Non è raro che, accingendosi alla locazione di un immobile, ci si veda costretti – vuoi per necessità, vuoi per reciproca opportunità o altro – a sottoscrivere dei contratti di affitti tracciabili con indicato un importo, ai fini della registrazione, che poi in maniera arbitraria (ma pattuita con tolleranza) viene ritoccato in eccesso ai fini del pagamento del canone mensile.
Per informazioni più recenti sull’argomento, leggi qui: AFFITTI TRACCIABILI? COME NON DETTO: SI TORNA AI CONTANTI.
Questa “prassi”, piuttosto consolidata, credo non sia passata inosservata già da tempo ma, a meno di non essere denunciata, verificarla diventava una pratica fumosa. Tra l’altro, tale riserva era più facile imporla e disporla nei confronti del locatario che non aveva interesse a dimostrare l’esatto importo del canone di locazione; un po’ meno agevolmente si poteva avanzare nei confronti di esercizi commerciali e/o di professionisti che, diversamente, avevano e hanno tutto l’interesse a dimostrare le spese sostenute per l’eventuale affitto del locale ove viene esercitata l’attività e/o la professione in quanto costo detraibile dall’attività d’impresa.
A decorrere dal 1° gennaio 2014, tra i vari controlli a cui siamo e saremo sottoposti è stato previsto anche quello della corresponsione dei canoni di locazione che non sarà più possibile liquidare in contanti al locatore bensì con pagamento tracciabile, dunque mediante bonifico, assegno non trasferibile o altro metodo di pagamento individuabile e soggettivo.
A pensarci è stato l’art. 1 comma 49 e 50 della legge n. 147 del 27.12.2013 (cosiddetta di stabilità – in Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 302 del 27.12.2013 – Supplemento Ordinario n. 87) che così recita:
“49. All’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 10 è inserito il seguente:
«10-bis. Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali».
50. All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 1 è inserito il seguente:
«1.1. In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore».”
Pertanto, dallo scorso 1° gennaio i pagamenti degli affitti (tranne per box non di pertinenza dell’abitazione, cantine e posti auto – a meno di non rettificare un passaggio della legge come sotto evidenziato) dovranno essere tracciabili. Eventuali inadempimenti potrebbero intanto determinare delle sanzioni e, per chi fruisce della detrazione per l’affitto (anche per i figli studenti fuori sede), se non è in grado di dimostrare il pagamento nei termini ora stabiliti dalla legge, potrebbe perdere il beneficio in questione.
A dire il vero, come spesso accade, ci troviamo – a mio parere – di fronte a diverse forme interpretative, quelle che, appunto, servono da scappatoie ed escamotage vari e che rimpinguano le casse delle Stato con le spese giudiziarie necessarie per intentare ricorsi e altro per vedersi riconoscere un proprio diritto che, se sancito da una legge chiara ed inequivocabile, darebbe senz’altro quella tutela legale che di solito si auspica ma che, altrettanto abitualmente, si disattende.
Intanto è evidente che la legge riferisce di unità abitative e non immobiliari e, se tanto mi dà tanto, questa locuzione non dovrebbe contemplare quelle ad uso commerciale. Una svista, la solita incompetenza o volutamente per queste ultime non è previsto?
Altra incongruenza riguarda, a mio parere, l’eccezione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Questa scelta non si capisce bene se è stata fatta perché l’inquilino in questione sia stato considerato debole sotto l’aspetto economico a tal punto da non potersi permettere un conto corrente, che invece è richiesto per l’accredito a suo favore di qualsiasi somma che superi i 1000 euro (potenzialmente anche la pensione erogata nel mese di dicembre comprensiva della tredicesima mensilità), o se è stato evitato perché si presuppone che nelle amministrazioni pubbliche la norma antievasione fosse ultronea e superflua!
Ed ancora, mi sorge un altro dubbio: in merito al controllo sulla regolarità degli affitti, che dovrebbe essere demandato ai Comuni, sembra che questi ultimi si possano avvalere, riferendosi appunto a quanto previsto dall’art. 1130, primo comma numero 6 del codice civile, del controllo e dell’eventuale estrazione di copie dei nuovi registri dell’anagrafe condominiale – il cui obbligo di tenuta è stato riconosciuto in capo agli amministratori di Condominio con la riforma di cui alla legge 220/2012. Ebbene, questa verifica dei cosiddetti affitti in nero potrà valere per i Condomini, ma per le singole abitazioni? Se dovesse ritenersi utile fare riferimento alle utenze presso questo o quell’immobile, ho la sensazione che si possa fare l’ennesimo buco nell’acqua. Quante volte capita di trovare in affitto un immobile con le utenze domestiche già intestate al proprietario che, se già intenzionato a non registrare l’affitto (come anche per quelli stagionali), non trasferirà mai le utenze all’affittuario che sarà costretto – per tacito accordo – a corrisponderne gli importi al diretto intestatario che magari paga pure di più perché considerata come utenza con uso domestico non residente!
Un ultimo aspetto: quale sarà la garanzia che il contratto di affitto registrato e dunque l’importo bonificato o corrisposto in modo tracciabile, sia quello realmente pattuito? È così distante dalla realtà che una parte, anche minima, sia pagata sempre e comunque in contanti?
Le leggi, a mio avviso, non dovrebbero avere il sapore persecutorio né, come avviene, dovrebbero schiacciare: questo può solo condurre a trovare soluzioni non sempre condivisibili ma, se vessati, a volte giustificabili. C’è un antico e sempre attuale detto che la dice lunga su certe decisioni: “Fatta la legge, trovato l’inganno” e noi, purtroppo, di esempi operativi e manifesti ne abbiamo tanti.
Forse, se gli affitti fossero deducibili dalle tasse, avremmo un motivo in più per pretendere che tutto si svolga nella più totale legittimità, mentre così come stanno le cose, nella perenne guerra tra poveri in cui i nostri governi ci stanno costringendo, sarà sempre gradito e condiviso l’abbuono da mutuo soccorso.
A proposito di provvidenze … considerato che di tutto questo non beneficeranno coloro i quali un conto corrente – ora anche per questa finalità obbligatorio – non l’hanno mai avuto (anche per timore di vederselo pignorare interamente da un momento all’altro) ma piuttosto, roteandoci intorno, ad ottenere i soliti vantaggi saranno gli istituti di credito, è tanto difficile e complicato estendere un obbligo anche alle banche: applicare le spese di tenuta conto meno proibitive?
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