bollo annua (€ 100 per azienda, poco più di € 35 per persona fisica) e sugli interessi sull’eventuale scoperto (d’altronde analoga situazione si registra per l’apertura di conto corrente per alcune Associazioni cosiddette no profit che, malgrado siano appunto senza scopo di lucro, non vengono riconosciute come tali ma come delle vere e proprie imprese, dunque soggiacenti a spese notevoli).
Sembra che alcuni Istituti di credito si siano già adoperati per tale prossima incombenza e, da quanto appreso, non mi pare di aver avuto notizie di esenzione e/o riduzione dei costi per la tenuta di questo obbligatorio conto corrente “Condominio” (la gratuità certo non è prevista).
Di contro, ha già avuto inizio la solita strategia di mercato che, nel migliore dei casi, offre vantaggi che comunque si attestano annualmente su non meno di circa 65 euro; alcune Banche invece propongono formule variabili, a seconda del numero dei Condomini gestiti dall’Istituto, dalla quantità delle unità abitative, dal numero di operazioni, dagli addebiti delle utenze, ecc..
Questa garanzia “finanziaria” potremmo veramente percepirla priva di retropensiero? Un appunto personale sento di doverlo esprimere: il Decreto Salva Italia (varato da un Governo cosiddetto anche dei banchieri o ex tali) ha apportato numerosi cambiamenti ma, da alcuni argomenti da me trattati, emerge a mio personale parere un’azione pro sistema finanziario e creditizio e meno improntato alla tutela del cittadino. Ciò in quanto, più o meno palesemente, tutto si riconduce alle Banche:
- Fondo di solidarietà per la sospensione del mutuo prima casa: si sosterranno i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo della sospensione; in sostanza, il Fondo ripagherà alla banca il tasso di interesse applicato al mutuo. Banca che, a fronte di farraginose azioni di recupero nei confronti di clienti morosi, preferisce un simile “riconoscimento”.
- Fondo di credito per i nuovi nati: lo Stato, tramite il fondo, funge da garante, poiché ha preso l’impegno con le banche di saldare eventuali insoluti da parte del debitore, fino al 50% dell’ammontare del finanziamento. Le banche, forti di questa garanzia, hanno potuto assicurare dei tassi di interesse agevolati.
- Microcredito per le famiglie siciliane: i beneficiari dell’intervento avrebbero dovuto essere quelle famiglie prive della capacità economico-patrimoniale necessaria per ottenere il credito bancario ordinario e che, tuttavia, presentano potenzialità economiche future tali da ricevere e rimborsare un microprestito. Le banche, anche in questo caso, sono garantite da un Fondo etico appositamente costituito.
- Obbligatorietà del conto corrente del Condominio: nuove operazioni bancarie e nuove spese per i condòmini.
Che dire, potrei anche sbagliarmi (lo spero), ma al momento questo cruccio è uno dei miei pensieri ricorrenti!
