Recentemente, e comunque a sèguito del Decreto Salva Italia, è stata emanata una vera e propria riforma condominiale prevista dalla Legge 220 dell’11 dicembre 2012 – “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici – Riforma del condominio”, (pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012). Non è entrata immediatamente in vigore: la sua efficacia avrà inizio dal 18 giugno 2013. Si pronuncia su 32 articoli e affronta alcune tematiche importanti proprie del Condominio: le parti comuni dell’edificio, le tabelle millesimali, l’amministratore, la gestione contabile, l’assemblea e il regolamento di condominio.
Tra le novità più indicative, oltre a quelle di carattere finanziario relative al conto corrente condominiale per l’amministrazione delle spese comuni, reputo più apprezzabili le seguenti:
- il regolamento condominiale non potrà vietare di possedere o detenere animali domestici;
- sarà più facile raggiungere il numero sufficiente in assemblea per l’eliminazione delle barriere architettoniche dell’edificio (presenza di 1/3 dei millesimi e maggioranza più uno dei favorevoli);
- obbligo per l’amministratore di contrarre polizza di responsabilità professionale (purtroppo a carico dei condòmini – le solite storture);
- la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando ci sono più di 8 condòmini (non 4 come precedentemente);
- l’amministratore non può ricevere mai deleghe;
- ogni condòmino potrà installare individualmente l’antenna televisiva e/o la parabola (colpo basso per gli amanti del “decoro architettonico”);
- sarà possibile collocare – anche solo per alimentare una singola abitazione – impianti di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, ecc.) perfino sulle parti comuni senza aver bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea che potrà comunque dettare alcune regole.
Maggiori e specifici dettagli, considerato che sono tanti e rischierei di confondere, si potranno meglio leggere proprio nella norma sopra linkata.
Tornando al conto corrente.
La scure dei pagamenti in contanti oltre i mille euro ha colpito ancora. Finora i versamenti delle quote di pertinenza di ogni condòmino, così come i pagamenti verso terzi, venivano gestiti dall’amministratore, con obbligo di rendicontazione annuale o a richiesta (ogni qualvolta il condòmino lo riteneva opportuno); dal prossimo giugno ogni somma che afferisce all’amministrazione del Condominio di cui si fa parte dovrà transitare dal conto corrente che dev’essere necessariamente titolato al Condominio stesso e non più al suo amministratore che, di fatto, nella sua qualità, rimane l’unico intestatario con eventuale delega ad altro condòmino.
Questo cambiamento, anche se potrebbe sembrare una maggior tutela per i condòmini, personalmente lo ritengo superfluo.
Malgrado (ufficialmente), per la gestione del conto corrente condominiale, all’amministratore sembra non spetti nulla oltre il compenso pattuito, e nonostante per il conferimento dei suoi poteri in ordine all’apertura e gestione del conto provveda l’assemblea con propria delibera – dunque ponendo eventualmente delle limitazioni ad hoc – mi chiedo: quale potrebbe essere la convenienza per i condòmini?
- È già nelle loro facoltà prendere visione dei documenti contabili e della conduzione finanziaria dello stabile;
- per controllare l’estratto conto o le transazioni effettuate sul medesimo, il condòmino non ha autonomia, ma deve comunque avvalersi dell’intermediazione dell’amministratore, pertanto non comprendo l’utilità, stante che la medesima richiesta può avanzarla ugualmente e gratuitamente, contrariamente a quanto avverrebbe per estrarre copia della rendicontazione bancaria che invece prevede un corrispettivo da pagare a proprie spese;
- l’eventuale giacenza di somme (improbabile) sul conto, con i tassi bancari attuali, non produrrebbe certo interessi attivi e, laddove questo fosse possibile, non sarebbero mai tali da richiedere un vigile controllo da parte del condòmino;
- un eventuale comportamento scorretto posto in essere dall’amministratore in danno del Condominio dava già prima e continuerebbe a dare anche ora, indipendentemente dall’instaurando conto corrente, gli strumenti legali di tutela;
- considerato che la norma prevede pure che i versamenti sul conto da parte dei singoli condòmini debba essere effettuato in modo “tracciabile”, poco si dice delle commissioni bancarie previste per tale operazione che ricadrebbero sul condòmino al quale ultimo, secondo la norma, dovrebbe essere sconsigliato (leggiamo pure impedito) il pagamento in contanti direttamente all’amministratore che, a dire il vero, con il rilascio di ricevuta al fine, attesta già l’avvenuto pagamento della quota condominiale.
Si avrebbero solo spese di conto da riconoscere all’Istituto di credito e, inoltre, non è da escludere che giuridicamente questa nuova posizione del Condominio non rappresenti altrettante nuove forme di responsabilità solidale (ma questo lo scopriremo mano a mano che si sentenzierà sull’argomento).
Seppur vero che un Condominio dovrebbe essere una figura giuridica, rispetto alla Banca o alle Poste, com’è configurato: persona fisica o società? Questi dettagli di solito non vengono chiariti, ingenerando le solite confusioni “mirate”, di quelle che alla fine risultano rendere per chiunque tranne per il cittadino perché la diversa forma giuridica fa la differenza su alcune spese di conto, quali l’imposta di bollo annua (€ 100 per azienda, poco più di € 35 per persona fisica) e sugli interessi sull’eventuale scoperto (d’altronde analoga situazione si registra per l’apertura di conto corrente per alcune Associazioni cosiddette no profit che, malgrado siano appunto senza scopo di lucro, non vengono riconosciute come tali ma come delle vere e proprie imprese, dunque soggiacenti a spese notevoli).
Sembra che alcuni Istituti di credito si siano già adoperati per tale prossima incombenza e, da quanto appreso, non mi pare di aver avuto notizie di esenzione e/o riduzione dei costi per la tenuta di questo obbligatorio conto corrente “Condominio” (la gratuità certo non è prevista).
Di contro, ha già avuto inizio la solita strategia di mercato che, nel migliore dei casi, offre vantaggi che comunque si attestano annualmente su non meno di circa 65 euro; alcune Banche invece propongono formule variabili, a seconda del numero dei Condomini gestiti dall’Istituto, dalla quantità delle unità abitative, dal numero di operazioni, dagli addebiti delle utenze, ecc..
Questa garanzia “finanziaria” potremmo veramente percepirla priva di retropensiero? Un appunto personale sento di doverlo esprimere: il Decreto Salva Italia (varato da un Governo cosiddetto anche dei banchieri o ex tali) ha apportato numerosi cambiamenti ma, da alcuni argomenti da me trattati, emerge a mio personale parere un’azione pro sistema finanziario e creditizio e meno improntato alla tutela del cittadino. Ciò in quanto, più o meno palesemente, tutto si riconduce alle Banche:
- Fondo di solidarietà per la sospensione del mutuo prima casa: si sosterranno i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo della sospensione; in sostanza, il Fondo ripagherà alla banca il tasso di interesse applicato al mutuo. Banca che, a fronte di farraginose azioni di recupero nei confronti di clienti morosi, preferisce un simile “riconoscimento”.
- Fondo di credito per i nuovi nati: lo Stato, tramite il fondo, funge da garante, poiché ha preso l’impegno con le banche di saldare eventuali insoluti da parte del debitore, fino al 50% dell’ammontare del finanziamento. Le banche, forti di questa garanzia, hanno potuto assicurare dei tassi di interesse agevolati.
- Microcredito per le famiglie siciliane: i beneficiari dell’intervento avrebbero dovuto essere quelle famiglie prive della capacità economico-patrimoniale necessaria per ottenere il credito bancario ordinario e che, tuttavia, presentano potenzialità economiche future tali da ricevere e rimborsare un microprestito. Le banche, anche in questo caso, sono garantite da un Fondo etico appositamente costituito.
- Obbligatorietà del conto corrente del Condominio: nuove operazioni bancarie e nuove spese per i condòmini.
Che dire, potrei anche sbagliarmi (lo spero), ma al momento questo cruccio è uno dei miei pensieri ricorrenti!
Commenti
323 risposte a “Dal 18 giugno 2013 entra in vigore la riforma del Condominio”
Gentile sign.ra Pina Abitiamo in un condominio di circa 50 appartamenti avendo comprato casa abbiamo fatto dei lavori e abbiamo messo i contatori dell’acqua ,perche’ qui si paga l’acqua a persona e vorremmo pagare per il reale consumo dell’acqua , facendo l’assemblea dicono che non si possono mettere i contatori se tutti i condomini sono d’accordo ,infatti e’ impossilie perche’ ci sono dei morosi. Volevo chiedere ma visto che li abbiamo messi non possiamo dare il conteggio del consumo dell’acqua anche senza l’apporvazione dell’assemblea, dimenticavo nel verbale abbiamo scritto che abbiamo il contatore dell’acqua.
Nel regolamento del condomionio non si parla della divisione dell’acqua non c’e’ qualche legge che di questo grazie infinite
Il contratto era stato fatto dai nostri vicini che sono stati i primi ad abitare in questa palazzina. La bolletta era a nome loro oggi è a nome mio. Tutti sono in grado di vedere in base ai metri cubi quanto si consuma.forse l’unica cosa è chiamare una ditta con gli operatori che escono a leggere e dividere esattamente le spese dell’acqua.
Sicuramente loro sono quelli che consumano di più essendo in tre. Non andrà bene pagare in base al consumo.
Ciao Eleonora, considerata la specificità della tua situazione, ritengo sia utile rivolgersi a qualcuno che possa verificare lo stato dei luoghi e la reale condizione di questo o questi contatori così da indicarvi la soluzione più congrua per tutti. E’ ovvio che chi ha interesse a non cambiare le cose si opporrà; verificate pure cos’è previsto nei vostri titoli di proprietà in merito alla ripartizione delle spese di consumo acqua.
Che io sappia, non si può modificare il sistema di verifica dei consumi se le unità immobiliari non sono dotate di contatore proprio perché in questo caso occorrerebbe sostituire quello generale al quale sono allacciati tutti i vostri impianti. Visto che, da ciò che riferisci, tutti voi avete la possibilità di poter verificare il consumo individuale, dovrebbe essere più facile sostituire il contatore generale. Ma su questo dovrebbe esprimersi un tecnico che veda realmente come stanno le cose.
Ti auguro una buona giornata.
Salve io vivo in una palazzina di 5 appartamenti senza amministratore. 1 contatore dell’acqua unico e quello con indicato i m cubi dell’acqua consumata sotto il lavello della cucina. Ora paghiamo una quota a famiglia e non posso mettere un contatore personale altrimenti ribalterei mezza casa…che fare per pagare effettivamente il mio vero consumo?
Ciao Eleonora, il contatore unico a nome di chi è? Com’è stato deciso il metodo di pagamento e da chi? Sei solo tu in grado di stabilire il tuo consumo personale in metri cubi o anche gli altri? Immagino tu abbia letto alcuni quesiti in merito, se non riesci a trovare la risposta alla tua domanda in quelle, dovresti darmi qualche elemento in più perché io possa comprendere. Grazie. A presto.
gentile sig. Pina abito in un condominio di 9 unità, composto da 4 appartamenti e 5 esercizi commerciali. Abbiamo un amministratore, ma da quest’anno non è stato confermato. Vorremmo gestire in proprio, nominando una persona interna. Siamo in totale 8 proprietari, 3 famiglie, un appartamento in vendita, il resto sono negozi e attività commerciali. Non tutti sono d’accordo, c’è chi vorrebbe un nuovo amministratore, chi come me nominare una persona residente. Cosa mi consiglia?
Distinti saluti,
Massimo.
Ciao Massimo, scusa ma non mi è chiaro il numero dei condòmini. Come saprai, l’obbligo di nominare un amministratore nasce nel momento in cui un Condominio è composto da più di 8 condòmini, intendendosi come tali il numero dei proprietari delle unità immobiliari (ovvero dei 1000 millesimi) che, seppure a volte più numerose, potrebbero essere riconducibili ad un solo titolare.
Riferisci di 8 proprietari e, se così stanno le cose, potreste anche fare a meno di nominare un amministratore ma, come potrai leggere nelle conversazioni precedenti il tuo quesito (quelle intrattenute con Sandro), proprio su questo argomento (e il caso di Sandro rispetto a quello da te esposto è più semplice, stante che da te ci sono pure degli esercizi commerciali, dunque delle attività), suggerisco di non fare a meno di un amministratore, potrebbe sembrare una gestione più conveniente, ma nel concreto potrebbe non rivelarsi tale, soprattutto se dovessero nascere delle controversie da e verso terzi e tra i condòmini stessi.
Questo è il mio personale suggerimento e quello che farei se dovessi essere io nella medesima situazione.
Ti auguro una buona giornata.
Gentile Signora Pina buongiorno, (chiedo scusa per eventuali errori di ortografia ma scrivere don il cellulare è spesso complicato) .
Avrei una domanda veloce per Lei..
Brevemente.. abito in un condominio la cui ripartizione dell ‘acqua è divisa per numero di persone. Vorrei installare un contalitri in casa, lAmminstratore dice che devo avere il permesso dell ‘Assemblea poichè verrebbe ad essere modificata la tipologia di calcolo.
Ho sentito diversi pareri ma non trovo una Legge o una norma che mi dia la possibilità di installare il contatore senza avere ilboermesso dell ‘Assemblea..
Mi aiuti la prego… un abbraccio Stefano.
Ciao Stefano, correggimi se sbaglio: esiste un unico contatore dell’acqua (condominiale) e, indipendentemente dal consumo individuale, l’importo da corrispondere viene calcolato in base ai componenti il nucleo familiare di ogni abitazione (immagino che il criterio di ripartizione adottato sia stato previsto già nel regolamento o con qualche delibera assembleare, viceversa, di solito si paga per millesimi – anche se il metodo applicato nel tuo Condomino è pur sempre legittimo). Vorresti installare un contatore nel tuo appartamento staccandoti da quelli condominiali, ho capito bene?
Effettivamente, in un momento in cui si cerca di razionalizzare tutto, la tendenza è quella di correre al risparmio (sempre che questo sia reale) e tu, per sollevare una simile osservazione, avrai i tuoi buoni motivi per ritenere che l’attuale forma di calcolo non sia per te conveniente.
Ma, purtroppo, che io sappia, pur essendo prevista l’installazione dei contatori autonomi per i privati (DPR 4 marzo 1996, successivamente riepilogato nel Decreto Legislativo n. 152 del 3 aprile 2006 che ha demandato alle Regioni l’adozione delle norme e misure volte a razionalizzare i consumi e eliminare gli spechi, come potrai tu stesso leggere all’art. 146 dello stesso), per i Condomini già esistenti (come il tuo) questa possibilità è data solo se tutti i proprietari sono d’accordo ma, per poter modificare questa condizione, ovvero consentire al singolo condòmino di installare autonomamente un contatore individuale, occorre chiedere il consenso all’assemblea alla quale, nulla ti vieta di proporre la tua richiesta. Ovviamente, perché sia fattibile, ci sarà bisogno della maggioranza dei partecipanti al Condominio, in rappresentanza dei due terzi dei millesimi.
Prova a perorare la tua causa motivando l’eventuale risparmio, installando i contatori autonomi, anche in capo ad altri soggetti presenti nel Condominio.
Spero di esserti stata utile. Cordiali saluti.
gentile sig. Pina abito in una palazzina di 15 edifici di cui 12 di unico proprietario
e 3 di altri proprietari diversi , è obbligatorio l’amministratore? grazie
Ciao Alessia, in merito a questo argomento ho già dato numerose risposte, non ultima quella del 24 ottobre 2013.
Se dovessi avere ancora delle perplessità, rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione in merito. Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Salve gent.ma Pina, sono a chiederle un chiarimento della sua risposta al quesito di Roberto: quando lei dice “dovrà essere uno di voi condòmini a farsi carico di tutto come facente funzione. Diversamente, le responsabilità civili e penali incombono su tutti i condòmini” cosa intende per “diversamente”: è possibile non nominare ne un “amministratore” ne un “facente funzione” quindi ? In questo caso … il codice fiscale del condominio che fine fa? a chi va associato? (noi per es. siamo 6 e abbiamo un ascensore).ho letto nel forum ma non capisco bene il da farsi.
La ringrazio anticipatamente e complimenti per il sito.
Saluti
Ciao Sandro, intanto devo scusarmi con te. Ho potuto constatare che già in passato, esattamente l’11 novembre scorso, avevi posto un quesito al quale, per non ripetermi, avevo risposto rimandando ad altra mia replica precedente. Credo di non essere riuscita nel mio intento tanto che i dubbi ti sono rimasti e, vista l’esperienza, mi riprometto di non rinviare più a precedenti interventi che non siano identici.
Riferisci che il tuo Condominio, composto da sei unità, ha già un codice fiscale e un conto corrente (a nome di chi?). Non mi sono chiare alcune cose: quando non avete confermato l’amministratore, all’Agenzia delle Entrate chi è subentrato? E’ possibile che il precedente amministratore non abbia comunicato la sua estromissione dal vostro Condominio? A chi arrivano eventuali comunicazioni? Chi adempie agli obblighi fiscali?
Il Condominio esiste già fisicamente nel momento in cui una proprietà si fraziona e da un unico proprietario si passa a più soggetti ai quali vanno piani o porzioni in proprietà esclusiva e non. Per legge, l’obbligo di nominare un amministratore, è previsto solo quando i condòmini sono più di otto; può farlo l’assemblea o l’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini.
Infatti, un Condominio si può sciogliere solo “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato”.
Ora, è pacifico che il tuo possiede già un codice fiscale e anche un conto corrente, pertanto, esiste pure per il fisco. Il condòmino al quale è associato (o sarà associato) il codice fiscale è il cosiddetto facente funzione e, in quanto tale, ha delle responsabilità civili e penali, come fosse un amministratore, tanto che deve pure indicare i suoi dati anagrafici in un luogo accessibile perché tutti sappiano chi è il responsabile. Diversamente, le responsabilità incomberebbero su tutti i condòmini. Questo diversamente sta ad indicare che se un Condominio non ha (e non ha mai avuto) un codice fiscale, essendo sconosciuto per il fisco, si autogestirà come meglio crede e, in questo caso tutti i condòmini avrebbero pari responsabilità civili e penali. Sta pure ad indicare che in presenza di un amministratore, sarebbe quest’ultimo a rispondere penalmente e civilmente per eventuali inadempimenti previsti dalla sua funzione.
A questo punto, contrattando un importo equo rispetto al tipo di gestione amministrativa del tuo Condominio (poche bollette e ascensore), penso sia più conveniente avere un amministratore piuttosto che una persona che si fa carico – tra l’altro senza le dovute competenze e pure volontariamente – di aspetti che potrebbero rivelarsi in futuro anche più complicati e articolati.
Spero di essere stata chiara. Se anche questa volta non ho soddisfatto la tua curiosità, non esitare a farmi sapere. Grazie. Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Salve e grazie per la risposta: so di non essere stato chiaro: provo a puntualizzare:
condominio di 6 condomini
codice fiscale
conto corrente bancario intestato al condominio
ascensore e estintori (che implicano F24 ogni anno tramite commercialista)
pagamenti bollette tramite banca (RID)
1 condomine a turno viene nominato Amministratore (senza compenso) e registrato presso Agenzia Entrate
registro di condominio dove registriamo approvazioni bilanci annui , etc
Quello che vorremmo è gestire il condominio al minimo delle spese e :
avere stesse responsabilità civili e penali
non nominare quindi un amministratore
avere una lista completa e chiara degli adempimenti che ci spartiremo
Se possibile cosa dobbiamo nominare e registrare all’Agenzia delle entrate?un facente funzione o possiamo dichiarare di non avere più un amministratore e in che forma?
Spero di essere stato più chiaro e se servono altre info chieda pure…
Intanto Grazie e buona serata
Buongiorno Sandro, alla luce delle ulteriori delucidazioni confermo la mia precedente risposta: colui che rappresenta il Condominio, anche se a titolo gratuito, ha le medesime funzioni dell’amministratore e si assume le responsabilità nei confronti dei soggetti terzi al Condominio, anche se dovesse essere dispensato da eventuali responsabilità da parte degli altri condòmini.
Per quanto riguarda la registrazione del nominativo all’Agenzia delle Entrate, così come ti ho già scritto, il codice fiscale esiste e le utenze e altro sono già intestate al Condominio. Nell’ipotesi in cui un Condominio – che non ha l’obbligo di nominare un amministratore – non intendesse nemmeno aprire un codice fiscale a nome del Condominio stesso (che ribadisco esiste fisicamente in ogni caso anche se a quel punto sconosciuto per il fisco), le varie utenze e altro in comune dovrebbero essere comunque intestate a qualcuno, ovvero un condòmino: chi lo farebbe?
Cordiali saluti.
Gent.ma Pina abito in una palazzina di sei condomini e tutto andava bene fino a quando uno di loro ha comprato un SUV che non riuscìva a mettere in garage perché nel cortile vi era una scala adiacente al muro perimetrale opposto ai garage che termina proprio all’altezza del suo. Questa scaletta è in ferro e serve per accedere al piano strada. Da quando ci abito -circa vent’anni c’è sempre stata ed è comoda x me in quanto ho il giardino da quella parte e mi consente di accedere comodamente al garage. Tre dei sei inquilini si sono rivolti ad un avvocato ed ad un perito sostengono che non c’è nel rogito ed è abusiva e quindi va tolta. il condominio avrà 40 anni e secondo me è stata installata poco dopo la costruzione. Come posso fate x non farla togliere? Posso chiedere i danni al condominio se la tolgono, visto che la mia proprietà perde di valore? Grazie
Ciao Patrizia, il quesito che poni è piuttosto specifico e richiede la conoscenza dei luoghi e dell’esatto sito in cui è posta la scala di cui parli, oltre al fatto che si dovrebbe capire: da chi e per chi è stata allora installata, a chi serva questa scala, se può essere sfruttata da tutti i condòmini o meno, documentare (anche mediante testimonianze) da quanto tempo è stata installata e altri riferimenti che in questa sede non è possibile valutare.
Non avendo contezza di come realmente stiano le cose, ti suggerisco di rivolgerti ad un tuo legale di fiducia, magari tenendo conto di quei pochi elementi che ho accennato sopra.
Non sto facendo alcun riferimento all’amministratore poiché mi sembra di capire che non l’abbiate né l’avete mai avuto.
Ti auguro una buona giornata.
Gentile Pina , grazie sempre per i tuoi consigli e spiegazioni “vitali” per noi. Siamo un condominio orizzontale di sei proprietari ,regolarmente con C.F. ragionando su delle ricerche fatte ho capito che i registri indispensabili da tenere dal condomino che si “offre ” come amministratore sono : l’anagrafica dei condomini e/o affittuari e il registro delle assemblee , nel nostro condominio abbiamo 4 bollette enel e due acqua all’anno da pagare , totale circa 1900 euro A cosa servirebbe il registro delle movimentazioni spese visto che se c’è la necessità ci aggiustiamo da soli per riparazioni comuni da effettuare . In cosa sbaglio?…… Grazie per la risposta ..
Ciao Giovanni, sono io a ringraziare te per l’apprezzamento e per le parole carine che esprimi nei confronti del mio sito. Aggiungo che mi sono permessa di spostare la tua domanda nella sezione corrispondente ovvero in calce al post che tratta l’argomento Condominio.
Passiamo al tuo quesito. Com’era prevedibile, dopo la riforma del Condominio e dalla sua entrata in vigore, le difficoltà nella sua concreta attuazione non si sono fatte attendere, tanto da richiedere alcune modifiche che la rendessero meno rigida e più “umana”. Sono state riviste alcune maggioranze per favorire gli interventi per il risparmio energetico, i requisiti per poter fare l’amministratore di Condominio, il “fondo lavori” per le ristrutturazioni viene rimodulato e, anche per il registro dell’anagrafe condominiale, i dati sulle condizioni di sicurezza da indicare sono quelli relativi alle parti comuni dell’edificio e non alle proprietà individuali.
Come tu saprai, il tuo Condominio potrebbe anche non avere un amministratore, l’esistenza però di un codice fiscale rende “visibile” la posizione del tuo Condominio e, come giustamente fai rilevare tu, qualcuno che “si offra” a questo ruolo ci dev’essere e deve seguire alcuni dettami. Legando il suo nome alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate come “facente funzione” si assume anche delle responsabilità civili e penali che, invece, se vi fosse un amministratore, chiamato a rendere un’equa prestazione al tipo di contabilizzazione (visto che le vostre spese e i vostri movimenti contabili non sono eccessivi) queste sarebbero da imputare a persona comunque demandata a questo ruolo. Ad ogni modo, non averlo è pur sempre una vostra scelta, sicuramente dettata da motivi di economicità, che va rispettata.
E’ innegabile che tutte le incombenze “obbligatorie” previste per il Condominio siano attribuite alla figura dell’amministratore (se c’è e si ha l’obbligo di averlo); in assenza del quale, però, chiunque sia il “facente funzione” ha anch’egli, tra le altre cose, l’obbligo di esecuzione degli adempimenti fiscali. Mi sembra di capire che voi non abbiate un conto corrente intestato al Condominio, conto corrente la cui adozione si fa obbligo nei confronti dell’amministratore (“l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio”) e non certo di un “facente funzione”; inoltre, il registro di contabilità, in cui bisogna annotare entro trenta giorni ogni movimento corrispondente a quello sul conto corrente, in mancanza di quest’ultimo non ha motivo di esserci (almeno non fino a quando andrete tutti d’amore e d’accordo – si spera a lungo).
Mi chiedi in cosa sbagli: considerato che il tuo Condominio non ha l’obbligo di avere un amministratore, ma comunque si trova nelle condizioni che ho già espresso sopra, attribuzione di un codice fiscale e la presenza di uno che “si offre”, quest’ultimo si assume le conseguenti responsabilità civili e penali poiché prende in carica la gestione del Condominio. Diversamente la responsabilità civile e penale sarebbe divisa equamente tra tutti i condòmini. E’ opportuno che un condòmino si assuma questo onere volontariamente?
Ti auguro una buona giornata.
Ciao Pina , desidero una spiegazione su un argomento che reputo incongruente . A Roberto , (risposta precedente ) che si trova nella medesima nostra situazione hai detto che la responsabilità civile e penale ricade su tutti i condomini ,viceversa nel nostro caso , hai detto che chi si assume il ruolo di facente funzioni è responsabile civile e penale . Mi puoi spiegare la differenza tra il caso Roberto e il nostro ? Con simpatia … Giovanni
Scusa Giovanni, hai ragione nel dire che la mia seconda esposizione non sembra essere coerente, in realtà a volte può capitare che nel dare una risposta meno articolata e, soprattutto facendo riferimento a precedenti mie risposte, dando per scontato che si possano rileggere quelle di prima, ometto volontariamente alcuni riferimenti e nel caso di Roberto (che ora che me l’hai fatto notare correggerò immediatamente, certa che lo stesso Roberto ne leggerà il contenuto essendosi registrato per essere informato sulla conversazione in merito a questo argomento) ho proprio dimenticato di far precedere la frase da “Diversamente”. Prova ne è che in quella risposta insisto nel suggerire che la gestione del Condominio, anche se piccolo, possa essere affidata ad un professionista, contrattandone l’importo.
Ti ringrazio per avermi segnalato questa svista.
Cordiali saluti.
Siamo 5 condomini che nell’anno 2005 hanno costituito un condominio. Oggi con le nuove leggi possiamo revocare l’amministratrice ed un condomine tenere la contabilità’ in base alla legge, in quanto siamo meno di 8 e potremmo risparmiare visto i tempi che corrono. Abbiamo in comune solo l’assicurazione dello stabile, 7 lampadine condominiali, (non abbiamo ascensore) Per intenderci non vogliamo decostituire il condominio ma bensi’ risparmiare nella parcella dell’amministratore. Una vostra risposta è gradita.
grazie e Buone Feste.
Ciao Roberto, se dai uno scorcio alle precedenti domande e risposte in calce al mio post troverai senz’altro la soluzione al tuo quesito che ho già trattato ampiamente.
Per opportunità posso solo dirti che malgrado sembri profilarsi un risparmio, la presenza di un amministratore in un Condominio è sempre auspicabile (pensa se dovessero esserci dei lavori di ristrutturazione di una certa entità e la relativa ripartizione, ecc.), l’unica cosa che potreste fare è contrattare l’importo annuo spettante all’amministratore che, per così poche incombenze, credo possa anche gestire meglio l’importo della sua prestazione.
Se proprio la decisione è quella di rimanere senza, considerato che il Condominio è già costituito, dunque immagino abbia pure un suo codice fiscale, ecc., dovrà essere uno di voi condòmini a farsi carico di tutto come facente funzione. Diversamente, le responsabilità civili e penali incombono su tutti i condòmini.
Suggerisco di trovare un amministratore consapevole di dover gestire un piccolo Condominio e, in quanto tale, anche competitivo sul mercato!
Ti auguro un buon proseguimento di serata e, con l’occasione, auguro anche a te buone feste.
Ciao Pina, torno a trovarti con un altro quesito. Vorrei sapere come si fa a cambiare amministratore. I termini tecnici non li so, ma di norma a ogni fine esercizio corrisponde un inizio nuovo esercizio, con conseguente assemblea ordinaria con presentazione consuntivo anno precedente e preventivo nuovo anno. Di norma tale assemblea inizia con la conferma dell’amministratore. E’ possibile in tale sede e occasione non riconfermare l’amministratore o bisogna comunicargli prima l’intenzione di cambiarlo e presentarsi già all’assemblea con un nuovo amministratore? e credo che per poter cambiare amministratore alla sua naturale scadenza non sia necessario dare giustificazioni del perché lo si voglia fare, ma basti essere la maggioranza dei condòmini e dei millesimi. Sbaglio? Ancora un problema: il nostro amministratore amministra due condomini vicini, che hanno un unico conto corrente, e che formano in solido i mille millesimi. Quindi per cambiare amministratore occorre che entrambi i condomini siano d’accordo e lo facciano contestualmente? Le assemblee nostre e dell’altro palazzo sono diverse, divise, non ci siamo mai incontrati e non abbiamo mai deliberato nulla insieme, ma il conto corrente su cui facciamo i bonifici è lo stesso e i millesimi divisi tra i due condomini. Grazie della risposta. Se non ti risento prima tanti cari auguri di buon Natale
Ciao Fabiana, è sempre un piacere ritrovarti, peccato che i problemi rimangono più o meno uguali!
Cercherò di seguire l’ordine con cui hai esposto i quesiti.
L’art. 9 della legge 220/2012 (Riforma del Condominio), ha modificato l’art. 1129 del codice civile sostituendolo, nella parte che interessa la tua domanda, così come segue:
Questo sta ad indicare che ogni anno l’amministratore deve essere sottoposto a conferma, quest’ultima va inserita all’ordine del giorno nella convocazione di assemblea, non è necessario che la richieda alcuno a meno che non vi siano motivate ragioni per una eventuale revoca (ma questo è un altro discorso).
Così come facevi rilevare tu stessa, per la sua conferma o per la sua revoca “a scadenza” (in seconda convocazione – che è quella a cui di solito si fa seguito), il quorum costitutivo dev’essere di 1/3 dei condòmini e 334 millesimi, il quorum deliberativo dalla maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi.
A dire il vero, in merito a ciò che scrivi sui millesimi divisi tra i due Condomini vicini, con conto corrente unico ma con assemblee separate, non ho compreso cosa tu intenda dire. Nelle vostre deliberazioni (o costituzioni), come fate a stabilire le maggioranze se riferisci di un’assemblea parziale? Posso comprendere che l’amministratore segua più Condomini, ma non capisco come possa essere il Condominio “con i mille millesimi in solido”! Mi piacerebbe tornare sull’argomento ma con qualche elemento specificativo ulteriore, probabilmente sfugge qualcosa a me. Ti chiedo cortesemente di farmi sapere. Grazie.
Anche a te, se non dovessimo rileggerci prima del Natale, faccio i miei migliori auguri di buone feste.
Buongiorno,
in base alla nuovo regolamento approvato, se un condomino esegue dei lavori di ristruttuzione, chi deve pagare il ricalcolo millesimale? mi pare che su questo punto ci siano delle discordanze.
Altro punto: se alcuni condomini hanno fatto degli accessi a sottotetti, apliando quindi la loro superficie di utilizzo, non avendola pero’ denunciata, come si puo’ procedere?
a chi spetta tale compito di verifica?
Che cosa puo’ fare l’amministratore?
grazie
Ciao Marco, in relazione alla tua prima domanda, troverai la risposta nel link già riportato nel mio post alla voce “Le tabelle millesimali”.
Tutto ciò che si verifica all’interno di un Condominio, maggiormente ciò che risulta lesivo dei pari diritti di godimento riconosciuti a vario titolo a ciascuno dei condòmini, va comunicato all’amministratore del Condominio che, in relazione alle sue attribuzioni, dettate anche dall’art. 10 della legge 220/2012 che ha sostituito l’art. 1130 del codice civile, deve, tra le altre cose: “1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio …” ecc. ecc..
Gli strumenti perché si faccia rispettare la norma all’interno di un Condominio, l’amministratore li ha tutti: dalla mera comunicazione all’inadempiente, all’azione giudiziaria se questa dovesse essere ritenuta l’unica soluzione per dirimere la controversia.
Ti auguro una buona giornata.
Salve Pina ,abito in un appartamento in condominio ,all’ultimo piano ,ho delle infiltrazioni di acqua dal tetto ,in una camera da letto.Ho avvisato l’amministratore di tale disagio e mi ha risposto che non ha i soldi x fare le riparazioni dovute ,xche ci sono alcuni condomini morosi .Inoltre all’ultima assemblea condominiale non e’ stato raggiunto il numero sufficiente x poter deliberare tali lavori ,Cosa devo fare x attuare tali riparazioni che sono urgenti.Grazie
Ciao Annamaria, più che avvisare l’amministratore (che dalle risposte da te citate non mi pare di poter definire … accomodante!), suggerirei di inviare intanto una raccomandata allo stesso dettagliando la tua situazione e chiedendogli un immediato intervento al fine di evitare l’aggravamento del danno. Le giustificazioni addotte non sono e non possono essere, a mio parere, motivo di diniego e/o dilazione ad intervenire su una situazione che cagiona danno al Condominio e ai condòmini o solo ad uno di essi.
Nei confronti dei morosi l’amministratore sa bene che esistono strumenti di recupero che, nel caso di specie, sono immediatamente esecutivi e non vedo perché una sua inerzia debba ricadere su chi sta subendo un danno che, mano a mano che la situazione avanza nell’incuria più totale, assumerà senz’altro dei danni più rilevanti che, se si dovesse intraprendere un’azione giudiziaria per il riconoscimento di un proprio diritto e del risarcimento di un danno subito, ricadrebbero sull’intero Condominio che, non va dimenticato, rimane il responsabile dei danni cagionati al singolo condòmino o a terzi per difetto di manutenzione del tetto e/o del lastrico solare.
Pertanto, qualsiasi imperizia dell’amministratore, che non sia stata fatta emergere in capo allo stesso, graverà sul Condominio, ecco perché l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 del codice civile, ha il dovere di effettuare sia gli interventi che servono a conservare le parti comuni dell’edificio, sia i lavori che dovessero rendersi urgenti e necessari a garantire l’incolumità altrui, così come prevede l’art. 1135 c.c.. Quando i lavori straordinari rivestono carattere urgente, non ha bisogno di alcuna deliberazione dei lavori per darvi seguito, ha solo l’obbligo di riferire alla prima assemblea.
Che l’amministratore sia … come dire … non propenso a risolvere la situazione prima che “degeneri” emerge dal fatto che, così come avrebbe dovuto, non ha nemmeno accennato a verificare lo stato dei luoghi con la presenza di un tecnico di sua fiducia o nominato dal Condominio per appurare le origini del danno, non si è curato minimamente di ricercare le cause che provocano l’infiltrazione e, verificate queste, individuare l’eventuale responsabile.
Anzi, a proposito di bene comune, il tetto di cui parli è un lastrico solare di copertura o il tipico tetto spiovente? E’ di proprietà esclusiva? E’ certo che l’infiltrazione provenga dal tetto e non anche dal muro perimetrale? Hai avuto modo di far accertare il danno ad un tuo tecnico di fiducia che possa intanto esporre il tipo, l’entità del danno e la causa?
Una cosa è certa, di qualsiasi cosa si tratti, il tetto è sicuramente a copertura dell’intero Condominio e, in questa funzione, la ripartizione della spesa occorrente per la sua manutenzione e/o ripristino va calcolata in un terzo a carico dell’eventuale proprietario del tetto e/o terrazza e due terzi a carico dei condòmini che stanno sotto questa copertura, fino ai piani interrati.
Resta il fatto che rispetto al danno che si sta verificando nel tuo appartamento, dovuto alle infiltrazioni dal tetto di copertura, l’amministratore deve intervenire senza dilazione alcuna.
L’omissione di lavori da parte dell’amministratore è considerata penalmente rilevante. Rimane nelle facoltà dell’assemblea, in caso di mancato provvedimento da parte dell’amministratore, adire l’Autorità Giudiziaria.
Per quanto ti riguarda, se non dovessi riuscire a risolvere il problema “bonariamente”, potrai sempre intraprendere un’azione giudiziaria, rivolgendoti ad un tuo legale di fiducia, perché venga disposta l’esecuzione dei lavori e la risoluzione del problema (non ultimo anche quello di revocare il mandato all’amministratore!).
Spero di non averti confuso le idee. Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Salve sono in un condominio di 6 unità, che gestiamo in maniera autonoma a rotazione .Ad oggi abbiamo un codice fiscale condoiminiale, e nell’ultima riunione abbiamo deciso di non nominare ( se possibile) nessun amministratore. abbiamo un conto corrente con cui paghiamo enel, ascensore e assicurazione. Cosa possiamo o non possiamo fare? a chi dobbiamo associare il codice fiscale? chi è responsabile? Dobbiamo nominare uno di noi sempre come amministratore o….?
Grazie anticipatamente…. se servono info aggiuntive chiedete pure
Ciao Sandro, troverai le risposte alle tue domande scorrendo a ritroso alcune di quelle che ho già dato, tra queste evidenzio quella del 1° agosto scorso e tantissime altre.
Se le risposte (che spero andrai a leggere sulla mia pagina), nello specifico, non dovessero soddisfare la tua richiesta, non esitare a riformulare qualche quesito che ancora non ho avuto modo di trattare, sarò felice di farlo.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
buona sera vorrei sapere x cortesia se e uscita una nuva legge di non mettere piu le valvole econtabilizatore sui termsifoni grazie
Ciao Giovanni, immagino tu ti riferisca ad un impianto termico centralizzato per il quale vanno adottati sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, sempre che questa sia possibile differenziarla per unità immobiliare, secondo delle leggi ben precise.
Ovviamente ogni Regione ha la sua norma e non saprei cosa dirti in merito a quella in cui abiti tu. Sono le Regioni che regolamentano le varie scadenze e deroghe, queste tengono conto sia del periodo a cui risale l’installazione dell’impianto, sia delle capacità in kw dello stesso.
Mi spiace non riuscire ad essere più precisa ma sconosco quasi del tutto questa materia, pertanto, penso sia giusto che tu assuma le dovute informazioni presso studi tecnici qualificati e/o presso professionisti del settore.
Rimango a disposizione per quant’altro e, con l’occasione, ti auguro un buon proseguimento di serata.
Gentile Pina, torno a disturbarti perché l’amministratore ha convocato un’assemblea straordinaria nelle quale ci chiede di estinguere in un’unica rata l’intero importo dovuto da un condomino moroso. Tale cifra comprende l’amministrazione ordinaria relativa all’anno 2012 e tutte le rate dell’ordinaria 2013, più l’intero ammontare delle spese per la facciata, che in realtà finiamo di pagare a settembre 2014. E’ giusto che ci venga chiesto di pagare per costui anche le spese future, mentre noi altri la nostra quota la paghiamo mese per mese? Grazie delle informazioni. Saluti
Ciao Fabiana, intanto vorrei tranquillizzarti sul presunto “disturbo” che, ti assicuro, non c’è, anzi mi dispiacerebbe se doveste ritenere tale il vostro intervento e la vostra partecipazione al mio sito.
Detto questo, passo alla tua domanda.
L’art. 1129 del codice civile, così come riformato dalla legge 220/2012, tra i vari compiti dell’amministratore del Condominio, prevede che: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.
Il primo comma dell’articolo 63 disp. att. c.c. così recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“. E al suo secondo comma continua disponendo che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“
Per essere più precisi, dalla data in cui avete approvato il consuntivo di spesa, in caso di morosità di qualche condòmino, l’Amministratore ha a disposizione sei mesi di tempo per recuperare le somme “bonariamente”; laddove non dovesse riuscirci, dovrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per il recupero coattivo mediante un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (che va provvisoriamente pagato anche se opposto) nei confronti del proprietario dell’immobile in questione. Inoltre, riguardo all’azione di recupero che i creditori dovrebbero avanzare nei confronti dei soli condòmini morosi, dopo averne chiesto espressamente i nominativi all’amministratore, che in quel caso è tenuto a comunicare, è ammesso che si rivolgano anche a quelli in regola con i pagamenti ma solo se l’azione di recupero dovesse risultare infruttuosa.
Se l’amministratore non procede secondo legge, l’assemblea può addirittura decidere di revocarlo poiché tale inadempienza costituisce una grave irregolarità. Non ha alcun diritto di chiedere ai restanti condòmini alcuna somma che non sia quella di loro pertinenza, a meno che non abbiate deciso preventivamente di accollarvi voi quelle spese decidendo in assemblea o, come prevede lo stesso comma dell’articolo sopra citato, abbiate dispensato l’amministratore dall’azione legale.
Insistete perché l’amministratore si adoperi nei confronti dei morosi, altrimenti procedete alla sua revoca.
Ti auguro una buona giornata.
Gent.ma Pina,
prima di tutto i complimenti per la competenza e la volontà di renderla al servizio della comunità.
Ho due rapide ma, temo, non semplici domande:
1-in un condominio di 24 proprietari, qualora uno di questi venisse delegato da altri a rappresentarli in assemblea, il conteggio del numero massimo di millesimi rappresentabili per singolo delegato includerebbe anche i propri? Aggiungo un esempio per chiarezza: se io possiedo 100 millesimi e vado in assemblea con deleghe per altri 198 sto violando la nuova normativa (100+198=298, quindi oltre il limite dei 200) oppure i miei millesimi non contano e quindi rientro nei parametri espressi dalla nuova normativa?
2-può un proprietario, con il chiaro intento di raggirare l’eventuale limite, essere presente come delegato per millesimi altrui e delegare per i propri un altro proprietario presente in assemblea?
Sperando che possa chiarirmi le idee la saluto e la ringrazio.
Ciao Davide, intanto ti ringrazio per le parole di apprezzamento al mio sito e passo subito ad affrontare le domande che hai posto.
E’ da premettere che l’art. 21 della legge 220/2012, che ha sostituito l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale, ha stabilito, tra le altre cose, che: “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. Addirittura, in base alla nuova riforma, l’amministratore non può avere alcuna delega anche se è un condòmino.
E’ ovvio che la percentuale del quinto dei condòmini, così come dei millesimi, esclude il delegato in questione che rappresenta i suoi poiché presente in assemblea. Il condòmino delegato non può a sua volta delegare altri soggetti alla partecipazione in assemblea.
Spero di non averti confuso le idee. Ti auguro una buona giornata.
buon giorno,
sono Maria ed ho alcuni problemi riguardo al da farsi durante e dopo la riunione nella quale, essendo meno di otto condomini, con la nuova riforma decade l’obbligo della nomina dell’amministratore. Il primo è che l’amministratore in carica, conoscendo le nostre intenzioni più volte comunicategli in diverse occasioni ed anche con l’invio di raccomandata tornata indietro dopo due mesi perché non ritirata, ha convocato “senza raccomandata” un’assemblea con ordine del giorno differente dalle nostre richieste. Come dobbiamo comportarci?
Altro problema è che in comune abbiamo le utenze dell’acqua e della corrente che sono intestate all’amministratore e che momentaneamente, in attesa della sostituzione con singole utenze per poter essere autonomi, a chi andranno intestate?
la ringrazio tantissimo
Ciao Maria, mi sembra di capire che come Condominio siete giunti alla conclusione di non avere più la figura di un amministratore e che, quello già in carica, non ne voglia sapere di andare via. Se le cose stanno così come ho interpretato io, inizio subito col dirti che ogni anno l’assemblea deve decidere sull’incarico da confermare o revocare all’amministratore e, per fare questo è necessaria la maggioranza dei presenti e almeno la metà dei millesimi.
Riferisci di un ordine del giorno diverso da quello da voi richiesto e non ho idea di cosa abbiate domandato né tanto meno cosa abbia o non abbia inserito all’ordine del giorno l’amministratore in questione. Inoltre, indichi delle utenze intestate all’amministratore che presumo siano quelle relative al Condominio e non certo quelle che riguardano i singoli condòmini. Cosa intendi dire con sostituzione delle singole utenze per poter essere autonomi? Le utenze che riguardano i servizi comuni non possono essere intestati ai singoli condòmini ma al massimo ad uno di questi che si assume la responsabilità di essere un facente funzione del Condominio che, in sintesi, risulterà essere una figura di riferimento sia per il fisco che per tutti gli altri rapporti, tanto da avere l’obbligo di affiggere l’indicazione delle proprie generalità, del domicilio e dei propri recapiti in un luogo di pubblico accesso o di maggior uso comune nel Condominio stesso, ecc. ecc..
Riferisci pure di una convocazione “senza raccomandata”, e non comprendo cosa ti sorprenda, stante che dopo la riforma del Condominio, rispetto alle convocazioni di assemblea, l’unica forma che non va più usata è quella orale, rimangono invariate le altre forme di comunicazione: raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano – firmata per ricevuta -, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
Se ritieni opportuno fammi sapere qualcosa in più e di più dettagliato, così come formulata la domanda non riesco a capire tutti i passaggi: avete già un codice fiscale? Perché le utenze sono intestate all’amministratore e non al Condomino? Il mandato all’amministratore quando scade? E’ anch’egli un condòmino o è esterno al Condominio? Come vedi i dubbi sono tanti e non riesco ad entrare nello specifico.
Ti auguro una buona giornata.
si può gestire un condominio da inquilini e condomini
Ciao Luigi, scusa, ma non ho capito cosa intendi dire.
Di solito l’inquilino è colui che abita un immobile pagando un affitto e non ha poteri decisionali in un Condominio, deve solo corrispondere alcune spese di ordinaria amministrazione e non anche quelle straordinarie che spettano solo al proprietario. Il condòmino, invece, che dovrebbe essere il proprietario del bene immobile, ha tali poteri in proporzione al suo valore millesimale, a lui sono rivolte le spese del Condominio e partecipa al rapporto condominiale.
Diciamo pure che i problemi che riguardano l’inquilino non sono gli stessi che interessano il proprietario. A questo punto, non avendo compreso il senso della tua domanda, spero tu voglia darmi qualche “dritta” perché diventi più semplice per me capire cosa desideri sapere esattamente.
Ti ringrazio e ti auguro un buon proseguimento di serata.
buon pomeriggio abito in un stabile di 11 appartamenti di cui 3 sono di tre proprietari diversi e 8 di unico proprietario ,e obbligatorio l’amministratore? grazie
Ciao Davide, in merito a questo argomento ho già dato numerose risposte ma, per opportunità e per non complicarti la vita, ribadirò alcuni concetti che reputo essenziali.
Inizio subito col dirti che il tuo Condominio, al pari di altri che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore, in realtà esiste come tale già nel momento in cui la proprietà passa da una (il costruttore) a più persone (i vari acquirenti) con anche la gestione di parti comuni. Nel caso decidiate di non avere un vero e proprio amministratore, quale rappresentante legale del Condominio, le responsabilità civili e penali per eventuali violazioni di legge saranno a carico, in solido, di tutti i condòmini.
Nel tuo specifico caso, riferisci di undici unità immobiliari i cui proprietari alla fin fine si riducono complessivamente a quattro, compreso il condòmino che ne possiede otto. Ebbene, i condòmini sareste quattro al momento, a meno che successivamente altri non acquistino parti della proprietà detenuta da quell’unico proprietario.
Visto che così come stanno le cose il vostro potere decisionale si riduce veramente a poco, suggerirei, di nominarlo un amministratore e ciò per evitare che nelle assemblee si verifichi una sorta di predominio dell’uno sugli altri, a quel punto la responsabilità della conduzione del Condomino sarebbe dell’amministratore che è tenuto, tra i suoi compiti, a far rispettare regole e leggi, cosa che non sarebbe semplice con una sorta di autogestione.
Devi sapere che nel Condominio è prevista una doppia maggioranza: quella dei singoli intervenuti (le teste o le deleghe di queste) e quella della proprietà di ognuno (i millesimi). Il signore in questione sarà destinato ad essere conteggiato in ragione di un intervenuto, ma con il fardello (nel bene e nel male) del valore dei suoi millesimi.
Con le assemblee, vanno rispettate le maggioranze che determinano il quorum costitutivo e quello deliberativo. E’ naturale che il condòmino a cui ti riferisci, in millesimi la fa da padrone, ma non può far valere la sua presenza come per otto persone ma solo per una e, in tante decisioni, è sicuramente messo in minoranza (numericamente parlando).
Questo fa sì che per quanto riguarda il quorum costitutivo, che sarebbe il numero che consente di ritenere un’assemblea validamente costituita, si debba tenere conto dei partecipanti (nel tuo caso quattro) e vi consentirebbe di decidere senza privilegi dell’uno sugli altri (tre contro uno che detiene quasi la totalità dei millesimi); per quanto attiene al quorum deliberativo, perché le decisioni siano validamente deliberate si deve tener conto sia del numero dei condòmini partecipanti all’assemblea sia del numero dei millesimi. Quest’ultimo aspetto sarebbe sempre a favore del condòmino con otto immobili, ma la sua posizione è minoritaria rispetto al fatto che gli altri siate in tre. A questo punto si rende necessaria la mediazione trovando un punto d’incontro: avrà pure la maggioranza dei millesimi ma sarà costretto a rimettersi alla vostra maggioranza.
Spero di non averti confuso le idee, se così fosse, rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Gentile Pina buonasera,
in seno ad una assemblea condominiale in seconda convocazione in cui era ferma intenzione revocare l’incarico all’amministratore ci si è trovati nella seguente condizione:
– il valore dei millesimi presenti era 333;
– l’amministratore ha portato come Delegato il valore di 500 millesimi.
In tali circostanze come ci si deve regolare per mandar via l’amministratore? valgono le deleghe in cui sia l’amministratore a rappresentare i deleganti, oppure tali deleghe non sono valide? e se così fosse l’amministratore può essere revocato con i 333 milelsimi rappresentati dai condomini presenti?
Ti ringrazio anticipatamente per la tua attenzione e disponibilità.
Saluti .
Gianni
Ciao Gianni, perché la tua domanda rimanesse in tema “Condominio”, mi sono permessa autonomamente di “spostarla” in calce al post di pertinenza così da rendere anche un servizio agli altri lettori del mio sito. Spero non ti dispiaccia!
In merito al tuo quesito, inizio subito col dirti che la riforma condominiale e più specificamente l’art. 21 della legge 220/2012 (modalità di partecipazione all’assemblea condominiale), dispone, tra le altre cose, che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea, pertanto quel valore di 500 millesimi che l’amministratore avrebbe portato in assemblea (come riferisci), ai fini della costituzione della stessa non è valido.
Il suddetto articolo prevede pure che il condòmino che voglia farsi rappresentare all’assemblea condominiale debba conferire una delega scritta ed esclude – se i condomini sono più di 20 – che il delegato possa rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale.
In presenza di contrarietà alla legge o al regolamento, nulla vieta di impugnare a norma dell’art. 1137 del codice civile le deliberazioni assunte dall’assemblea:
Per quanto riguarda invece le maggioranze necessarie per la revoca dell’amministratore, così come della sua eventuale nomina e/o conferma (art. 1136 c.c.), il quorum costitutivo, in seconda convocazione, dev’essere rappresentato da 1/3 dei condomini (partecipanti) e da 334 millesimi (il valore delle quote); il quorum per poter deliberare invece dev’essere costituito dalla maggioranza degli intervenuti e dal valore di 500 millesimi.
Spero di esserti stata utile. Ti auguro una buona giornata.
Grazie per la risposta, purtroppo per le ragioni sopra riportate non sono mai riuscito non ad imporre ma nemmeno a proporre l’amministratore.
Il regolamento è di tipo assembleare, firmato solo lo scorso anno(la casa risale agli anni 60) ma chi oggi vorrebbe acquistare il mio appartamento, ovviamente, vorrebbe pagare solo l’acqua che consuma e cosí non riesco a vendere.. Io vorrei evitare gli avvocati ma da quello che mi scrivi sembra l’unica soluzione.
Grazie mille per la risposta
Buongiorno Pina, abito in un condominio composto da 5 unità con 4 proprietari, non abbiamo amministratore e le utenze (acqua e corrente comune) sono intestate ad un condomino. L’acqua è sempre stata pagata per numero di persone componenti il nucleo familiare come sottoscritto da tutti nel regolamento condominiale. Ora io ho fatto installare un sottocontatore ma gli altri condomini si oppongono a che io paghi in base al consumo per ovvi interessi, nel senso che la mia bambina è stata inclusa nel conteggio dal 3 giorno di vita senza nemmeno comunicarmelo, mentre altri pagano per 2 e per 6 mesi l’anno sono in 4….essendo loro tutti parenti non hanno mai convocato ne intendono farlo assemblee e anche se fosse conosco già il risultato…posso fare qualcosa a fronte della riforma del condominio?? grazie. Ciao
Ciao Sergio, ecco che i nodi vengono al pettine! Seppure comprensibile che per ragioni di economicità si decida, non avendone l’obbligo, di non nominare un amministratore – pensando che le decisioni prese in “armonia” possano e debbano durare a lungo – quando ci si trova in situazioni come quella da te prospettata, si rimpiange di non avere un amministratore, ovviamente che non sia solo figurale ma attivo.
Riferisci di un regolamento condominiale sottoscritto da tutti; si tratta di un regolamento contrattuale o assembleare?
Fermo restando che anche un Condominio di 5 unità immobiliari, privo o meno di amministratore, è obbligato a sottostare alle norme previste dal codice civile e dovrebbe riunirsi in assemblea periodicamente per deliberare sempre e comunque su ciò che va fatto o rivisto o altro, per modificare le norme previste dal regolamento contrattuale che incidono sui diritti e sugli obblighi dei condomini è necessaria l’unanimità dei consensi, e mi pare di capire che tu a questa non potrai mai arrivarci, stante la solidale forma di sostegno tra i familiari presenti nel Condominio; mentre le norme che regolano le modalità di uso delle cose comuni, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali possono essere modificate dalla maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio e, permettimi di dire, ho la sensazione che anche tale presupposto per te sia difficile da raggiungere, sempre per lo stesso principio della loro unione.
A questo punto c’è da chiedersi: come si viene fuori da tutto questo? Essendo tu sostanzialmente solo contro quattro condòmini coalizzati, pur potendo prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento assembleare o per la revisione di quello esistente, non avendo i “numeri”, la convocazione di un’assemblea condominiale da parte tua non avrebbe che l’esito da te prospettato: vano.
L’unica cosa che potrebbe venirti utile, a mio parere, è che tu faccia leggere ad un legale di tua fiducia, i termini del regolamento di cui trattasi nel dettaglio e, laddove si configurasse un pregiudizio dei diritti di ciascun condomino (nel caso di specie il tuo), far valere le tue ragioni in giudizio. E’ bene rammentare al riguardo che un regolamento contrattuale può anche andare oltre le norme previste dal codice civile, tranne per quelle inderogabili, pertanto, ci si potrebbe anche trovare difronte a riconoscimenti di maggiori diritti per l’uno o l’altro condòmino, anche se nel tuo caso mi sembra di capire che tutto si riconduca a questa forma di suddivisione della spesa per il consumo dell’acqua.
Immagino fosse noto a tutti voi, nel momento in cui avete sottoscritto il regolamento condominiale da te citato, che le spese relative all’utilizzo dell’impianto idrico di cui parliamo e di quello di energia elettrica, avrebbero dovuto essere ripartite in base all’uso, così come per la manutenzione degli impianti di cui trattasi la ripartizione avrebbe dovuto interessare tutti gli utilizzatori in base alle quote millesimali. Una diversa scelta ha messo in moto un meccanismo che ora sembra fare acqua da tutte le parti (e non vuole essere una battuta naturalmente).
Vedi, proprio in virtù della riforma condominiale, ai sensi di quanto previsto dal suo articolo 1129 (modificato), sembra che non sia più possibile, per i Condomini con meno di 9 condòmini, fare ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina d’ufficio di un amministratore quando questo non viene deciso in assemblea (nel tuo caso sappiamo bene che l’assemblea non farà mai passare nulla che sia proposto da te), nomina che, tra l’altro graverebbe anche in misura notevole sulle casse dell’intero Condominio, compreso le tue. Ciò in quanto l’art. 1129, al suo comma 1 così si esprime:
Mentre prima della riforma era previsto che, oltre le quattro unità immobiliari, anche un solo condòmino potesse rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore, ora – anche se in merito ci sono pareri interpretativi e contrastanti – sembra che non sia più possibile farlo e ciò in quanto la legge non è retroattiva e chi non ha provveduto ad eleggere un amministratore, pur avendone l’obbligo, ora non potrà più farlo. In poche parole sembra esserci una sorta di lacuna temporale tra quello che era previsto con il precedente art. 1129 e quello riformato a decorrere dal 18 giugno 2013.
Spero di non averti confuso le idee. Ti auguro un buon fine settimana.
Cara Pina, Ti ringrazio per la tua risposta alla mia domanda anche se fosse dal inizio non era molto chiara,l’ha capito chiaramente. Buona serata
Salve,per precisare la mia domanda, per terrazzo intendo il balcone i marmi fano “cornicio” di calpestio e sono posate sul frontalino. Gazie anticipamente
Ciao Yvonne, il problema che a volte si crea con i quesiti che hanno una certa specificità è la possibilità di interpretare male l’oggetto del contendere e di dare risposte che potrebbero risultare avventate.
Cercherò di ricapitolare perché ci si intenda meglio: questo marmo sembra sia posto in cima alle alzate dei balconi e/o sul loro frontalino (per intenderci il profilo dello spessore della soletta) e come soglia dei medesimi balconi all’estremità della pavimentazione degli stessi (spero di aver capito bene).
Già la risposta che ti avevo linkato faceva espresso riferimento anche a questo ma, per opportunità, ne riepilogo alcune parti.
Se si tratta di balconi aggettanti, che sono quelli che sporgono rispetto alla linea di prospetto rappresentando un prolungamento dell’appartamento, la loro funzione è asservita al loro proprietario e non anche agli altri condòmini, pertanto, i lavori di rifacimento che interessano il balcone è a carico del proprietario. Il discorso cambia se il balcone è costruito in modo tale da conferire al prospetto un certo valore architettonico (perché magari ci sono fregi, marmi e altri elementi che impreziosiscono le linee del fabbricato); in questo caso quella parte di balcone è condominiale e la sua ristrutturazione va pagata per millesimi di proprietà.
Se ancora una volta non ho colto il senso della tua domanda, spero tu mi dia qualche ulteriore elemento perché io non continui a dare risposte non pertinenti. Ti auguro una buona serata.
Salve, a chi aspetta la manutenzione di marmi perimetrali di terrazzo, sono la parte millesimale di condominio o sono di spesa personale di propietario? Grazie mille anticipamente
Ciao Yvonne, perché io possa rispondere alla tua domanda dovresti cortesemente farmi sapere se per terrazzo intendi un balcone o un cosiddetto lastrico solare e, già che ci siamo, dovresti farmi sapere pure se i marmi a cui ti riferisci sono esterni (sul frontalino o parapetto) o interni al balcone stesso quale piano di calpestio.
Comunque, se si dovesse trattare di balconi, in merito ho già dato una risposta il 29 giugno scorso che, se vorrai, potrai iniziare a consultare, potrebbe anche soddisfare la superiore tua richiesta.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Ciao Pina, siamo un condominio di 6 unità, senza amministratore ma autogestiti, abbiamo un c/c bancario condominiale sul quale versare le rate e domiciliare le bollette, ma ci costa un sacco di soldi circa 250E l’anno.
Era mia intenzione aprire un conto postale a MIO nome a costo zero sul quale continuare a versare le rate e domiciliare le bollette così come avveniva prima….è possibile o si viola la legge?
Grazie anticipatamente!
Ciao Ivan, anche se il tuo Condominio è senza amministratore, stante che nel tuo caso non è obbligatorio che quest’ultimo venga nominato, rimane pur sempre un Condominio per legge, in rappresentanza del quale già uno dei condòmini si è presentato all’Agenzia delle Entrate per richiedere il codice fiscale sul quale, immagino, siano emesse le bollette e sia stato acceso il conto corrente bancario. Questo per dirti che il tuo Condominio, avendo un codice fiscale a suo nome, esiste anche per il fisco per il quale ultimo, ovviamente, il referente è colui a cui è stato collegato il rilascio del codice fiscale.
La recente riforma condominiale ha stabilito che l’obbligatorietà del conto corrente è in capo all’amministratore del Condominio e non anche al solo Condominio quando questo, pur esistendo per legge, non prevede che vi sia la nomina di un rappresentante.
Nel tuo caso, esistendo già un conto corrente a nome del Condominio, in cui tra l’altro vi sono domiciliate pure le varie utenze già rilasciate con un codice fiscale condominiale, ritengo che la scelta di chiudere quello ed aprirne uno a nome di un qualsiasi condòmino, che a quel punto diventerebbe di fatto responsabile delle sorti di quel Condominio, non sia percorribile per vari motivi, non ultimo la responsabilità personale che, fintanto che le cose andranno bene, tutto filerà liscio, nel momento in cui un eventuale deposito di somme ingenti per interventi straordinari o altro dovesse maturare anche un solo centesimo di interessi, qualcuno potrebbe sollevare il dubbio che ad “arricchirti” saresti tu.
E se lo spirito della legge è quello della trasparenza e informazione nell’amministrazione di somme di denaro altrui, non credo che la scelta da te prospettata possa dare fino in fondo questa sicurezza stante che potrebbe insorgere comunque confusione tra il patrimonio tuo personale e quello dei condòmini, per non parlare di eventuali (spero mai) azioni di recupero che, se dovessero interessare te personalmente, potrebbero attaccare anche quel conto corrente che, seppure a te intestato, è riferito al Condominio e ai depositi di quest’ultimo. Inoltre, considerato che ormai il contribuente è fiscalmente supervisionato, come giustificheresti (a meno di non ricorrere in giudizio o altro ma solo dopo l’accertamento), delle somme presenti sul tuo conto corrente personale che potrebbero essere per il fisco frutto di potenziali proventi non dichiarati? Te la sentiresti di assumerti tali oneri e responsabilità rispetto agli altri condòmini? Fossi in te ci rifletterei.
In merito ai costi proibitivi imposti per la tenuta conto, che io sappia, dopo l’introduzione della norma, per i Condomini i vari istituti di credito hanno previsto aperture di conto a costi competitivi, sicuramente più bassi rispetto a quello da te indicato, potresti pertanto rivedere il conto sulla base di queste diverse offerte e mantenerlo a nome del Condominio per il quale, ribadisco, l’obbligo di tenuta conto corrente è solo riferito alla figura e alla presenza di un amministratore che, visto che non avete obbligo né intenzione di nominare, lascerei che le responsabilità civili e penali fossero assunte equamente da tutti i condòmini, così come allo stato attuale.
Spero di non averti confuso le idee. Rimango a disposizione per quant’altro e ti auguro una buona giornata.
Gent.ma Pina , il mio (nostro caso )è simile a quello di Ivan . Il nostro condominio è orizzontale con sei proprietà,autogestiti fino ad ora , nonostante il precedente obbligo,ma ora c’è il problema dei registri , anagrafico , delle assemblee, della sicurezza , dell’esposizione del recapito del responsabile, del bilancio annuale ,dei quali ognuno di noi vuole la responsabilità . Questa riforma veramente ha dato alle banche la possibilità di enormi ricavi stante la complicazione degli adempimenti che ci “obbligano “per nostra incapacità tecnica di assolvere ai nuovi compiti, a nominare un’amministratore . Da sempre ,di condominiale abbiamo la luce esterna e un contatore dell’acqua , poi ognuno ha un’altro contatore nella proprietà ,per cui circolano solo questi denari per il pagamento di queste due utenze (2 bollette xl’acqua e 4 per l’Enel) totale annuo 1200 euro. Ma saremmo veramente così ” fuorilegge” se continuassimo come fino ad ora ?Cosa potrebbe succedere ?Grazie per le tue qualificate risposte !!
Ciao Giovanni, inizio subito col ringraziare te per le parole di apprezzamento espresse. In merito alla tua domanda, calza a pennello la risposta che ho già dato a Ivan e che tu, attento, hai già letto.
Se, come immagino, le utenze di cui parli sono a nome del Condominio, suppongo pure che inevitabilmente quest’ultimo sia in possesso di un codice fiscale richiesto e rilasciato dall’Agenzia delle Entrate presso la quale si sarà presentato uno di voi. Ora, come ho ribadito in altre risposte, all’Agenzia interessa solo se o meno il cosiddetto rappresentate percepisce compensi ai fini reddituali e terrà in considerazione il suo nominativo per eventuali corrispondenze future che dovessero riguardare quel Condominio, tanto che, se successivamente dovesse cambiare qualcosa, è sempre il caso di fare le dovute variazioni presso gli uffici dove si è indicato il proprio nominativo.
Per tutto il resto, in assenza di un amministratore, essendo il Condominio costituito per legge già nel momento in cui vi sono più proprietari anche di porzioni comuni, risponde l’intero Condominio, sui componenti del quale graveranno responsabilità civili e penali.
Pertanto, la scelta o la “necessità” di avere un amministratore, sarebbe dettata, come nel tuo caso, non per legge ma solo dall’esigenza di evitare responsabilità future che dovessero sorgere in capo ai condòmini (come potrebbe essere la gestione di una spesa per interventi straordinari o solo qualche contenzioso per far rispettare il regolamento di Condominio o altro, contratti di appalto, ecc.). La presenza di un amministratore, col quale tra l’altro si può benissimo contrattare un compenso che sia congruo rispetto alla portata amministrativa del Condominio, che nel tuo caso ha solo pochissime spese da gestire, sicuramente solleverebbe voi condòmini da varie incombenze e responsabilità. Fermo restando che potreste sempre decidere di nominarne uno anche successivamente e solo in vista di qualche complicato momento di gestione.
Ti auguro una buona giornata.
ciao Pina, sono proprietaria di un alloggio a pianoterra di un condominio di 3 piani. in tutto siamo 4 proprietari. volevo chiedere di cosa ho bisogno per costruire un balcone. visto che occupa delle parti comuni devo avere l’autorizzazione di tutti i proprietari oltre a quella del comune, oppure basta la maggioranza.
Ciao Lumi, nel premettere che non conosco i dettagli della tua specifica situazione, mi riporterò genericamente all’uso delle parti comuni e la norma in merito stabilisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.”
Questo significa che tutti possono e devono avere gli stessi diritti e, con la realizzazione su parti comuni di un balcone a tuo esclusivo utilizzo, sostanzialmente ti approprieresti di porzioni che interessano altri condòmini trasformandone la destinazione e impedendo al singolo condòmino di farne pari uso.
Comunque, avendo già trattato domande simili, potrai leggere tu stessa tra le mie risposte precedenti, tra le quali quella del 14 luglio, del 19 luglio scorso e altre.
Ti auguro una buona giornata.
Ciao, Pina, abito a Torino, vorrei avere maggiore delucidazioni riguardante la riduzione concessa nell’ultima assemblea a ben 7 condomini sulla gestione del risaldamento (l’anno scorso erano “soltanto”3), dove all’unanimità dei presenti (io per motivi di lavoro non ho potuto presenziare e non ho delegato nessuno) è stato concessa la riduzione del pagamento delle rate del 40% (da l’anno scorso le
rate da pagare sono passate da 6 a 7), senza che sia stato eseguito nessun intervento sui termosifoni delle unità immobiliare che hanno richiesta la riduzione. Che cosa prevede la normativa di legge? Grazie mille per la risposta-
Ciao Giuseppe, così com’è posta la domanda non saprei cosa rispondere. Potremmo discutere dell’argomento solo dopo che avrai letto, ricevuto il verbale di assemblea in copia, i motivi in esso riportati. Ci saranno pure delle giustificazioni a supporto di tale scelta operata dai condòmini in quella sede e, peraltro, da ciò che scrivi, senza che vi siano state modifiche al loro impianto di riscaldamento.
Aspetto tue notizie. Buon proseguimento di serata.
Gentile Sig.ra Lontri buongiorno,
Le chiedo cortesemente un suo parere in merito alla questione attinente alla “Conferma ” dell’Amministratore.
Con la nuova riforma è ancora valida la sentenza del Trib. di Roma 10701/2009 che sancisce in materia di conferma dell’Amministratore la maggioranza semplice?
Se così fosse si può non confermare un amministratore con 333 milelsimi?
Nel ringraziarLa cordalmente La saluto
Giovanni
Ciao Giovanni, concedimi la possibilità di tornare sull’argomento: “diamoci del tu”, in passato da me sottolineato ad ogni risposta, da un po’ di tempo trascurato, ma da me perpetrato e, devo dire, anche messo in pratica da diversi lettori. Tutto questo giro di parole per dirti che gradirei che il rapporto fosse più … colloquiale e meno formale. Grazie.
Detto questo, passiamo alla tua domanda. La nomina, la conferma e la revoca dell’Amministratore condominiale (art. 1136) necessita di un quorum costitutivo (in seconda convocazione) di 1/3 dei condòmini (partecipanti del Condominio) e 334 millesimi (valore delle quote); il quorum deliberativo, sia in prima che in seconda convocazione, dev’essere della maggioranza degli intervenuti (i partecipanti all’assemblea) e di 500 millesimi.
Spero di esserti stata utile. Ti auguro una buona giornata.
Salve Pina, ho un problema in condominio, mi piacerebbe avere il suo parere.
Siamo in 5 condòmini in condominio costituito da villette a schiera. C’è un viale di accesso a tutte all’inizio del quale, per ragioni di sicurezza, abbiamo deciso di comune accordo di installare un cancello automatico. Purtroppo tra di noi, c’è un condomino per per varie ragioni (ci sono cause che durano da anni nei suoi confronti) non verserà un centesimo per questa opera. Gli altri condomini hanno deciso di consegnare a questo solo le chiavi del cancelletto pedonale e non dell’ intero. (il condomino in questione vive solo e non ha auto). Cosa ne pensa? è giusto o dobbiamo consegnarli entrambe le chiavi? La ringrazio in anticipo per il suo parere.
Ciao Ines, leggendo la tua domanda ho avuto come un déjà vu e, infatti, l’argomento del contendere avevamo già avuto modo di trattarlo, mi spiace solo che malgrado i mesi trascorsi (era il 3 giugno 2013) nel tuo Condominio non sia cambiato nulla!
Tra l’altro, rimangono ancora insoluti i dubbi che ti avevo posto già nella mia precedente risposta sempre del 3 giugno scorso che, ovviamente, qui ribadisco.
Ti auguro una buona giornata.
Ciao Pina, scusami se ti disturbo ancora ma ho necessità di un tuo parere chiarificatore.
Come sai, vivo in un Comparto di quattro villini bifamiliari (otto alloggi). In ogni alloggio , tra l’altro, è presente un bel portico di 22 metri.
Attualmente alcuni condomini stanno chiudendo il portico utilizzando la legge sulla casa della regione lazio. Il problema ê che ognuno sta chiudendo in modo diverso (chi ha chiuso tutte le pareti con muro alto, chi a doppi vetri senza muro o chi con metà muro e metà vetro camera), senza naturalmente segnalare nulla al condominio e soprattutto non rispettando i normali canoni del decoro urbanistico esterno condominiale.
È normale che ognuno, sia pur utilizzando la legge sulla casa ( aumento cubatura 20%), possa fare i lavori di incremento cubatura come crede? Grazie della risposta.
Enzo
Ciao Enzo, intanto non disturbi affatto e, se posso, sarò felice di darti una mano.
Ho riletto le nostre conversazioni precedenti e, se non erro, l’amministratore di questo Condominio risulti essere tu e, nei tuoi compiti, c’è anche quello di far rispettare il regolamento condominiale nel quale ultimo di solito si fa espresso riferimento al rispetto del decoro e di altro che riguarda l’aspetto esterno delle villette ora considerate anche Condominio orizzontale. Ovviamente il tuo intervento dovrebbe essere se non preventivo, almeno tempestivo e non certo a lavori ultimati.
Il caso che esponi tu, vista la mancanza di elementi che possano darmi un’idea più precisa della situazione, non mi permette di darti una risposta certa ed inequivocabile, per la quale credo sia opportuno che tu ti rivolga ad un professionista del posto, ma in linea generale quello che mi risulta per i Condomini è che per le abitazioni con accesso autonomo (come sembra essere il tuo, anche se non ne sono certa dalla tua esposizione) l’ampliamento di cui si tratta non va considerato sommando le superfici di tutte le unità, ma quelle di singola pertinenza il cui realizzo non deve incidere sul cosiddetto decoro architettonico.
Diversamente sarebbe se si trattasse di Condominio che dovrebbe presentare appunto un progetto unitario per evitare quello che stai lamentando tu adesso: una diversa prospettiva armonica del fabbricato o, nel tuo caso, delle villette.
Mi spiace non riuscire a dirimere i tuoi dubbi, ma le distanze e la mancanza di elementi non mi permette di andare oltre.
Ti auguro una buona giornata.
Grazie per l’aiuto e buon ferragosto.
Buongiorno,vorrei sapere se dopo l’entrata in vigore della nuova riforma condominiale questa risposte e’ ancora valida ?
L’assemblea non può imporre ai condomini di pulire le scale direttamente nè di pagarsi una ditta per coprire il loro turno a meno che non siano tutti d’accordo. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 16485 del 2002 nella quale si legge che l’assemblea non può “imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere.” Quindi o si passa alla pulizia tramite ditta o ci si rassegna ad avere tre turni di pulizia scoperti.
GRAZIE
Ciao Paolo, la riforma condominiale ha rivisto e modificato tante cose, ma non certo alcuni diritti inviolabili quali la libertà, a meno che questa non sia regolamentata da norme di legge e, in tal caso, la riforma non ha determinato variazioni.
Le scale condominiali rientrano, in base all’art. 1117 del codice civile, tra le parti comuni dell’edificio, così come lo stesso articolo recita:
Tra l’altro, anche a rigore di logica, una simile determinazione non può avere fondamento e ciò in quanto la pulizia deve avvenire secondo il dettato del 2° comma dell’art. 1123 del codice civile che così si esprime:
In sintesi, non si comprenderebbe il motivo per il quale un condòmino che abita al primo piano, e la cui spesa a titolo di pulizia scale sarebbe proporzionale all’uso che può farne (minimo), dovrebbe farsi carico a titolo personale o mediante un suo sostituto, a provvedere per la pulizia di tutti i piani!
La pulizia delle scale condominiali può essere affidata a turnazione solo se deliberato all’unanimità (tutti) dall’assemblea, compresi gli affittuari che direttamente sono investiti dal problema. Viceversa, nessuno può imporlo.
A mio parere la cosa più saggia sarebbe quella di deliberare per una impresa di pulizie.
Ti auguro una buona giornata.
Buonasera, sono proprietario di un appartamento al 1° e ultimo piano, ho il bagno cieco, vorrei pertanto aprire un lucernario (premetto che il tetto è condominiale). ho già il benestare del paesaggistico ma…. qui viene il problema, sembra che il comune richieda per presentare la scia anche l’ok da parte del condominio cosa che non ho e che sono sicuro che non mi venga rilasciato
cosa posso fare?
Ciao Luca, in merito ad un analogo quesito ho già risposto in data 29 e 30 giugno a Mauro.
Rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione e, con l’occasione, ti auguro un buon fine settimana.
Buongiorno, Sul regolamento di condominio è menzionata come AREA A VERDE PRIVATO, ed in altri casi AREA A VERDE COMUNE. E’ una grande area che costeggia il perimetro delle ville.E’ separato da mura di cinta. Vi si accede da due cancelli posti alla fine del viale privato un cancello pedonale e uno carrabile. Non ha vincoli architettonici. perchè non si puo’ fare un asfalto e inserire delle palizzate per nascondere 10 bidoni di immondizia.So che il regolamento di condominio puo’ essere modificato con l’approvazione di 2/3 soci.Esiste una legge che vieti qualcosa di simile o che lo permetta ? grazie Anna
Ciao Anna, è evidente che quest’area non si capisce bene se è comune o privata. Comunque, quella privata rimante tale, se invece è comune la sua diversa destinazione d’uso, intesa a consentire un utilizzo più comodo ed un maggior rendimento del bene comune, può essere oggetto di delibera assembleare nei termini che seguono:
Nel caso che indichi mi sembra una buona soluzione e mi pare si possa dire che tutti ne trarrete beneficio, d’altronde lo spirito della legge è quello di non impedire che ogni condòmino possa fruire della cosa comune in egual modo e misura degli altri.
Ti auguro un buon fine settimana.
Buongiorno,
abito in una strada privata di 30 condomini. La società dei rifiuti ci ha consegnato 10 bidoni che dovremmo tenere all’interno del condominio. Stiamo litigando perchè nessuno li vuole davanti l’entrata della proprio villa.
La proposta è stata di metterli nell’area verde comune privata schermati da palizzata ma sembra che non si possa fare un prolungamento dell’asfalto per permettere ai camion di prendere i secchioni. E’ vero? c’è una legge che vieta di usare l’area verde per il bene di tutti evitare topi animali e puzze ?
Ciao Anna, prima di rispondere alla tua domanda dovresti verificare se quella che tu definisci area verde comune è un giardino condominiale o un cortile e come quest’area è destinata e individuata nel vostro regolamento di condominio o nei vostri atti di acquisto.
A presto.
Buonasera desideravo un informazione: Proprio ieri ho sostituito la serranda avvolgibile del mio garage che confina con altri 4 proprietari di un basso fabbricato staccato fisicamente ma facente parte di un condominio (i proprietari dei garage figurano per 16 millesimi a testa). I proprietari degli altri garage hanno delle vecchie serrande non zincate che per forza di cose dovevano essere verniciate altrimenti si attaccava la ruggine. Il colore comune è il rosso. La mia nuova serranda non prevede verniciatura essendo zincata, vorrei evitare dunque la verniciatura altrimenti poi dovendo riverniciare a distanza di tempo e dovendo grattare la serranda ne rovinerei questo trattamento alterandone l’ “innovazione” e tornando a una serranda vecchia di 15 anni fa. Posso rifiutarmi di adattarmi al colore comune e farla passare per innovazione?? o cmq posso rifiutarmidi verniciarla??? Faccio presente che i proprietari hanno tutte serrande mezze arrugginite e il basso fabbricato ha varie croste di sverniciatura e le grondaie arrugginite e bucate, cosi come il condominio..che sta cadendo a pezzi. Non parlerei proprio di alterazione del decoro condominiale in queste condizioni, ma questa gentaccia si attacca a qualunque cosa e mi aspetto gia le lamentele. COme posso tutelarmi e non rovinare la mia serranda nuova?!?!?!?
Ciao Andrea, se hai ritenuto opportuno sostituire la tua vecchia serranda, sicuramente avrai avuto i tuoi buoni motivi, ma altrettanto validi sono quelli degli altri condòmini se richiedono la conformità del colore della tua saracinesca a quelle loro, seppure arrugginite e fatiscenti.
Premetto che non può dirsi di una serranda zincata che trattasi di innovazione che, comunque, dovrebbe essere lo stesso oggetto di approvazione assembleare e, ai sensi dell’art. 1120 del c.c. una innovazione non può essere realizzata se pregiudica la stabilità, la sicurezza, il decoro degli edifici o l’uso di parti comuni anche da parte di un solo condomino.
Tu mi dirai: ma il decoro non è anche alterato dalla presenza di saracinesche arrugginite e fatiscenti? A dire il vero lo è anche in quel caso e, a rigore di logica, si è tenuti a mantenere un decoro dell’edificio se questo già c’è, ma non siamo certo noi a stabilirlo. In merito al cosiddetto decoro architettonico, l’unico che può decidere è un giudice che, ovviamente dovrebbe essere chiamato in causa ma non certo per simili scaramucce. Solitamente analoghe questioni sono già previste nei regolamenti di condominio e, al riguardo, dovresti anche verificare cosa dice il tuo.
E’ innegabile che gli infissi in generale e, nel caso che ci occupa, le serrande dei garage, in quanto facenti parte di un Condominio possono essere rilevanti ai fini del decoro del fabbricato e, mentre il più delle volte passa inosservata la sostituzione di un tipo di infisso rispetto ad un altro, quello che invece salta all’occhio è proprio il colore che ovviamente rende armonica l’estetica dello stabile.
Mi spiace doverlo dire ma l’unico modo per evitare questo genere di problemi è: o quello di sostituire gli elementi già esistenti attenendosi scrupolosamente alle strutture che connotano lo stabile; o chiedere preventivamente l’approvazione a fare diversamente da parte dei condòmini secondo le maggioranze previste.
D’altronde, il nuovo testo dell’art. 1138 del codice civile, così recita:
Considerato che la situazione estetica del fabbricato non mi pare sia delle migliori, prova a discutere in assemblea i motivi che hanno determinato la scelta di questo tipo di serranda, esponi i motivi di economicità che tale materiale presenta e magari apri anche tu a maggiore tolleranza nei confronti di altri che intendessero gradualmente modificare gli ingressi ai rispettivi box. In poche parole, evita di arrivare al contenzioso che potresti non averla vinta, ok?
Mi piacerebbe sapere il seguito, magari qualche notizia positiva non sarebbe male! A presto.
Il mio vicino ed io accediamo alle nostre abitazioni, la sua al pian terrreno, la mia al primo piano, per un vialetto condominiale comune solo a noi due. Il vialetto, lungo 20m e largo 1,2m, è inserito tra un muro di contenimento alto 4m da una parte e il giardino del vicino dall’altra. Il giardino si trova ad un livello inferiore rispetto al vialetto di ca. 1,5m. Fino a due mesi fa una ringhiera in ferro alta 1,4m separava il vialetto dal giardino poi il vicino ha fissato con delle fascette dei pali alla ringhiera sui quali ha messo una rete ombreggiante alta oltre 2m dal livello del vialetto, trasformando il vialetto in un budello scuro e claustrofobizzante e impedendomi di guardare oltre la sua proprietà. Ha il diritto di farlo? Se non può cosa posso fare? inoltre può esimersi dal fare manutenzione del verde pur possedendo 650/1000 contro i miei 350? grazie
Ciao Edo, mi dispiace ma il tuo quesito, essendo troppo personalizzato, ritengo meriti una più attenta e analitica valutazione rispetto a quella che potrei darti io a distanza e senza elementi che reputo indispensabili per una risposta che non sia superficiale.
Ritengo in proposito che si debbano focalizzare diversi punti: magari mediante un sopralluogo e anche in considerazione di eventuali regolamenti e norme che afferiscono al tuo Condominio e al Comune in cui risiedi.
Ti suggerisco di rivolgerti ad un professionista locale. Rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione e, con l’occasione, ti auguro una buona giornata.
Gent.ma Pina,
sarò breve : accanto al nostro edificio condominiale, c’è una proprietà (che ha delle parti in comune con il nostro condominio) costituita da una grande costruzione circondata da uno spazio verde e relative mura di cinta. Attualmente l’immobile è libero, e ogni tanto la proprietà provvede alla manutenzione ed alla pulizia del verde. Tuttavia, ci sono degli alberi di alto fusto (qualcuno anche a pochi metri da noi) che ultimamente a causa dell’eccessiva crescita, ci hanno diminuito la veduta della strada cittadina e hanno ridotto la “visibiltà” del nostro immobile. Ora, io penso che sia nostro diritto chiedere alla proprietà, per il tramite dell’amministratore, una sufficiente potatura degli alberi che ci consenta di beneficiare della vista del centro città e di evitare di rimanere “nascosti”.
Domande : l’amministratore si può rifiutare di notificare o segnalare il problema ?
la legge prevede espressamente in materia il soddisfo delle esigenze rappresentate ? ed in caso di inadempienza ?
in attesa di Sua immancabile ed esaustiva risposta, la saluto con stima.
Ciao Luigino, le decisioni “legittime” (che non siano nulle o non conformi alla legge) dell’assemblea devono sempre essere eseguite dall’amministratore del Condominio e, d’altronde, proprio l’art. 1130 del codice civile, rivisto dall’art. 10 della legge 220/2012, stabilisce che l’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve, tra le altre cose:
E’ chiaro che la premessa di legittimità che ho accennato sopra è una tutela per il Condominio le cui deliberazioni, essendo immediatamente esecutive, in presenza di un amministratore sprovveduto, che in verità non è tenuto a rispettare eventuali termini per opposizioni e/o ricorsi per eseguire le delibere, metterebbe lo stesso Condominio in una posizione di irregolarità con aggravio di spese e altro. Pertanto, una certa cautela, che non significa negligenza, da parte dell’amministratore a volte può anche risultare utile.
La tua affermazione: “qualcuno anche a pochi metri da noi” mi fa temere che, se quei pochi metri sono oltre i tre, non possiate chiedere una maggiore potatura degli alberi “incriminati” a meno che questi non presentino un pericolo per la vostra incolumità, perché a rischio caduta, o creino altri tipi di pregiudizio, come per esempio l’ostruzione di canali di scarico con il fogliame, ecc..
Comunque, la materia delle distanze tra alberi e proprietà, soprattutto se altrui, è piuttosto complessa e tiene conto di diverse situazioni da prendere in considerazione, ma una cosa è certa, se vi sono i presupposti per ritenere gli alberi in questione un danno per i confinanti, l’amministratore dovrà adempiere alla vostra richiesta facendo presente a chi di dovere il problema lamentato e, se il vicino non dovesse soddisfare la vostra domanda, procedendo con una potatura che contenga le dimensioni della pianta entro i limiti consentiti, il Condominio potrà chiedere l’intervento del giudice perché provveda ad obbligarlo per legge.
Prima di procedere legalmente, chiedete un parere anche solo ad un geometra perché vi dia ragguagli sulle esatte distanze anche in ordine alla posizione degli alberi rispetto al vostro Condominio e se in presenza o meno di mura di cinta. Sarebbe assurdo intentare un giudizio per poi vedervi soccombenti!
Spero di esserti stata utile. Un cordiale saluto.
Signora Pina complimenti per il sito!! Finalmente qualcuno da’ risposte esaurieti! Io abito in un piccolisssssimo condominio 2 unità abitative con entrate indipendenti! Anzi ancora non ci abito perchè l’altro proprietario nel momento in cui ero in fase di montaggio di una pedana-scivolo fissa per l’abbattimento delle barriere architettoniche (sono in carrozzina) mi ha fatto storie perchè occupo il suolo condominiale e non gli ho chiesto il permesso. Lo scivolo sporge dalle scale, di mia esclusiva proprietà, di 80 cm circa e per una larghezza di 70 cm circa. Io pensavo che fosse una cosa logica e prevedibile visto che sono in carrozzina e nella mia abitazione ci sono 4 gradini. Ci sono rimasta molto male visto che lo scivolo non crea intralcio alle manovre delle loro macchine. Dovevo veramente chiedere il permesso esplicito? Allora mi chiedo e le chiedo, visto che questa persona ha un’attività commerciale all’interno del “condominio” e i clienti parcheggiano all’interno del cancello a me il permesso di farli entrare me lo devono chiedere? (All’interno del cancello ci sono solo 2 posti macchina e da quando ci sono io sono costretti a togliere la loro dal viale d’ingresso). Attendo una sua risposta e ancora complimenti!
Ciao Maria, grazie per gli apprezzamenti espressi nei confronti del mio sito. Prima di iniziare a darti una risposta, desidererei capire meglio come stanno le cose.
Riferisci di due unità abitative con ingressi indipendenti, lo definisci piccolissimo Condominio, leggo di manovre di automobili e pure di un’attività commerciale i cui clienti parcheggiano all’interno del cancello che prevede solo due posti macchina e un viale di ingresso occupato precedentemente da una loro vettura.
Scusami Maria, con questi elementi non riesco a focalizzare la situazione: cosa avete in comune? Come vengono definite queste parti comuni? Sugli atti di proprietà cos’è previsto in merito a queste parti comuni? Come vengono gestite eventuali spese? Ti chiedo cortesemente di darmi qualche ulteriore informazione; ho capito qual è il problema da te esposto ma vorrei anche avere alcuni dettagli che al momento mi mancano. Ti ringrazio. Aspetto tue notizie. A presto.
buonasera un condomino ha messo in vendita il suo appartamento , andando in affitto su un’ alro condominio, cosi facendo non vuole piu’ pagare le spese condominiali di quello in vendita. come dobbiamo comportarci in tal merito? grazie e buona serata
Ciao Moira, non so se nel tuo Condominio c’è o meno un amministratore o se avete i numeri per tale obbligatorietà, ma è chiaro, chiunque ci sia, che il condòmino che si è trasferito rimane comunque tenuto a corrispondere, per il valore dei suoi millesimi, ogni spesa che riguarda la gestione del Condominio in cui ha ancora la proprietà dell’unità immobiliare invenduta. L’amministratore, che ha l’obbligo di agire nei confronti di condòmini morosi, ha gli strumenti per la riscossione forzosa delle quote condominiali.
Se c’è dell’altro che ritieni io debba sapere, rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione. Buona serata.
Gentile Si.ra Pina come al solito la ringrazio per la risposta, fermo restando che sono d’accordo con Lei sul fatto che siamo legittimati a revocare la carica all’amministratorein ordine alle sue gravi inadempienze, ma non mi è molto chiaro il discorso che riguarda le maggioranze, ossia in seconda convocazione avendo superato il terzo dei condomini presenti ed un terzo del valore dello stabile, abbiamo titolo ad affidare l’incarico ad un altro amministratore?
Nel ringraziarla anticipatamente le formulo un cordiale saluto.
Buongiorno Giovanni, in ordine alle maggioranze previste per la nomina, conferma e revoca dell’amministratore (art. 1136 codice civile, nonché comma 11 dell’art. 1129 c.c.), il quorum costitutivo dev’essere composto, se in prima convocazione dalla maggioranza dei condòmini e 667 millesimi; se in seconda convocazione, sempre il quorum costitutivo, dev’essere composto da 1/3 dei condòmini e 334 millesimi, ma il quorum deliberativo dev’essere, sia che sia in prima o in seconda convocazione, col consenso della maggioranza degli intervenuti (i condòmini partecipanti all’assemblea) e 500 millesimi.
Un cordiale saluto anche a te.
Gentile Pina,
la ringrazio e la saluto cordailmente.
Gentile Pina complimenti per l’utilissimo servizio prestato! -Siamo un condominio orizzontale di 6 proprietari , le incombenze annuali fanno riferimento al pagamento a turno annuale , di 6 bollette complessive . Quattro bollette Enel per circa 180 euro complessive divise in parti uguali perchè riferite a luci esterne e locate in ogni giardino recintato di pertinenza privata e due bollette acqua ,rilevate da contatore condominiale , ma divise a consumo secondo lettura dei contatori individuali, per circa 1800 euro sempre complessivi. Il C.F. è condominiale e le bollette sono ricevute da un condòmino che le porge a colui che è incaricato nel periodo ad espletare la raccolta e i pagamenti .Non avendo obbligo da qui in avanti della nomina amministratore , l’incaricato di turno deve anche sottostatre agli obblighi come i condomìni “maggiori”?- Quindi tenuta dei registri nominativi, sicurezza ,regolarità impianti, cc condominiale.ecc… — Grazie per la gradita risposta …..
Ciao Giovanni, intanto ti ringrazio per l’apprezzamento espresso nei confronti del mio sito. In merito al tuo quesito invece, considerato che non avete i numeri per essere sottoposti all’obbligo di nominare un amministratore, potreste continuare ad avere il cosiddetto rappresentante o facente funzione come finora. Il problema potrebbe presentarsi se la gestione autonoma non dovesse più soddisfare le esigenze di qualche condòmino, allora dovreste riunirvi in assemblea e nominare un amministratore esterno. Non potreste nemmeno rivolgervi all’autorità giudiziaria, com’era previsto prima su richiesta anche di un solo condòmino, in quanto con la riforma questo aspetto non è stato confermato.
Essendo il Condominio un sostituto d’imposta, deve avere un codice fiscale e, da quanto leggo, il tuo ne è in possesso. Immagino pure che il nominativo indicato presso l’Agenzia delle Entrate sia quello del condòmino facente funzione e, come tale, quest’ultimo ha comunque delle responsabilità, non ultime quelle di farsi carico di eventuali adempimenti fiscali, pagamenti delle bollette, ecc. ecc.
Ora, è pacifico che se non esiste un amministratore, la responsabilità penale e civile ricade su tutti i condòmini e, per qualsiasi problema dovesse nascere in capo al Condominio, ne rispondereste tutti. Inoltre, visto che l’articolo 1130 del codice civile, rivisto dall’art. 10 della legge 220/2012, pone a carico dell’amministratore (oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge) tutte le incombenze e le attribuzioni, se non c’è questa figura giuridica rimangono invariati gli obblighi e gli adempimenti fiscali a carico del Condominio, di cui si farà carico il cosiddetto facente funzione, ma non c’è motivo che esista un conto corrente condominiale. Ribadisco che la mancanza di questa figura professionale non esime tutti voi condòmini da responsabilità personali.
Come tutte le cose, ci sono i pro e i contro perché, se doveste dare mandato ad un’impresa per lavori di ristrutturazione o di una certa importanza, sareste costretti a rivedere la vostra posizione, stante che a quel punto subentrerebbero altri fattori (garanzie, assicurazioni, bonifici, ecc.).
Se, per qualsiasi motivo, doveste ritenere la gestione del Condominio un po’ complicata, suggerisco sempre di affidare la sua amministrazione ad un amministratore esterno, che sia un professionista, così da avere meglio la situazione sotto controllo. D’altronde, il compenso dell’amministratore può essere contrattato e, se l’amministrazione dovesse risultare semplice, non è detto che ci si debba dispendere economicamente. Diciamo che le condizioni per avere un’autogestione ci sono, ma per il condòmino volenteroso ritengo sia veramente una scelta quella di assumersi comunque degli oneri.
Non dimentichiamo che il suo nominativo, al momento collegato al codice fiscale del Condominio, per legge (art. 9 della legge 220/2012 che ha sostituito l’art. 1129 del codice civile) dev’essere anche indicato sui luoghi di accesso al Condominio, più specificatamente: “… Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore …”.
Ti auguro una buona giornata.
sono il proprietario di un appartamento di un condominio di sei famiglie,vorrei sapere se posso parcheggiare l’auto davanti al mio box sapendo di non dare fastidio a nessuno,perchè i condomini dicono che non si può perchè sono parti comuni,e se gli animali possono fare i propri bisogni a meno che noi puliamo.Grazie
Ciao Mondi, a dire il vero dovresti prima di ogni cosa controllare cosa prevede il vostro regolamento condominiale in merito a questo argomento, se o meno questa materia risulta già regolamentata. Non conoscendo la distribuzione planimetrica dei box in questione, diciamo che potrei anche sembrare farneticante. Azzarderò dicendoti che, seppure vero che davanti al tuo box auto non vi può sostare altra vettura che ti possa impedire l’utilizzo, a rigor di logica viene spontaneo pensare che possa sostare la tua, ma dipende pure se o meno questo potrebbe impedire o rendere difficoltosa la manovra di altri che magari posseggono il box adiacente al tuo.
L’art. 1102 del codice civile, che regolamenta l’uso della cosa comune, così recita:
Diciamo pure che non è un diritto ma una tolleranza e, da ciò che scrivi, mi pare di capire che gli altri condòmini … non ce l’hanno.
In merito alla tua seconda domanda è naturale che, negli spazi comuni, per gli animali domestici rispondono i proprietari che non devono limitare il movimento degli altri condòmini e devono provvedere ad usare il guinzaglio e, in base alla taglia dell’animale, anche la museruola. In quanto ai bisogni, rimane in capo al proprietario l’obbligo di pulire come dovrebbero fare sulla pubblica via.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Gentile Pina,
Le chiedo cortesemente un suo parere in merito alla seguente questione:
Nel ns. Condominio la gestione amministrativa è stata affidata dall’impresa di costruzioni ad un amministratore che dire “assente” equivale a fargli un complimento. Questi oltre a non presentare il rendiconto economico, il preventivo di spesa, convocare l’assemblea ordinaria, gestire i pagamenti delle utenze (si è rischiato il distacco dell’acqua per non aver provveduto a pagare le bollette), rispondere alle richieste dei condomini che più volte hanno richiesto di convocare un’assemblea, di conoscere l’importo effettivo delle quote di condominio per ciascun condomino in funzione dei millesimi posseduti, ma anche di conoscere i nominativi degli altri acquirenti ancora non abitanti nel condominio, risulta ultimamente non raggiungibile telefonicamente, salvo il fatto di lasciare un messaggio sulla sua segreteria senza che vi sia alcun seguito. Vista quindi la totale assenza dell’amministratore, 15 condomini abitanti su 22, (14 appartamenti risultano invenduti) hanno comunicato per iscritto tramite fax sia all’amministratore che all’impresa di costruzioni, oltre tutte le inadempienze di cui l’amministratore da loro nominato si è reso responsabile, la volontà di convocare autonomamente un’assemblea straordinaria ai sensi dell’art.66, attraverso la quale revocargli il mandato. L’assemblea si è tenuta in prima convocazione, ma non ha raggiunto i millesimi necessari (la metà dei millesimi complessivi più uno) ed è stata quindi convocata in seconda seduta. Nella seconda convocazione è stato raggiunto e superato il terzo dei condomini presenti nonché il valore dell’edificio (370 millesimi) ed ha deliberato la revoca del mandato al vecchio amministratore ed affidare la gestione del condominio ad un nuovo amministratore. Ti chiedo la procedura che abbiamo seguito è corretta, o potrebbe il vecchio amministratore rifiutarsi di rimettere il mandato?
Volevo precisare che nella comunicazione che è stata inviata al l’amministratore ed all’impresa di costruzioni, si è confermato quanto è contemplato nel regolamento condominiale, ossia che per tutti gli appartamenti invenduti, i costi del condominio venivano confermati in capo ai condomini proprietari. Inoltre abbiamo richiesto in una delle rare comunicazioni di conoscere i dati degli altri 7 proprietari al fine di poterli coinvolgere nella vita condominiale e nelle difficoltà che tale gestione amministrativa ha creato. Nel ringraziarti anticipatamente per la tua cortesia e disponibilità cordialmente ti saluto.
Ciao Giovanni, mi fa piacere che abbiate deciso di “liberarvi” di una figura inesistente sotto tutti i profili.
Non credo che l’amministratore abbia qualcosa da obiettare in merito al vostro operato, se avesse avuto intenzione di svolgere le sue funzioni lo avrebbe fatto assumendosi le sue responsabilità, anzi, a dire il vero, da ciò che riferisci, ovvero tutte quelle inadempienze che elenchi, deve ritenersi fortunato se avete deciso di non chiedergli i danni.
Se dovesse esserti utile, sappi che l’art. 1130 del codice civile, rivisto dall’art. 10 della legge 220/2012, stabilisce che l’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 (che ti ho già citato nella precedente risposta) e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
Le attribuzioni sopra esposte, se non eseguite correttamente possono essere motivo di revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina. Inoltre, la revoca per gravi irregolarità, che possono essere di natura dolosa o colposa o anche fiscale, non dà diritto all’amministratore ad alcun risarcimento che invece, sarebbe dovuto se la sua revoca fosse deliberata senza che ve ne sia giusta causa. Difronte a gravi irregolarità anche un solo condòmino può chiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il mandato all’amministratore che, se dovesse non essere accettata dagli altri condòmini, può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
E, ove non bastasse, è stato introdotto anche l’art. 1130 bis del codice civile che, prevedendo una maggiore attenzione al rendiconto annuale dell’amministratore, lo pone in una maggiore posizione di responsabilità rispetto all’assemblea e alla legge. infatti, il testo del nuovo articolo recita:
Purtroppo, però, non è stato modificato l’art. 1131 del codice civile che, ancora oggi, dopo la riforma, così si esprime:
Quanto appena letto non chiarisce totalmente (ma è tipico delle leggi lasciare spazio ad interpretazioni soggettive) quanto l’amministratore possa essere coinvolto, processualmente parlando, nelle liti giudiziarie. Aspetteremo giurisprudenza in merito.
Rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione al riguardo e, con l’occasione, ti auguro un buon pomeriggio.
Grazie per avermi risposto, cercherò di essere più chiara…….. L’amministratrice lo ha saputo da noi che abbiamo degli arretrati di stipendi nel momento in cui è stata stabilita la quota da rendere al mese per coprire gli arretrati…….la cosa che ha dato noi fastidio è che lei sia andata a prendere informazioni chiedendo al datore di lavoro conferma di quello che noi avevamo detto. Ritengo che sia stata parecchio scorretta, perchè nonostante i ns sacrifici, noi stiamo cercando di metterci a paro, quindi mi chiedo se per legge l’amministratrice lo poteva fare. Grazie, saluti.
Ciao Elisa, non devi ringraziarmi per averti risposto, se non avessi desiderato farlo avrei potuto evitare le domande, mentre le ritengo importanti per lo scambio e l’arricchimento culturale di questo sito.
Ti ringrazio per l’ulteriore specifica ma eri stata chiara anche prima, forse non ho saputo io esprimere il concetto che avrei voluto. Cercherò di farlo adesso.
Con la riforma condominiale le attribuzioni all’amministratore sono notevolmente aumentate e, in merito ai suoi obblighi, al nuovo articolo 1129 del codice civile è stato introdotto, tra gli altri, anche quello di riscuotere le somme dovute dai condomini morosi entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato e, visti i tempi giudiziari, nel frattempo, se si dovesse protrarre la morosità del condòmino in questione, perfino può sospendere l’uso dei servizi comuni (quelli che ovviamente sono con utilizzo separato).
In merito alla divulgazione di dati sensibili dei condòmini, quando questi ultimi sono morosi nei rapporti con i fornitori dei servizi o con chi ha effettuato dei lavori straordinari, ecc., addirittura all’amministratore è consentito comunicare direttamente ai creditori i nomi dei condòmini morosi al fine di tutelare coloro che invece sono in regola con i pagamenti. Tutto questo permetterà ai creditori di proporre azione di recupero nei confronti di chi veramente è debitore e non anche di chi paga regolarmente le proprie quote condominiali.
Ci sono però dei limiti oltre i quali non possono andare nemmeno i nuovi obblighi in capo all’amministratore, come per esempio anche il solo fatto di affiggere in luogo accessibile a chiunque, che non siano solo i condòmini (che invece hanno diritto di sapere chi è moroso tra loro), eventuali elenchi di condòmini ritardatari nei pagamenti, dunque, quello che ha fatto l’amministratore del tuo Condominio non è di certo un gesto legittimo ma, ribadisco, che ancor più illegittimo sarebbe il comportamento di chi gli ha fornito o solo confermato, su richiesta, la posizione contabile di tuo marito. Ecco cosa intendevo dire nella mia precedente risposta: l’amministratore ha certamente sbagliato ma il datore di lavoro di tuo marito, se ha dato l’informazione a persona non avente diritto, ha sbagliato doppiamente ed è quest’ultimo che ha violato il diritto alla privacy.
Spero di essere stata più chiara. Buon proseguimento di serata.
Buongiorno Sig.ra Pina, avrei bisogno cortesemente di un chiarimento. Purtroppo per problemi di salute e per aver perso il lavoro, per due anni non ho potuto pagare il condominio. Dal 2012 però sono riuscita a riprendere a pagare regolarmente il condominio, e per gli arretrati è stato concordato con i condomini in riunione che verserò una quota al mese. Ho saputo, con mio rammarico, che l’amministratrice ha preso informazioni sul conto di mio marito andando a chiedere al suo datore di lavoro se è vero che abbiamo degli arretrati da prendere. Volevo sapere se poteva farlo. Grazie saluti.
Ciao Elisa, mi dispiace molto per le tue difficoltà economiche che spero durino pochissimo. Proprio perché penso che i tuoi pensieri siano ben altri e rivolti a ben più gravi questioni da risolvere, se posso permettermi, prima di lanciarmi in ciò che può o non può fare l’amministratore del tuo Condominio (il cui comportamento, se veramente posto in essere, non è certo dei più corretti), mi soffermerei su altri due punti:
Chi viola la privacy è colui che divulga la notizia, non chi la chiede!
Ti auguro una buona giornata.
Condominio di due gruppi di case a schiera, una villa singola e altra casa adiacente.
Servizi comuni a tutte le unità, accesso illuminazione servitù di passaggio sulle parti comuni linee fogne e aqua. Ad eccezione per la casa adiacente che beneficia solo dell’accesso e relativa illuminazione. Possiamo dire che sono in condominio. e per le tabelle millesimali dobbiamo tener conto per tutte le unità del valore di proprietà esclusiva?
Buongiorno, devi scusarmi ma non sono riuscita a comprendere la domanda. Non mi dispiacerebbe che la stessa fosse meno telegrafica e più dettagliata. Inoltre non specifichi (o forse non riesco ad evincerlo io) quale unità immobiliare riguarda te e se esistono già delle tabelle millesimali.
A presto.
Capisco. Comunque in merito alla parabola, se il tetto è impraticabile per motivi di sicurezza, il tuo vicino potrebbe anche sistemarla sul suo balcone. In merito trova tutto riportato nelle varie mie risposte sull’argomento.
A presto.
Grazie!
Si si.. intendevo dire che non ho molti dettagli in quanto la pratica riguarda il mio vicino e non me personalmente.. Ma so che gli è stato fatto firmare un foglio nel quale gli viene comunicato che la parabola potrebbe metterla, ma per questioni di sicurezza non può accedere al tetto condominiale. Penso per tutelare se stesso più che noi stessi condomini.. mi chiedevo se fosse lecito.
Grazie, saluti.
Buongionro! Avrei bisogno di un paio di aiuti..
Abito in un piccolo condominio di otto unità amministrato da diversi anni dalla stessa persona. Mi è stato detto che l’amministratore in questione ha intenzione di dimettirsi a fine anno in occasione della chiusura di bilancio e relativa assemblea. Nel frattempo ho notato che non ci son stati richiesti i documenti previsti dalla nuova riforma. E’ lecito? Forse l’ha omesso in previsione delle dimissioni.
Inoltre l’inquilino del mio vicino vorrebbe installare una parabola. L’amministratore gli ha detto che non cisarebbero problemi se non che l’accesso al tetto non è sicuro in quanto non abbiamo mai deciso di installare linee vita e non è possibile neanche l’avvicinamento di un cestello in quanto il fabbricato è al centro di un parco interamente recintato. Potrebbe essergli impedito l’accesso al tetto? Cosa può fare per montare la parabola?
Grazie mille, buona giornata.
Ciao Lisa, per dare seguito a questa domanda penso sia il caso di aspettare che l’amministratore faccia i suoi passi, compreso quello della richiesta dei documenti previsti dalla nuova riforma. Considera che quest’ultima è entrata in vigore appena un mese fa e mi sembra naturale che tutto sia fatto con relativa calma e che stia ancora predispondendo il da farsi.
Per la parabola ho già scritto in diverse altre risposte che potrai leggere tu stessa, ma in merito alle difficoltà circa i problemi di sicurezza e altro presenti nel tuo Condominio, non potrei aggiungere nulla, sarebbero solo congetture.
Non appena sarai in possesso di dati certi sarò felice di discuterli insieme.
Ti auguro una buona serata.
Grazie mille, gentilissiam come sempre.
Purtroppo non ho molti dati, posso solo aggiungere che è stato vietato l’accesso al tetto in quanto non sicuro.
Buona giornata!
Buongiorno Lisa, hai detto niente!!!
Se esiste un divieto scritto e motivato, credo che l’accesso al tetto sia impedito a prescindere e non certo dalla volontà di questo o di quell’altro condòmino.
Tienimi informata. Grazie. Un cordiale saluto.
Gentile Signora,vivo in un condominio con 6 appartamenti e 3 negozi.Un appartamento ed un negozio hanno un solo proprietario.Le chiedo:il nostro condominio ha 8 o 9 inquilini?Abbiamo l’obbligo di nominare un amministratore professionista?Finora uno di noi ha provveduto a raccogliere i soldi e pagare le “bollette”,la pulizia delle scale etc.Possiamo continuare ad andare avanti come prima o no?Le porgo un’altra domanda,uno dei negozi vuole posare sulla parete esterna un tubo di acciaio superando il tetto per lo scarico di vapori (fritto),vista la possibilità di affitto per attività di panettiere (solo rivendita)con possibilità di preparare frittelle e pizzette,essendo il nostro condominio in prossimità di istituti scolastici.Possiamo non autorizzare la posa del tubo predetto?Cosa possiamo fare?Grazie
Buongiorno Antonio Gabriele, il proprietario dell’appartamento e del negozio conta come un solo condòmino ma proprietario di più millesimi.
Nel Condominio è prevista una doppia maggioranza: quella dei singoli intervenuti (le teste o le deleghe di queste) e quella della proprietà di ognuno (i millesimi). Il signore in questione sarà destinato ad essere conteggiato in ragione di un intervenuto, ma con il fardello (nel bene e nel male) del valore dei suoi millesimi.
In merito alla tua domanda sull’obbligatorietà o meno di avere un amministratore, per evitare di ripetere la stessa risposto già data, potrai leggere, tra le altre, quella data a Luca il 19 luglio scorso.
Circa la posa del tubo sulla parete esterna, intanto mi corre l’obbligo di spendere una mezza parola, anche se non richiesta, a favore dell’inquilino che intende fare questi lavori: siamo in un momento difficile, siamo certi che vogliamo impedire a qualcuno di poter lui ricavare qualcosa dall’affitto del locale e a qualche piccolo imprenditore di avviare un’attività? Chiusa questa parentesi passiamo alla domanda.
E’ innegabile che la parete esterna dell’edificio è condominiale e, in quanto tale, parte comune. Anche di questo argomento ho già avuto modo di scrivere, puoi trovare la risposta in data 6 giugno 2013 a Giancarlo.
Ti auguro una buona giornata.
Gentile Pina,
La ringrazio per l’esauriente e chiara risposta al quesito posto.
Un cordiale saluto
Gianni Montesano
Buongiorno Pina.
Sono proprietaria di un appartamento di un palazzo ex convento risalente al XVIII, che negli anni passati ha subito diversi problemi di stabilità strutturale.
L’amministratore ha inviato una lettera ai condomini con cui richiede in maniera perentoria ed entro breve tempo (7 giorni) il consenso scritto per montare sul tetto condominiale (rifatto solo in parte) dei pannelli solari per l’acqua calda sanitaria e per il riscaldamento da parte del proprietario dell’appartamento al piano terra.
Io ho consultato il mio tecnico di fiducia, il quale mi ha spiegato che se è una manutenzione straordinaria non esiste nessun obbligo; se è ristrutturazione edilizia, sottoposta a rilascio di autorizzazione comunale ai lavori, persiste questo obbligo, solo se i condomini danno la loro autorizzazione.
Vorrei capire se dobbiamo autorizzare o meno questo intervento e se non possiamo opporci in alcun modo a questa installazione, al deturpamento del vano scale con canalette per i tubi o altre applicazioni e a chi spetta l’eventuale riparazione del tetto.
Donata.
Ciao Donata, inizio subito col citare questo passo, tra l’altro linkato nel mio post:
Detto questo, è chiaro che quella perentorietà dell’amministratore è assolutamente fuori luogo poiché, trattandosi di innovazioni vanno seguiti i criteri di convocazione assembleare appena detti.
Inoltre, le deliberazioni relative ad innovazioni incidenti sulle cose comuni (art. 1120, primo comma e art. 1122-bis, terzo comma, quest’ultimo relativo all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) sono adottate con maggioranza qualificata: maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi. Infine viene confermata la norma secondo la quale l’assemblea, per deliberare regolarmente, deve aver regolarmente convocato tutti gli aventi diritto.
Ed ancora, ti riporto quanto scritto ad Anna proprio ieri:
Se vi sono tutti i presupposti e non vi sono motivi di temere danni strutturali e di sicurezza, l’assemblea non può impedire tale collocazione, ma può subordinare l’esecuzione della prestazione, da parte dell’interessato, di garanzia idonea per i danni eventuali, come per esempio una fidejussione.
Spero di non averti confuso le idee! Ti auguro un buon fine settimana.
Grazie della risposta completa, chiara ed esauriente. Donata.
–
Sig.ra Pina buongiorno,
le chiedo se si può revocare l’incarico ad un amministratore il cui mandato è stato dato dall’impresa di costruzioni a seguito del regolamento condominiale contrattuale. E’ possibile che il condominio possa attraverso le debite maggioranze revocare l’incarico al vecchio amministratore e nominarne autonomamente un altro di propria fiducia? L’attuale amministratore, oltre a creare malcontento e superficilità nel condominio è praticamente assente e non ha prodotto la documentazione annuale, rendiconto, preventivo e ripartizione quote.
Grazie anticipatamemnte per la sua risposta.
Gianni
Ciao Giovanni, indipendentemente da ciò che andrò a dire tra poco, già la revoca sarebbe legittimata dalla mancata rendicontazione, oltre che per la sua assenza intesa come disinteresse alle vicende condominiali.
Ma, perché tu possa avere anche dei riferimenti normativi, ti dirò subito che non sempre le clausole apposte sono legittime, vi sono quelle cosiddette vessatorie che non hanno alcun valore legale e, tra queste, la nomina dell’amministratore operata dalla ditta costruttrice che è in assoluto contrasto con quanto previsto nell’art. 1129 del codice civile che, già prima della riforma condominiale di cui alla legge 220/2012 così recitava:
Dopo la riforma, l’art. 9 della legge citata (220/2012) ha modificato il detto articolo 1129 ampliandolo così come segue ma non modificandolo nella parte che interessa il tuo quesito che, anzi, nella lettura del sottostante articolo, troverà le altre risposte che chiedi:
Sintetizzando: E’ possibile che il Condominio possa, attraverso le debite maggioranze, revocare l’incarico al vecchio amministratore e nominarne autonomamente un altro di propria fiducia.
Ti auguro una buona giornata.
Grazie, nessun problema, attendo. So che non è un caso semplicissimo… Conoscenti geometri, architetti e ingegneri a cui mi sono rivolta, mi hanno dato pareri contrastanti, tanto da non saper più come muovermi. Dopo molte navigazioni su web, ho trovato il suo sito e notato la sua competenza e disponibilità. Per questo le ho scritto.
A presto,
Anna
Gentilissima Pina,
Le ho scritto il 9 luglio scorso. Attendo ancora gentilmente una sua risposta.
Grazie per l’attenzione
Ciao Anna, ti ringrazio per questo “sollecito”, ma la tua domanda mi era completamente sfuggita; ti chiedo scusa, non era mia intenzione glissare nè non dare seguito alla tua richiesta, tra i numersi quesiti, anche per e-mail e su facebook, il tuo si era proprio imboscato.
L’ho letto adesso e, visto che è piuttosto articolato, sono certa che mi darai il tempo di evadere anche la tua domanda.
Ti auguro una buona giornata.
Ciao Sign. Pina io le chiedo gentilmente se un amministratore puo’ usare l’incasso dell’acqua per le spese comuni, che in linea di massima c e’ piu di qualcuno che nn paga,cosi facendo ha causato un danno a tutti i condomini, facendo chiudere l’acqua. Certo della sua attenzione distinti saluti grazie.
Ciao Angelo, da ciò che scrivi sembra che l’amministratore abbia usato quello che era stato un pagamento per il consumo dell’acqua, per altri fini ma pur sempre riferiti alla gestione condominiale. Il peggio sarebbe stato se avesse incassato quelle somme per poi distrarle per altre spese non pertinenti il Condominio stesso.
Mi sto chiedendo: era stata mai portata in assemblea una situazione di morosità tale da poter determinare un impedimento al prosieguo della regolare amministrazione dello stabile? Tu parli di più persone che in linea di massima non pagherebbero le spese comuni e questo, ovviamente, determina una difficile amministrazione che, comunque, l’amministratore ha l’obbligo di rendere nota all’assemblea perché eventualmente deliberi, anche se ora può farlo indipendentemente da quest’atto, di procedere al recupero delle somme dovute dai condòmini morosi.
Certo, qui bisognerebbe anche verificare se o meno c’è stato un sollecito da parte dell’Ente che eroga l’acqua e a chi ha inviato tali lettere. Inoltre, io non so come viene gestita la cosa nel Comune di tua residenza, ma sarebbe anche opportuno sapere se eventuali insoluti vengono comunicati anche ai singoli condòmini oltre che all’amministratore dello stabile. Non credo sia possibile che si possa interrompere una fornitura di acqua potabile senza che vi sia mai stata una messa in mora o una semplice richiesta al fine inviata ai diretti interessati o al loro rappresentante legale (l’amministratore).
Una cosa è certa: se l’amministratore ha dei fondi a disposizione, è ovvio che gli stessi, a meno di non essere stati deliberati per specifici lavori o finalità, saranno utilizzati seguendo delle priorità gestionali e sembra difficile immaginare che tra queste non abbia contemplato quella della fornitura idrica. Sarebbe da approfondire l’argomento, magari chiedendo spiegazioni in assemblea e, laddove non riuscisse a darle in maniera esauriente, lasciando trasparire una sua negligenza, un simile comportamento sarebbe motivo di revoca.
Se ritieni opportuno farmi sapere dell’altro, io rimango comunque a disposizione. Ti auguro un buon proseguimento di serata.
cito:la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando ci sono più di 8 condòmini (non 4 come precedentemente)…
salve siamo in 11 famiglie dislocate in tre case staccate,4-4-3 ma aventi comuni tutte e 11 le famiglie corsello,cancello d’entrata,acqua e luci corsello.
In questo caso la legge prevede l’obbligo di un amministratore?
in attesa le porgo i miei saluti
Ciao Luca, così come ti avevo anticipato, su questo argomento ho più volte avuto modo di scrivere ma, potrebbe essere utile ricordare che il Condominio sorge nel momento in cui avviene la vendita delle varie unità immobiliari ad opera del Costruttore. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. chiarisce quando è obbligatorio che il Condominio nomini un amministratore:
Ovviamente, il ruolo dell’amministratore, che per il Condominio rappresenta una figura giuridica, è importante. Autogestirsi si può quando le unità immobiliari sono veramente poche e tutti i problemi si risolvono in armonia, ma quando si presentano situazioni che non si riescono ad affrontare in autonomia, allora iniziano i problemi burocratici, legali, ecc..
Con la riforma condominiale le attribuzioni all’amministratore sono aumentate a dismisura, le responsabilità sono molteplici e non credo sia il caso che chiunque si avventuri in una simile esperienza se non si è certi di riuscire ad essere professionali, tanto che personalmente penso sia sempre il caso di rivolgersi a professionisti, anche in questo campo diventato burocraticamente e legalmente farraginoso.
Tra l’altro, è chiaro che un rappresentante del Condominio, anche se non ufficialmente nominato amministratore, ci dev’essere comunque e questo lo dice chiaramente anche un comma dell’art. 1129, modificato dall’art. 9 della legge 220/2102 nel passo in cui recita:
Nel caso decidiate di non avere un vero e proprio amministratore, quale rappresentante legale del Condominio, le responsabilità civili e penali per eventuali violazioni di legge saranno a carico, in solido, di tutti i condòmini, ecco perché di solito, pur se con aggravio di spese, si tende a nominare un amministratore, proprio per evitare che da eventuali inadempimenti possano rispondere degli ignari condòmini.
Comunque, non avere l’amministratore di Condominio (pur se obbligatorio con la nuova riforma), non implica nulla. Il problema potrebbe verificarsi se anche uno solo dei condòmini decidesse, magari perché ritiene una scelta del Condominio operata in suo danno, di fare ricorso per chiedere la figura dell’amministratore poiché il resto dei condòmini non l’ha nominato malgrado fosse previsto per legge. A questo punto l’amministratore sarebbe nominato dall’autorità giudiziaria.
Ovviamente, se si dovesse arrivare a tanto, sarebbe preferibile che fosse l’assemblea a decidere di nominare un amministratore, in tal modo potreste contrattare personalmente e non vi trovereste un amministratore con compensi “d’ufficio”!
Se ritieni che nel tuo Condòmino possa continuare ad esserci “armonia” tra voi condòmini, potrete continuare a non averlo, non incorrereste in alcuna sanzione. E’ possibile nominarlo in qualsiasi momento: tutto sta nel decidere se nominarlo “bonariamente” o se farlo nominare “giudizialmente”! Inutile dire che la differenza è sostanziale.
Ti auguro un buona serata.
Problema: inquilino paga regolarmente l’affitto, ma è in arretrato con il Condomino.
Nella fattispecie ha superato il deposito cauzionale di due mesi.
Ho già inviato una lettera di sollecito all’inquilino, che ha versato un piccola somma all’amministratore, rientrando al di sotto di predetto limite, ma che ha di nuovo superato con l’ultima scadenza.
L’impagato risulta quasi esclusivamente dalla somma delle rate condominiali ( riscaldamento e acqua calda centralizzata con contatori dedicati al ogni condomino/inquilino), relative quindi ai consumi effettuati dallo stesso.
L’azione di recupero può e deve essere espletata direttamente dall’Amministratore, con azione diretta contro il debitore, o essere rivolta verso il proprietario, il quale non ha usufruito di alcuno di quei servizi.
Il proprietario può essere chiamato in causa, anche senza avere l’Amministratore effettuato alcuna azione legale di recupero coatto del credito vantato contro il debitore reale, o è sempre e solo il proprietario a dover rispondere dello stesso.
Oppure il proprietario deve rispondere solo dopo la conclusione negativa dell’azione contro l’inquilino.
L’attuale legislazione, credo, avvantaggia e garantisce l’azione dell’Amministratore, ma non garantisce allo stesso modo il proprietario, il quale ha un iter molto meno garantito nel tempo e nell’efficscia.
Alberto C. 1945
Buongiorno Alberto, di solito tra locatore e inquilino ci si accorda sulle spese condominiali da corrispondere che, in ogni caso sono sempre un onere che grava solo sul proprietario dell’immobile. Se l’affittuario non paga le spese condominiali (sempre che ci si sia accordati in tal senso), rispetto al Condominio non ha alcuna responsabilità che rimane in capo al vero condòmino che è il proprietario dell’unità immobiliare.
Questo rispetto al Condominio, ma rispetto ai rapporti tra inquilino e proprietario, in presenza di un accordo tra le parti previsto nel contratto di locazione in merito alla corresponsione degli oneri condominiali, se questi ultimi non vengono pagati regolarmente si può anche incorrere nella risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.
E’ pacifico che le spese da te indicate: “(riscaldamento e acqua calda centralizzata con contatori dedicati al ogni condomino/inquilino)”, essendo dei consumi rientrano in quelle interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario. E’ anche chiaro, da ciò che scrivi, che il conduttore versa personalmente gli oneri condominiali direttamente all’amministratore ma, ciò nonostante, tra quest’ultimo – nella qualità di rappresentante legale del Condominio – e l’affittuario non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti dell’altro.
L’azione va avanzata nei confronti del proprietario che, successivamente, si potrà rivalere sull’inquilino moroso anche mediante decreto ingiuntivo.
Mi sembra di capire che tu stia seguendo un iter legittimo: richiesta scritta al tuo locatario perché provveda al pagamento entro 60 giorni. Se proprio dovessi ritenere il comportamento omissivo e perpetrato sistematicamente del conduttore un reale problema per te, l’unica cosa che potrai fare è di rescindere il contratto di locazione. Sento il dovere di aggiungere (scusa l’intromissione) che l’assunto dell’inquilino, visto che paga regolamente il canone di locazione, meriterebbe un approfondimento. I motivi che lo spingono a non corrispondere con altrettanta solerzia le quote condominiali potrebbero avere una natura meno negligente di quella che appare!
In merito ti ricordo che il conduttore, al momento della richiesta di pagamento avanzata dal proprietario, può esigere che quest’ultimo precisi analiticamente le singole voci di spesa pretese (con la menzione dei criteri di ripartizione). Può anche chiedere che gli venga messa a disposizione la documentazione giustificativa delle spese sostenute. Questo sistema eviterebbe, anzi posticiperebbe, nelle more del soddisfacimento di tale domanda, eventuali termini di osservanza in capo all’inquilino.
Non voleva essere quest’ultima informazione un modo per girare il coltello nella piaga di chi ha già intuito, autonomamente e consapevolmente, che non tutti i sistemi di tutela seguono identico trattamento!
Ti auguro una buona giornata.
E un’altra piccola domanda sempre inerente a ciò soprascritto. Qualora non ci fosse più la figura di un amministratore, ma solo di uno “forfettario” stabilito con maggioranza assembleare, potrà ricorrere quest’ultimo a richiedere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo verso un condòmino moroso? oppure, non essendoci un vero e proprio amministratore questa possibilità decade? Inoltre, devono sempre essere rispettati i tempi e le maggioranze per la costituzione dell’assemblea e la validita’ delle deliberazioni per quanto concerne l’art.14 che và a sostituire l’articolo 1136? Oppure in assenza di un vero amministratore possono anche essere decise in maniere diversa da quanto disposto?
Grazie infinite Sig. Pina
Buongiorno Massimo, intanto più che revocare l’amministratore aspetterei che termini il suo mandato, proprio per evitare che vi siano problemi, stante che la revoca non ha dei motivi che attengono a comportamenti scorretti o inefficienze da imputare all’amministratore.
Inoltre, in merito alla successiva autogestione dell’amministrazione del tuo Condominio, devi sapere che in realtà un Condominio sorge nel momento in cui avviene la vendita delle varie unità immobiliari ad opera del Costruttore. Nei Condomini con meno di 9 proprietari, in cui non è obbligatoria la figura dell’amministratore, il ruolo potrà essere svolto da uno dei condomini, anche se non vi abita.
Ovviamente, il ruolo dell’amministratore, che per il Condominio rappresenta una figura giuridica, è importante. Autogestirsi si può quando le unità immobiliari sono veramente poche e tutti i problemi si risolvono in armonia, ma quando si presentano situazioni che non si riescono ad affrontare in autonomia, allora iniziano i problemi burocratici, legali, ecc..
Con la riforma condominiale le attribuzioni all’amministratore sono aumentate a dismisura, le responsabilità sono molteplici e non credo sia il caso che ci si avventuri in una simile esperienza se non si è certi di riuscire ad essere professionali, tanto che personalmente penso sia sempre il caso di rivolgersi a professionisti, anche in questo campo diventato burocraticamente e legalmente farraginoso.
Inoltre, mentre prima era possibile che su richiesta di anche uno solo dei condòmini l’amministratore venisse nominato dall’autorità giudiziaria con tutte le conseguenze del caso, ora, almeno da quanto si legge nell’art. 1129 così come riformato, addirittura sembra non sia più nemmeno possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore in un Condominio con meno di 8 condòmini. Ma in merito aspetterei diverse formulazioni dettate da più recente giurisprudenza, alla fine è quella che fa le leggi.
Tra l’altro, è chiaro che un rappresentante del Condominio, anche se non ufficialmente nominato amministratore, ci dev’essere comunque e questo lo dice chiaramente anche un comma dell’art. 1129, modificato dall’art. 9 della legge 220/2102 nel passo in cui recita:
Rappresentante che va comunicato tempestivamente anche all’Agenzia delle Entrate che, se dovesse rivolgersi all’incaricato sbagliato o precedentemente nominato, potrebbe sollevare l’errata indicazione dei dati che vanificherebbe ogni tipo di comunicazione.
In poche parole, essere amministratore “facente funzione” o come da te definito “forfettario”, non esonera dalle responsabilità civili e penali, al pari di un amministratore esterno. Immagina per un momento come potrebbe evolversi la responsabilità di uno che rappresenta personalmente e non professionalmente il Condominio se si dovessero deliberare interventi straordinari da appaltare a ditte esterne!
Nel caso decidiate di non avere un vero e proprio amministratore, quale rappresentante legale del Condominio, le responsabilità civili e penali per eventuali violazioni di legge saranno a carico, in solido, di tutti i condòmini, ecco perché di solito, pur se con aggravio di spese, si tende a nominare un amministratore, proprio per evitare che da eventuali inadempimenti possano rispondere degli ignari condòmini.
Rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione e ti auguro una buona giornata.
Gent.mma Sig.Pina,
vorrei chiederLe delle delucidazioni in merito ad alcuni dubbi che mi sono sorti.
Abito in una palazzina che conta 7 unità immobiliari con altrettanti condòmini. Rendendoci conto che con il nuovo decreto abbiamo la possibilità di autogestirci, vorremmo revocare l’attuale amministratore. Ma una volta revocato sarà necessario nominare un nuovo amministratore, magari forfettario e appartenente a uno di noi 7, che si occupi di mansioni obbligatorie come l’istituzione di un conto intestato al condominio per le manutenzioni straordinarie o le convocazioni delle assemblee?
Come ci consiglia di procedere in maniera da evitare futuri problemi?
Grazie mille anticipatamente per la risposta
Salve, una domanda
Il mese scorso venivo contattato dal mio vicino che mi informava della sua volonta di voler effettuare dei lavori di ristrutturazione esterno del condominioin quanto il palazza vicino dello stesso comprensorio(diversa scala ma attacato fisicamente almio) stava avviando dei lavori. In quella occassionw sto vicino mi dava copia del progetto con l intera cifra da pagare divisa in millesim per inquilino. Senza andare per le lunghefui chiaramente contrario dicendo che tra stipendio e mutuo ed altre spese soldi nulla. Ieri guardando la cassetta postale mi sono trovato una convocazione per l’Assemblea per i soli inquilini interessati con la dicitura lavori da effettuare eventuali e varie. Ora che sono stato convocato e il mio dissenso come funziona ora se questo si punta
Ciao Paky, leggendo la tua domanda noto che non fai alcun riferimento all’esistenza o meno di un amministratore nel tuo/vostro Condominio, riferisci solo di un vicino che informalmente, almeno fino alla convocazione che non so da chi provenga, cercava di sondare il terreno sulle varie disponibilità ad effettuare i lavori di cui parli.
Ebbene, mi mancano alcuni elementi per poterti rispondere, ma in merito al tuo dissenso, indipendentemente da tutto il resto, lo puoi esprimere in assemblea, accertandoti preventivamente che questa sia convocata seguendo i nuovi criteri (che se dovesse servire ti fornirò), che dovrebbe deliberare in ogni caso con le maggioranze previste per lavori che, mi sembra di capire, siano di natura straordinaria.
Ti chiedo cortesemente di darmi qualche altra indicazione al fine. Ti ringrazio e ti auguro una buona giornata.
Salve! Abito in un condominio ed esiste gia una parabola satellitare centralizzata. Esiste una regola condominiale che dice che non si possono installare nuove parabole ed usare solo la centralizzata. Visto le nuove regole condominiali GIUGNO 2013 ho messo una parabola satellitare autonoma sul mio balcone ma gia mi stanno facendo storie. Mi chiedevo se posso metterla nonostante la centralizzata e la regola condominiale. Resto in attesa di risposta. GRAZIE
Buongiorno Marcello, se posso farti un piccolo appunto … ti chiedo: ma tu non potevi aspettare un altro pochino perché questa riforma condominiale rodasse un po’? Sai bene come funzionano le cose nuove, mano a mano che si presentano i nodi al pettine, tra una sentenza e l’altra ecco che si smonta la qualsiasi, anche quello che inizialmente sembra essere chiarissimo e inequivocabile.
Ed infatti, l’articolo 7 della legge 220/2012 ha inserito, tra gli altri, il nuovo articolo 1122-bis che reca disposizioni su impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (ad esempio le parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili. Per quanto riguarda installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e di altri flussi informativi, la disposizione riconosce il diritto individuale del condòmino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini nonché preservando il decoro dell’edificio. Sostanzialmente l’intervento dell’assemblea condominiale è richiesto (con approvazione a maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, ai sensi del quinto comma dell’art. 1136) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni. Tutto questo è riportato nel primo link del mio post e tratto da un sito autorevole come quello della Camera dei Deputati.
L’art. 1122 bis sopracitato dice esattamente:
Ebbene, alla tua domanda si potrebbe tranquillamente rispondere: sì, puoi installare la parabola nonostante ne esista una condominiale ma la sua collocazione non deve recare danno alle parti comuni o al decoro architettonico dell’edificio, in tal caso l’amministratore può intervenire e chiedere la rimozione di quanto ha causato l’eventuale danno. In ordine invece al regolamento, se questo è di natura contrattuale (per intenderci quello predisposto dal costruttore e firmato contestualmente all’atto di acquisto) e prevede un divieto di installare antenne autonome, va rispettato. A meno che nel frattempo la giurisprudenza non cambi qualcosa in merito.
Inoltre, l’articolo 26 della legge 220/2012 introduce nelle disposizioni di attuazione l’art. 155-bis che recita:
In poche parole: “l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto” può essere deliberato con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 ovvero: “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Pur consentendo l’installazione di singoli impianti, la nuova norma, per arginare il fenomeno selvaggio delle libere installazioni sui balconi individuali delle varie antenne (che hanno reso alcuni Condomini un po’ caotici sotto l’aspetto estetico), tende a favorire la centralizzazione degli impianti di ricezione audio visiva, abbassando il quorum deliberativo.
Diciamo pure che pur andando controcorrente, al momento, l’unico motivo che potrebbe essere per te un impedimento vero è quello del regolamento condominiale se di natura contrattuale.
Ti auguro una buona giornata e ti chiedo scusa per il ritardo nella risposta.
Volevo dire se prima era necessaria la maggioranza di due terzi, adesso è sufficente
la maggioranza semplice?
Ciao Andrea, se stiamo parlando di “Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità (art. 1136)”, che nel caso specifico indica:
il quorum per rendere valida la costituzione dell’assemblea, se in seconda convocazione, è di 1/3 dei condòmini e 334 millesimi, mentre il quorum deliberativo dev’essere della maggioranza dei partecipanti all’assemblea e di 500 millesimi.
In effetti, la nuova riforma ha abbassato il quorum, ma non dobbiamo dimenticare che le nuove maggioranze sono variabili sia per la costituzione che per le deliberazioni.
E’ importante, di volta in volta, sapere qual è l’argomento da discutere e deliberare in assemblea.
Ti auguro una buona giornata.
Se il condominio decide di spendere in ristruttarizioni importi pari a metà del valore
del fabbricato chio non ha i soldi deve vendere la propria abitazione ?
Ciao Pina, ti confermo che i lavori per i sette alloggi, come tu ben immagini, sono a carico del costruttore.
La mia “preoccupazione”, nasce dal fatto che non sono convinto che nell’atto di rogito dell’ottavo alloggio, sia contemplato il fatto che il neo proprietario debba adeguarsi come colore agli alloggi degli altri sette.
Rischiamo, quindi, ma solo per decoro urbanistico, che l’ultimo alloggio potrebbe rimanere con un colore leggermente diverso (in realtà stiamo facendo, tra l’altro, riverniciare tutti gli alloggi con il medesimo colore giallo, naturalmente più vivo, utilizzato cieca sei anni prima.
Se ciò fosse confermato, il condominio, potrebbe richiedere all’ottavo alloggio di uniformarsi?
Grazie di nuovo e scusami se non sono stato preciso nelle altre richieste.
Enzo
Buongiorno Enzo, a mio parere dovreste contattare il nuovo proprietario e discutere l’argomento direttamente con lui che, volente o nolente, ora fa parte di questo vostro Condominio. Avreste le idee più chiare su cosa è stato oggetto di eventuali accordi tra lui e il costruttore e si eviterebbe di ipotizzare su ogni cosa.
Magari scoprirete che il costruttore si farà carico anche della sua parte di immobile e che questa condizione è parte della loro compravendita. D’altronde, se il costruttore non avesse venduto quell’unità immobiloare, immagino che non l’avrebbe lasciata fuori dai lavori di tinteggiatura e avrebbe provveduto per sè o per gli eventuali futuri acquirenti!
Di norma, il nuovo proprietario si adegua a deliberazioni condominiali preesistenti, alcune delle quali rimangono a carico del venditore e altre a carico del subentrante; nel vostro caso si tratta di un atto transattivo e tutto dipende dai termini in esso contenuti.
Se ci sono novità e ritieni che possano essere utili … io rimango a disposizione per quant’altro. Ti auguro una buona giornata.
Ciao Pina, hai effettivamente centrato il problema. Provo comunque a chiarire i dubbi che hai palesato per una mia incompletezza di informazione. L’ottavo condomino proprietario non è entrato nell’accordo prima di tutto perché ha rogitato da pochi giorni e secondariamente perchè mi risulta che il costruttore gli ha venduto l’alloggio ad un prezzo decisamente inferiore liberandosi, di fatto, degli eventuali lavori ancora da effettuare (comunque, non mi è dato sapere se la cosa sia stata trascritta nel rogito o altro documento).
Tra l’altro, parlavo di condominio perché io, in qualità di amministratore (sono comunque condomino proprietario), ho sottoscritto a nome dei sette altri proprietari l’accordo con il costruttore. Comunque, il Condominio, può pretendere dal proprietario dell’ottavo alloggio di verniciare la sua parte di muro per rendere il colore tutto uniforme nel rispetto delle regole condominiali, oppure esso stesso può pretendere che siano gli altri sette a farsi carico? Grazie ancora.
Enzo
ù.
Grazie ancora nuo
Buongiorno Enzo, la prima parte del tuo discorso mi era e mi è ancora più chiaro adesso: non conosciamo i termini dell’accordo tra il costruttore e il nuovo acquirente.
Invece, continuo a non comprendere la parte in cui tu parli del Condominio come se fosse quest’ultimo a doversi far carico dei lavori oggetto di transazione tra voi sette proprietari e il costruttore. A rigor di logica ho pensato che l’onere di tali interventi fosse stato posto a totale carico del costruttore per precedenti e accertati vizi di costruzione, ma a questo punto deduco che mi stia sfuggendo qualcosa.
Non conoscendo i termini del vostro accordo non so cosa sia a carico di uno e dell’altro. Così come ho ipotizzato nella mia precedente risposta, con tutta probabilità tra il costruttore e il nuovo acquirente questo intervento al prospetto (quest’ultimo tra l’altro già a conoscenza del venditore essere gravato da difetto di costruzione) è stato oggetto di contrattazione in separata sede e non è escluso che sia stato anche concordato il ripristino di quella parte di immobile ora venduto.
Sarebbe assurdo se i lavori fossero eseguiti parzialmente, per un duplice motivo: credo sia interesse del costruttore porre rimedio in questa fase anche ad eventuali rilievi che potrebbero un giorno rivederlo responsabile di vizi di costruzione e, inoltre, non credo possa essere accettabile la visione di un fabbricato double face!
Controlla bene cos’è previsto nel vostro accordo e, se puoi, cerca anche di sapere la posizione del nuovo condòmino rispetto a questo imminente intervento al prospetto.
A presto.
Grazie Mille Pina, buonaserata 🙂
Ciao Pina, sono ancora a chiederti lumi su una situazione condominiale che non mi è chiara. In pratica: come ti accennavo precedentemente, sono in un condominio di 4 villini bifamiliari (otto alloggi). Sette alloggi venduti precedentemente hanno fatto vertenza legale all’immobiliare per alcuni lavori non effettuati a regola d’arte. Siamo arrivati ad un accordo con il quale la stessa immobiliare ( tramite una impresa edile) , con accordo sottoscritto tra le parti, effettuerá i lavori di pittura a tutti gli esterni dei sette alloggi. Nel contempo, stessa immobiliare ha venduto anche l’ottavo alloggio non facendolo assolutamente entrare nel contratto sottoscritto dalle parti. Il condominio che ha sottoscritto il contratto , è costretto anche a verniciare l’ottavo alloggio , oppure no? Grazie. Enzo
Ciao Enzo, è evidente che i lavori di cui parli attengono alla garanzia decennale del costruttore per gravi difetti di costruzione.
Se l’ottava unità immobiliare è stata venduta adesso, non ci è dato sapere in che termini e con quali forme cautelative sia stata trasferita la proprietà e, comunque, per il nuovo proprietario i dieci anni per chiedere eventuali danni di responsabilità al costruttore decorrerebbero dalla data del suo atto pubblico.
Quello che si evince da ciò che scrivi tu è che questo nuovo condòmino non ha sottoscritto la transazione tra voi sette e il costruttore, dico bene? Se così fosse è ovvio che lui al momento si ritiene soddisfatto di ciò che gli è stato trasferito.
Mi chiedi se il Condominio che ha sottoscritto il contratto è costretto a verniciare l’ottavo alloggio. Non ho capito cosa intendi dire. Non è il costruttore che si è fatto carico di rifare i lavori precedentemente mal realizzati? Cosa c’entra il Condominio? In ogni caso, un prospetto di un intero Condominio non può essere tinteggiato a chiazze, ma dev’essere uniforme. Probabilmente tra il costruttore e il nuovo acquirente questo intervento è stato oggetto di contrattazione in separata sede e non contestualizzato anche nel vostro accordo in quanto sottoscritto precedentemente.
Se dovessi io aver preso un abbaglio, ti chiedo cortesemente di farmelo sapere. Grazie. Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Salve Sig.Lontri gentilmente vorrei un consiglio da Lei:sono propietario di 9 appartamenti in uno stabile di 15 condomini e ogni volta in assenblea mi trovo in difficoltà,in quanto tutti mi dicono che io rapprsento un solo condomino(cioè una sola testa)e non i millesimi totali dei mie appartamenti,secondo Lei cosa cosa ne pensa hanno ragione loro o io? grazie cordiali saluti.
Ciao Giuseppe, diciamo pure che potresti definirti una testa proprietaria di più millesimi!
A parte gli scherzi, proprio per garantire una certa democrazia, nel Condominio è prevista una doppia maggioranza: quella dei singoli intervenuti (le teste o le deleghe di queste) e quella della proprietà di ognuno (i millesimi).
E’ pacifico che tu rappresenti un condòmino che ha un certo valore di proprietà in millesimi e, così come sta bene alla restante parte dei condòmini che tu paghi per tutti i millesimi che hai, deve star bene loro anche la tua decisione in assemblea avverso la quale, laddove non dovessero ritenersi soddisfatti, pur se presa a maggioranza, nessuno vieta che si possa impugnare secondo legge.
D’altronde, dovrebbe essere noto anche a loro che le delibere sono valide solo se approvate da un certo numero di partecipanti e tu ne rappresenti solo uno, dunque sono tutelati almeno sotto questo punto di vista.
Infatti, l’art. 14 della legge 220/2012, che ha modificato l’art. 1136 del codice civile che tratta proprio la Costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni, si esprime così come segue:
Insomma, sei destinato ad essere conteggiato in ragione di un intervenuto, ma con il fardello (nel bene e nel male) del valore dei suoi millesimi!
Ti auguro un buon fine settimana.
Buona sera, l’amministratrice di condominio è sul piede di guerra perchè ho aperto un nido famiglia, sono associata ad una no-profit di solidarietà famigliare, non è un’attività commerciale e l’abitazione non cambia la destinazione d’uso.
L’amministratrice potrebbe farmi chiudere il nido famiglia? È semplicemente un baby-sitting in regola che mi permetterebbe, talaltro, di pagare condominio e affitto.
Grazie per la cortese attenzione.
Ciao Jasmine, intanto devo complimentarmi con te per questa importante e utile iniziativa lavorativa. Il servizio reso con i baby-sitting è certamente di carattere anche sociale, soprattutto se si pensa a quei genitori che, per vari motivi, non hanno avuto accesso agli asili nido comunali (in numero mai sufficiente per soddisfare le richieste di tutti), e che così, dovendosi “fortunatamente” recare al lavoro, hanno la possibilità di poter affidare alla cura di persone qualificate i propri figli.
Andiamo al problema che poni. Scrivi che si tratta di un baby-sitting “in regola” e questo mi lascia pensare che tale attività sia riconosciuta dalla tua Regione e che non necessiti di autorizzazioni da parte del Comune. L’incognita rimane il Condominio che, immagino, a motivo di diniego, si rifaccia a divieti previsti dal regolamento condominiale.
Ora, se il locale in cui sorge quest’attività fosse stato commerciale, non avresti avuto alcun particolare problema ma, trattandosi di una civile abitazione – tra l’altro con delle parti comuni condominiali che, a seguito dell’intrapresa attività, le rende fruibili (e maggiormente logorabili) a un diverso numero di persone “estranee” alla familiarità del Condominio stesso, come potrebbero essere i genitori o chi per loro che accompagnano e riprendono i bimbi, ecc. – il parere o il consenso del Condominio ha la sua valenza.
Ed infatti, avresti dovuto portare in assemblea la tua volontà di avviare questo tipo di attività così da rendere il Condominio edotto e in grado di valutare i pro e i contro. Spiegando le tue motivazioni, così come hai fatto con me, non credo che avrebbero avuto problemi a darti il consenso, ma quando il Condominio si vede “sopraffatto”, diventa più maldisposto.
In realtà il Condominio potrebbe addurre, tra le motivazioni di diniego, l’attività rumorosa e inibire la propagazione di tali immissioni rumorose. D’altronde, se prendiamo a riferimento i requisiti di massima necessari per poter avviare un nido famiglia (variabili da regione a regione), i bambini ammessi potrebbero avere dai 3 ai 36 mesi, e un bambino di 36 mesi (3 annetti) non puoi tenerlo né in silenzio né immobile; se consideriamo pure che potrebbero essere fino a 5 per educatrice, lascio a te la deduzione finale. Immagina se diversi nel tuo stesso Condominio avessero la tua stessa idea o qualcosa di analogo, come accogliere degli anziani; pensi che possa essere fattibile senza una valutazione dell’insieme? Diventerebbe una bolgia e un Condominio invivibile.
Ecco perché sarebbe stato meglio un preventivo parere e un successivo consenso da parte del Condominio, magari avrebbe deciso positivamente ma con qualche regola più restrittiva nel numero, negli orari di accoglienza, e così via.
Per scongiurare la chiusura di un’attività che alla fin fine permette anche a te di vivere, ti suggerisco di cercare di spiegare in assemblea i tuoi motivi e rimetterti alla loro decisione. Spero che capiscano.
Ti auguro una buona giornata.
P.S. Concludi la tua domanda con “pagare condominio e affitto”. Stai dicendo forse di essere pure in affitto in questo immobile? Se così fosse le cose si complicherebbero un po’!
Gentile Sig.ra Lontri,
Grazie per la cortese risposta.
I nidi famiglia sono riconosciuti dalla regione Lombardia (regione nella quale vivo) e non essendo attività commerciali ma di solidarietà famigliare non necessitano di particolari permessi, se l’Asl e il Comune danno l’ok si può avviare, dopo opportuna preparazione dell’edicatrice (elementi di pedagogia, primo soccorso pediatrico, Hccp e aggiornamento mensili).
Non emetto fatture e per lo Stato risultò disoccupata.
La mia padrona di casa ha detto che non c’è problema, in tanti hanno aperto un nido famiglia.
Il problema del rumore non sussiste per i seguenti motivi:
– in Lombardia si possono tenere al massimo 5 bambini indipendentemente dal numero di educatrici (ci possono essere anche 2 o 3 educatrici ma il numero massimo di bambini deve rimanere 5);
– un nido ben organizzato e strutturato non emette rumori fastidiosi perché i bambini seguono il programma ideato dall’educatrice, se per rumori fastidiosi poi intendiamo sentire canzoncine e risate, beh, stiamo proprio perdendo ogni caratteristica umana,
– se io avessi 5 figli quindi mi caccerebbero dal condominio? Comunque sono convinta che facciano più rumore 2 figli maleducati che 5 ben educati,
– comunque le tv tenute altissime dopo le 22 o gli sciacquoni che vanno per minuti nel cuore della notte (unico contatore acqua per il condominio quindi scarichi water rumorosissimi) vanno bene perché non sono gli ultimi arrivati a fare questi rumori?
E per quanto riguarda le aree calpestabili che si consumano e si sporcano (aggiungiamo i anche il consumo dell’ascensore) se fossimo una famiglia con ospiti tutte le sere non sarebbe peggio?
Ovviamente io difendo il mio nido famiglia, anche perché se mi ostacolano in questo progetto io terrò comunque i bambini, col nido famiglia almeno sono anche coperti da assicurazione.
In assemblea avrebbe dovuto dirlo la mia padrona di casa, comunque i pochi a favore dicono se sarà davvero rumoroso lo vedranno in seguito e nel caso prenderanno provvedimenti, ci sono per fortuna ancora persone (ormai rare) che capiscono che in questo periodo di carestia una mamma che si ingegna è da promuovere.
Capisco anche i condomini, sono tutti pensionati, il loro panino a fine mese arriva assicurato, il problema è solo nostro, abbiamo 30-40 anni e la pensione non l’avremo mai.
Cari saluti.
Rieccomi. Comprendo tutte le tue motivazioni e le condivido pienamente. Non era mia intenzione sollevare il problema proprietaria/inquilina, era solo un modo per evidenziare che alcuni locatori vietano determinate modifiche e/o destinazioni diverse da quelle della civile abitazione e questo avrebbe rappresentato un ulteriore motivo impeditivo.
Essendo la proprietaria del tuo immobile d’accordo con le tue scelte, il problema è superato.
L’esempio dei cinque figli era proprio quello che pensavo e, a dire il vero, pur non potendo nessuno obiettare in merito, non escludo una intolleranza a simili stati sociali! Come giustamente hai fatto rilevare tu, di caratteristiche umane e di blaterata solidarietà ne rimangono veramente poche. Inoltre, chi sta meglio non può comprendere “l’altro”!
Comunque, visto che hai la padrona di casa dalla tua parte … persevera.
Buona domenica.
Cara Sig.ra Lontri,
grazie per la cortese risposta e per l’appoggio umano!
Concludo dicendo che l’abitazione non cambia la destinazione d’uso, ovvero rimane abitazione ad uso civile.
Non sono state fatte modifiche strutturali perchè non necessarie, il nido famiglia è modulare, ovvero nell’orario di nido arredo le stanze che occupano i bambini e quando l’orario di lavoro finisce la casa ritorna nostra!
Per arredare la casa intendo che allestisco l’angolo morbido, stendo un tappeto gioco e il tavolo dove la mia famiglia consuma i pasti si trasforma in una tenda e metto le sedie grandi in una stanza dove non vanno i piccoli ospiti.
Nell’orario di nanna stendo dei materassini sotto il tavolo/tenda, ai bambini piace perchè gli ricorda un’accogliente tana!
In bagno metto un fasciatoio, il water piccolo non serve, c’è il riduttore e poi di solito i bambini si spannolinano nell’estate che divide la fine del nido dall’inizio della scuola materna, quindi usano poco il water!
Io mi vesto con un grembiule fornitomi dall’associazione e quando tocco gli alimenti uso guanti in lattice e cuffietta (guanti e cuffietta non sono obbligatori ma per me lo sono!).
Grazie ancora per la cortese attenzione!
Buona domenica e buona estate.
Salve Sig.ra Lontri volevo fargli una domanda.allora parto dall’esporle il mio problema.io sono affittuaria di un negozio ma da quando ho aperto ho notato con mia mamma che l’amministratore (oltre a fare conti assurdi e a farmi pagare cose che non mi competono) spartiva l’acqua ai negozi in egual modo,mi stava bene se fossero stati negozi commerciali come il mio ma no,accanto ho un negozio di pasta all’uovo(che quindi usa tantissima acqua più di me visto che la usa per cucinare,per lavare le pentole e pulire 4 volte al giorno il negozio) e un bar (che ovviamente campa con l’acqua per tutto) quindi mi sono da subito ribellata (anche perchè mi è stato sempre negato di andare a vedere il mio contatore) e dal conto ho tolto quello che per me era di più e che lui mi fa pagare visto che il proprietario della pasta all’uovo è suo amico.l’ho chiamato ma si nega sempre e cosi mi ha dato il contentino,come si dice a Roma,e nei conteggi successivi avevo una differenza del pagamento da questi due negozi di soli € 10 (una presa in giro visto che al massimo vado al bagno una volta al giorno e lavo una volta a settimana per terra).Ora il signore mi ha staccato l’acqua del tutto già dalla fine dello scorso anno e volevo appunto sapere se lo può fare visto che è un bene comune e che nel condominio di casa mia ho una situazione analoga,un’inquilina è debbitrice di circa € 20mila ma l’amministratore non gli ha staccato nulla.la ringrazio dell’attenzione.
distinti saluti.francesca
Ciao Francesca, ciò che scrivi in merito al pagamento dell’acqua non mi è del tutto chiaro poiché mi mancano alcuni elementi: questa suddivisione “iniqua” da cosa dipende? E’ forse prevista in qualche regolamento condominiale o tabella millesimale? Ognuno di voi non dovrebbe avere il proprio contatore di consumo dell’acqua?
I dubbi sono molteplici, se riuscissi a darmi qualche dettaglio ulteriore forse riuscirei a darti una risposta meno aleatoria. Grazie.
In merito al tuo Condominio e all’inerzia dell’amministratore difronte a un condòmino moroso per un simile importo (€ 20mila), non ci sono parole da esprimere ma azioni da suggerire: cambiate amministratore.
A presto.
Ciao Pina, come promesso torno a chiederti aiuto col verbale dell’assemblea in mano, con la novità però che ora ti do del tu 😉 Dato che ricevi numerose domande ti ricordo brevemente di che si tratta: un condòmino moroso nelle spese ordinarie e straordinarie e l’obbligo (?) da parte degli altri condòmini di far fronte alle sue mancanze. Cito testualmente dal verbale:” Lamm.re spiega che la situazione di morosità sta creando serie difficoltà, prosegue informando l’assemblea che dal 18/6 sono entrate in vigore le nuove norme del Codice Civile che obbligano l’amm.re a procedere nei confronti dei condòmini morosi con il decreto d’ingiunzione fino anche alla messa all’asta dell’immobile, precisando che l’unico motivo di esonero è la decisione dell’assemblea. SPIEGA QUINDI L’OPPORTUNITA’ CHE NEL FRATTEMPO VENGANO ANTICIPATE , RIPARTITE FRA TUTTI IN BASE AI MILLESIMI DI PROPRIETA’, LE MOROSITA’ DEL SIG.*, QUESTO EVITEREBBE CHE LA MANCANZA DI COPERTURE CREI PROBLEMI NELLE GESTIONI SIA ORDINARIE E IN PARTICOLAR MODO NELLE STRAORDINARIE, IN QUANTO EVENTUALI RITARDI SUI TEMPI PREVISTI PER LA REALIZZAZIONE DEI LAVORI INCREMENTEREBBERO I COSTI (occupazione suolo pubblico e more per ritardati pagamenti). Prende la parola la sig.ra Fabiana (io) che dichiara di essere molto preoccupata per la situazione in quanto sta facendo già enormi sacrifici per riuscire a pagare le sue quote e di essere impossibilitata ad aggiungere altre somme per la morosità di altri. Il sig. x dichiara di essere in un momento di difficoltà…Il sig. y chiede se può essere considerato moroso un condòmino che versa quanto spettante se non riesce ad anticipare le spese a copertura delle morosità di altri condòmini. L’assemblea decide di dare mandato all’amm.re di proseguire l’azione legale nei confronti del sig.* fino al pignoramento dell’immobile, verificando se esiste anche la possibilità di procedere nel frattempo all’interruzione di quei servizi di utilizzazione separata. VIENE POSTA IN VOTAZIONE LA COPERTURA PROVVISORIA DELLE MOROSITA’ DELL’INT. *. VOTO: TUTTI FAVOREVOLI. Premesso che non è vero che è stata fatta la votazione, e che ci sono innumerevoli altre inesattezze, va da sé che sono MOLTO preoccupata per quanto sopra riportato, poiché è chiaro che a prenderlo in quel posto manca veramente poco. Come posso scongiurarlo? Come posso invalidare una tanto assurda (nonché illegale se è vero che l’impresa deve rivalersi direttamente sul condòmino moroso) delibera assembleare? A chi devo scrivere e cosa per invalidare l’assemblea? e quanto tempo ho? l’assemblea si è svolta il 28/6. Grazie infinite.
Ciao Fabiana, intanto sono felice che finalmente ti sia decisa a darmi del tu. Per tutto il resto, ho riletto la nostra precedente “corrispondenza” e ad ogni domanda che riproponi con quest’ultima, ho già dato risposta. Sarebbe inutile riportare qui tutto daccapo.
Rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione e, con l’occasione, ti auguro una buona domenica.
la legge nuova vieta di pagare le spese di condominio (cento euro al mese) in contanti?
grazie per la risposta saluti.
Ciao Francesco, no, non è vietato pagare la quota condominiale in contanti a mano dell’amministratore (dal quale ovviamente ti farai rilasciare debita ricevuta al fine), ma quest’ultimo dovrà versare quell’importo sul conto corrente condominiale con la causale per la quale quella somma gli è stata corrisposta, in poche parole deve citarne la provenienza, al pari dei prelevamenti dal conto per i quali devono essere specificati i motivi.
In realtà l’obbligo di far transitare le somme sul conto corrente è per l’amministratore, infatti, l’articolo che impone tale obbligo è il 9 della legge 220/2012 che ha modificato l’art. 1129, che nella parte che ci riguarda così recita:
Questo non impedisce al condòmino che non intenda versare la somma direttamente sul conto di versare in contanti la propria quota all’amministratore che procederà secondo i dettami del succitato articolo.
Inoltre, non dimentichiamo pure che la riforma ha introdotto, tra gli altri, la tenuta del registro di contabilità previsto all’art. 10 della citata legge, che ha sostituito l’articolo 1130 del codice civile, così come segue:
Spero di esserti stata utile. Buona serata.
Buonasera Gentilissima Pina, il mio condominio è composto da 24 appartamenti disposti su 2 schiere separate, io ho un appartamento al pian terreno ultimo di testa e il mio giardino è separato da una siepe con il giardino condominiale di circa 20mq, quest’ultimo si trova alla fine degli appartamenti e non viene mai usato dai condomini proprio perché si trova in questa posizione ed è ceco cioè l’ingresso ai condomini si trova dalla parte opposta….io vorrei fare una proposta di acquisto ai condomini ma non so se la nuova legge prevede che tutti i condomini sia d’accordo oppure basta la maggioranza, poi vorrei sapere se conviene in senso di spese notarili e come dovrebbe svolgersi la cosa…
Grazie in anticipo
Ciao Daniele, ti chiedo scusa per il ritardo nella risposta e inizio subito col confessarti la mia assoluta estraneità a spese notarili e similari; faresti bene a documentarti “alla fonte”, stante pure che tra un professionista e l’altro a volte vi sono delle differenze sostanziali.
Detto questo, in merito al giardino condominiale, sarebbe da verificare se questo nel vostro regolamento condominiale è identificato come spazio comune a tutti i condòmini o altro magari individuato negli atti di acquisto, chi paga la sua manutenzione (o chi dovrebbe pagare se questa si facesse), chi eventualmente è esonerato a farlo e così via. Se dovesse essere comune è naturale che tutti ne possiate fare uso senza impedirlo agli altri che ne hanno identico diritto. Di solito, quando il giardino è adiacente all’unità immobiliare che si trovi al piano terra (e come la tua con anche già un giardinetto di proprietà esclusiva limitrofo a questo condominiale) dovrebbe essere di pertinenza di quest’ultima ma, taluni regolamenti predisposti dal costruttore e accettati da tutti o approvati all’unanimità in assemblea, ne riconosco titoli diversi.
Comunque, se questo spazio appartiene a tutti i condòmini, la decisione di venderlo riguarda tutti e la delibera in tal senso dev’essere approvata all’unanimità così come dev’essere firmata da tutti la relativa procura. La riforma in merito non ha modificato nulla.
Infatti, per la vendita o cessione di beni condominiali (art. 1108 codice civile), il quorum costitutivo dev’essere composto (se in seconda convocazione) da 1/3 dei condòmini e 334 millesimi, ma il quorum deliberativo dev’essere, sia che sia in prima o in seconda convocazione, col consenso della totalità dei condòmini e 1000 millesimi.
Per opportunità, riporto il testo dell’art. 1108 c.c.:
Spero di esserti stata utile. Ti auguro una buona serata.
Gentilissima Pina, io e mio marito siamo proprietari di un appartamento in una palazzina di 4 condòmini, senza amministratore. Ora, uno dei condomini intende fare due cose:
1°) ripartizione per l’uso del giardino comune. Vuole farci stendere un contratto in comodato d’uso in cui dichiariamo che le 4 porzioni di una parte di giardino condominiale (create 30 anni fa in fase di costruzione del condominio con un accordo non scritto, in modo che ciascun appartamento avesse un proprio orto o giardinetto) risultino ripartite e assegnate ai rispettivi appartamenti.
E’ possibile fare un comodato d’uso su frazioni di giardino condominiale? Se sì, cosa comporta in termini di diritti e doveri del condòmino? Ha valore una stesura su carta semplice (scritta a PC e semplicemente firmata dai 4 condòmini) nel caso uno di noi volesse vendere a terzi il proprio appartamento, oppure tale atto va registrato con un notaio? “Ripartizione” vuol dire “divisione”? (l’art. 1119 non la consentirebbe sulle parti comuni…).
2°) ripartizione per l’uso del lastrico solare per installazione di impianto fotovoltaico ad uso privato (lui parla di “lastrico” ma in realtà abbiamo tetto e sottotetto). Il condòmino dice che in base al nuovo art. 1122-bis può procedere senza la nostra autorizzazione, ma non ci ha fornito nessun progetto dell’impianto, né garanzie su stabilità, sicurezza e decoro. Inoltre, vista la superficie del tetto, per avere in futuro 4 impianti identici ogni impianto dovrebbe suddividersi tra est e ovest, perché la falda a sud è troppo piccola per tutti. Lui invece vuole mettere i suoi pannelli tutti a ovest, costringendo gli altri, in futuro, a contendersi la falda a sud.
E’ proprio vero che non possiamo bloccare questa installazione? Con la nuova legge 220/12 gli artt. 1102 e 1120 non contano più nulla? Non sono forse inderogabili? Se è vero che lui può procedere senza la nostra autorizzazione (cosa che ci sembra davvero assurda, visto che si tratta di una parte condominiale!!!!!!!), allora in che modo possiamo “subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali” (art. 1122-bis, IV comma)? Cosa si intende per “idonea garanzia”? Il vicino vuole farci firmare due dichiarazioni su carta semplice: una in cui dice che tutto sarà fatto in sicurezza, l’altra in cui si prende lui la responsabilità per danni. Hanno valore questi fogli? Possiamo “fidarci” solo della sua parola, senza che ci fornisca alcuna perizia di esperti? Se lui dovesse vendere il suo appartamento a terzi e si verificassero danni in futuro (incendi, surriscaldamento, infiltrazioni dal tetto), i nuovi proprietari sarebbero tenuti a pagare, oppure ne andremo di mezzo tutti perché il tetto è parte comune? Dobbiamo esigere qualcosa dalla ditta che installerà il suo impianto?
Grazie per l’attenzione.
Ciao Anna, iniziamo subito col dire che nel tuo Condominio, visto che non è stato mai nominato un amministratore – stante che per legge potevate e potete non averlo -, le responsabilità civili e penali sono a carico di tutti i condòmini.
Il Condominio, comunque costituito poiché presenti parti comuni, è chiaro che lo avete sempre autogestito e, finora, sembrava che tutto filasse liscio.
Se qualche condòmino intende fare qualcosa che gli altri non approvano, prima vi era la possibilità che, su richiesta di anche uno solo di voi, si potesse adire l’autorità giudiziaria che avrebbe provveduto a nominare un amministratore d’ufficio che mettesse le cose a posto. Ora, con la riforma, questo non è più possibile, mentre rimane nelle facoltà dell’assemblea di nominarne uno, anche se per il numero di condòmini (solo 4) non obbligatorio per legge, ma in questi casi di contrarietà sarebbe preferibile affidarsi ad un professionista, anche solo per il tempo necessario perché tutta la faccenda si completi nel migliore dei modi. Nulla vieta, successivamente, allo scadere del mandato dell’amministratore, di decidere di fare a meno di questa figura estranea (ma a mio parere necessaria) al Condominio, anche per motivi di economicità.
Cercherò di procedere secondo l’ordine con cui hai esposto i quesiti.
L’espressione da te usata “vuole” già esprime una prevaricazione che a mio parere non è condivisibile e non si può accettare. L’art. 3 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 – tra l’altro linkata nel mio post – (inteso a sostituire l’art. 1118 del codice civile in merito) recita:
Mentre il successivo art. 4 della citata legge, per rispondere al tuo dubbio sull’art. 1119 (che originariamente prevedeva: “Art. 1119 (Indivisibilità) Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.”, ora aggiunge quello che segue:
In merito al giardino condominiale, sarebbe da verificare se questo nel vostro regolamento condominiale è identificato come spazio comune a tutti i condòmini o altro magari individuato negli atti di acquisto, chi paga la sua manutenzione (o chi dovrebbe pagare se questa si facesse), chi eventualmente è esonerato a farlo e così via. Se dovesse essere comune è naturale che tutti ne possiate fare uso senza impedirlo agli altri che ne hanno identico diritto. Di solito, quando il giardino è adiacente all’unità immobiliare che si trovi al piano terra dovrebbe essere di pertinenza di quest’ultima ma, taluni regolamenti predisposti dal costruttore e accettati da tutti o approvati all’unanimità in assemblea, ne riconosco titoli diversi.
Comunque, se questo spazio appartiene a tutti i condòmini, la decisione di cambiare destinazione e/o di venderlo riguarda tutti e la delibera in tal senso dev’essere approvata all’unanimità così come dev’essere firmata da tutti la relativa procura. La riforma in merito non ha modificato nulla.
Infatti, per la vendita o cessione di beni condominiali (art. 1108 codice civile), il quorum costitutivo dev’essere composto (se in seconda convocazione) da 1/3 dei condòmini e 334 millesimi, ma il quorum deliberativo dev’essere, sia che sia in prima o in seconda convocazione, col consenso della totalità dei condòmini e 1000 millesimi.
Per opportunità, riporto il testo dell’art. 1108 c.c.:
Se anche uno di voi non è d’accordo, il giardino continuerà ad essere usato così come al momento. In ogni caso, se si dovesse giungere ad un accordo per cambiare la destinazione, credo che il tutto debba essere successivamente – o preventivamente per sapere eventuali costi – sottoposto ad un consulto presso un notaio di fiducia che, per fornire una mera consulenza, non credo nemmeno che chiederebbe alcun compenso. Io in tal senso non saprei come aiutarti.
In ordine all’installazione dell’impianto fotovoltaico, il fatto che la legge 220/2012 (tra l’altro linkata nel mio post), inserisca alcune novità importanti, come la possibilità (con una maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, dunque meno elevata di quella prevista attualmente dal codice) di introdurre particolari innovazioni, come l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque da fonte rinnovabile, non vuole dire che delle parti comuni ci si debba appropriare selvaggiamente.
L’art. 6 di detta legge esclude che il condòmino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. Prevede, altresì, che l’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
Il successivo art. 7 inserisce due nuovi articoli dopo l’articolo 1122 c.c. Il nuovo articolo 1122-bis reca disposizioni su impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (ad esempio le parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Il dubbio su cosa sia “l’idonea garanzia” credo sia reciproco; non mi risulta sia specificato da qualche parte nella norma e, di conseguenza, posso solo supporre si tratti di una fidejussione, una garanzia che vada oltre il semplice impegno scritto che potrebbe risultare assolutamente nullo. Anche questo aspetto penso che sarà oggetto di molteplici contenziosi i cui effetti si registreranno solo tra qualche tempo. Al momento dobbiamo solo congetturare.
Spero di essere riuscita a fugare qualche dubbio, magari non tutti; per questi ultimi rimango a disposizione e, con l’occasione, ti auguro una buona giornata.
Grazie per la risposta!
Avevo omesso un particolare importante: non esiste, né è mai esistito un regolamento condominiale (forse è il caso di cominciare a farne uno…!)
Riguardo al giardino, nel nostro atto di vendita si parla solo di “cortile comune”, quindi, di fatto, tutto il terreno è di proprietà comune. I 4 pezzettini sono stati ricavati a circa 10 metri dall’edificio (che ha piano rialzato e primo piano: due appartamenti sotto e due sopra). Per la manutenzione della parte comune del giardino (comprese piante e siepi) abbiamo sempre diviso le spese in 4 parti uguali, mentre ciascun condomino si prende cura del proprio pezzetto a proprie spese (…..tranne il vicino in questione!! Il suo pezzetto è sempre in disordine e pieno di erbacce: inutili i nostri ripetuti ed eterni richiami al mantenimento di un certo decoro). Se lui vuole fare un “comodato d’uso”, è la stessa cosa, dunque, di: “cambiare destinazione d’uso” – “alienazione” – “costituzione di diritti reali su fondo comune”? Quindi non basterebbe un foglio su carta semplice, ci vorrebbe una procura: cos’è e come si fa? Ha dei costi? (scusi l’ignoranza… Al limite chiederemo a un notaio.)
Sul fotovoltaico, purtroppo sono ignorante anche in tema di fidejussione: serve anche qui un notaio?
Nel frattempo abbiamo detto al vicino che, siccome adesso non ci ha dato né elementi né tempo sufficiente per decidere, tutto è bloccato. Si rimanda ogni decisione a settembre. Speriamo non gli venga in mente di iniziare i lavori “a sorpresa”!!!
Per settembre credo proprio che, come da suo consiglio, ci converrà cercare e nominare un bravo amministratore. Che maggioranza serve per nominarlo, nel caso il vicino in questione si opponesse?…
Grazie di nuovo e arrivederci,
Anna e marito
Ciao Anna, quello che tu ometti potrebbe essere importante come lo è il fatto che non si tratta di giardino ma di cortile.
Preferirei per il futuro che eventuali domande siano singole e dettagliate, non è nel mio stile rispondere a casaccio né fuorviare te, che hai posto la domanda, né altri lettori che si avvalgono di questo servizio.
Tutta la premessa che avevo fatto per il giardino che poteva o non poteva essere spazio comune, che poteva essere di proprietà esclusiva se adiacente all’abitazione che ne fa uso, se o meno era o non era inserito nel regolamento di condominio (che ora si scopre non esistere), il cortile è spazio di interesse comune e non può essere di proprietà esclusiva e come tale segue la norma degli spazi comuni. Pertanto ribadisco quanto ho già detto nella precedente risposta nelle ipotesi di spazio comune.
In merito alla fidejussione, questa è una sorta di deposito cauzionale che va a garantire eventuali danni che dovessero sorgere per l’esecuzione di lavori o altro. Esiste quella bancaria e quella assicurativa e vanno gestite la prima dalla banca (presso la quale verrà depositata interamente una somma che si riterrà congrua al tipo di lavoro da effettuare e alle sue conseguenze) e la seconda dalle compagnie di assicurazione (che subordineranno la fidejussione al pagamento di una polizza).
Per quanto attiene alla nomina di un amministratore (fermo restando che l’assemblea, per deliberare, deve aver regolarmente convocato tutti gli aventi diritto) può essere effettuata validamente se la delibera viene approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Ti auguro una buona giornata.
Salve Pina, ho un problema con l’amministratore, ci ha fatto tagliare la luce, non sto qui ad elencare tutto quello che non ha fatto. La mia domanda è se possiamo revvocarlo, e quanti millesimi ci vogliono per decidere, ho letto di maggioranza assoluta dei millesimi, mi puoi spiegare cosa significa, e come possiamo fare a revocare il mandato? Grazie Pina
Ciao Lisa, credo invece che tu debba proprio prendere nota di tutto ciò che non ha fatto l’amministratore in modo che possiate revocare il suo mandato senza andare incontro a problemi!
Perché io possa darti una risposta più precisa desidererei sapere se la negligenza da te lamentata: permettere che venisse sospesa la fornitura di energia elettrica (immagino alle parti comuni), è stata posta in essere prima o dopo la riforma (18 giugno c.a.) e se è da imputare unicamente all’inattività dell’amministratore o altro. In pratica: è una mera distrazione nell’adempimento del pagamento della bolletta, una mancanza di liquidità per la mancata riscossione delle quote condominiali, è stato mai paventato questo rischio in assemblea o c’è dell’altro?
Aspetto tue notizie. A presto.
Salve Pina,l’amministratore si è presentato in assemblea con quattro deleghe,io non ero presente, l’assemblea si è tenuta il 21 giugno dopo la nuova riforma del condominio,posso oppormi entro i 30 gg ? grazie e saluti gennaromuro[at]libero.it
Ciao Gennaro, intanto, indipendentemente da ciò che dispone la riforma condominiale in merito alle deleghe all’amministratore, che ora non può più averne alcuna, dovresti controllare sul tuo regolamento condominiale quante deleghe gli era consentito avere. A dire il vero quattro mi sembrano eccessive anche da regolamento.
I termini per opporti alla delibera, se vi sono i presupposti, puoi leggerli tu stesso in diverse mie risposte già date precedentemente in data 28 giugno e seguenti che trovi in calce al mio post.
Ti chiedo cortesemente di leggerle così che, se ritieni che io debba avere qualche altro dettaglio in merito all’argomento, tu possa indicarmelo nello specifico permettendomi di darti una risposta più precisa e non vanesia.
Aspetto tue notizie. A presto.
ciao pina
ti volevo chiedere una cosa io abito in un condominio ( io sono affittuario ) ad devono pitturare le scale la maggioranza ( padroni hanno votato si che vanno pitturate ) chiamano il pittore ma chi le deve pagare perche la mia padrone dice che il costo totale va diviso gli inquilini poi tipo io che sono inquilini va diviso 2 padrone e affittuario ??? mi sai dire se è vero perche se io il prossimo mese non ci sono piu per ipotesi mi dici anche l’articolo che glielo dirò ?? grazie mille
Ciao Mirco, di solito tra locatore e inquilino ci si accorda sulle spese condominiali da corrispondere che, in ogni caso sono sempre un onere che grava solo sul proprietario dell’immobile. Se l’affittuario non paga le spese condominiali (sempre che ci si sia accordati in tal senso), rispetto al Condominio non ha alcuna responsabilità che rimane in capo al vero condòmino che è il proprietario dell’unità immobiliare.
Questo rispetto al Condominio, ma rispetto ai rapporti tra inquilino e proprietario, in presenza di un accordo tra le parti previsto nel contratto di locazione in merito alla corresponsione degli oneri condominiali, se questi ultimi non vengono pagati regolarmente si può anche incorrere nella risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.
In merito alla deliberazione che “i proprietari”, compresa la tua locatrice, hanno deciso: imbiancare le scale, c’è da dire che tra le ripartizioni delle spese condominiali tra locatrice e conduttore, sempre che non sia previsto diversamente nel contratto di affitto, per le parti comuni come sono le scale, se si tratta di una cosiddetta manutenzione ordinaria (tipo la tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scala, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano, dovuti a normale usura), la spesa è tua; se si tratta di un intervento straordinario, la spesa è della proprietaria in quanto le spese di riparazione straordinaria competono alla proprietaria ai sensi dell’art. 1575 del codice civile:
Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione, così come prevede l’art. 1576 del codice civile:
Le piccole manutenzioni sono previste dall’art. 1609 del codice civile e sono quelle che si riferiscono al normale utilizzo della cosa che poi necessita di ordinaria manutenzione. L’articolo in questione dice:
Mentre l’art. 1621 così recita:
Dovresti verificare se la convocazione era straordinaria o ordinaria e come sono stati deliberati questi lavori di tinteggiatura. Visto che ti viene formulata una precisa richiesta di somme per lavori che tu non hai deliberato ma i cui effetti finanziari ti investono direttamente, hai la facoltà di chiedere (per iscritto così prendi tempo e non risulti moroso se non paghi subito) la specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.
Ti ho subissato di articoli, purtroppo però, non sono riuscita a darti la risposta che forse speravi. E’ difficile stabilire concretamente e civilmente, senza fare ricorso ad azioni giudiziarie, cosa sia originato da vetustà e cosa da usura, tutto dipende dalle soggettive interpretazioni.
Spero tu possa almeno “strappare” un 50% di spesa a carico della proprietaria. Provaci, a volte funziona.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
gentilissima pina
Gentilmente disedero maggior informazioni su istallazione di ascensore esterno (nel cortile c’è lo spazio) con le nuove normative. Fino a quando c’è tempo per la richiesta per godere delle agevolazioni statali? poi su un condominio di 9 proprietario qual’è la percentuale per esser valida la possibile istallazione? Premetto che abito all’ultimo piano (quarto) e mio marito ed io siamo stati già operati all’anca quindi portatori di protesi. Ringrazio
Ciao Giusy, l’articolo 8 della legge 220/2012 sulla riforma del Condominio ha apportato delle correzioni al 1124 c.c., nei seguenti termini:
La riforma condominiale introduce la possibilità di particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista attualmente dal codice e, nel caso che ci occupa, tra le innovazioni previste è contemplata l’eliminazione delle barriere architettoniche.
In merito ho già risposto a Bruna il 26 giugno 2013 e, nello specifico, ho riferito che gli articoli 27, 28, e 29 della legge hanno finalità di coordinamento della normativa vigente con le modifiche apportate dalla riforma in ordine alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali “di interesse sociale”.
In particolare, in tutti gli articoli, il riferimento all’articolo 1136 del codice civile è sostanzialmente sostituito con quello all’articolo 1120, secondo comma del codice civile. Così facendo, il legislatore richiede in tutti i casi considerati una maggioranza relativa – ovvero degli intervenuti all’assemblea condominiale – purché rappresentativa di almeno un terzo del valore dell’edificio.
Analiticamente, tale novella è apportata dall’articolo 27 all’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche.
Tale suddetto articolo così recita:
Il primo di questi dice:
Il secondo:
In merito all’installazione di un ascensore nell’edificio condominiale, le spese sono ripartite secondo il criterio dell’art. 1123 c.c. (relativo alle innovazioni) in misura proporzionale ai millesimi posseduti. L’articolo in questione è il seguente:
E’ chiaro che al momento, se la restante parte del Condominio decidesse di non partecipare a questa spesa, perché la ritengono oggi utile solo per te, dovrai farti carico tu dell’intero ammontare.
Per le agevolazioni statali potrai tu stessa leggere il mio post dal titolo “Prorogate fino al 31.12.2013 le detrazioni per ristrutturazioni ed efficienza energetica”.
Buon proseguimento di serata.
Gentilissima,
proprio in data 18 giugno si è svolta l’assemblea condominiale, la cui convocazione è stata ricevuta in data precedente che attualmente non ricordo, in cui due condomini hanno delegato l’amministratore. In passato anche noi abbiamo usufruito di tale possibilità, che con la nuova riforma capisco essere non più valida; pensando che in quest’ultima seduta non fosse più consentito, non abbiamo dato all’amministratore alcuna delega.
Abbiamo ecceduto in prudenza? Il computo dei millesimi assembleari è quindi corretto?
Grazie e buon lavoro.
Francesca
Ciao Francesca, seppure l’entrata in vigore del provvedimento era fissata per il 18 giugno 2013, posto che la convocazione sarà stata fatta almeno cinque giorni lavorativi prima, a meno di non dover trovare qualche pelo nell’uovo che ci consenta di toglierci qualche sassolino dalla scarpa, possiamo dire che l’assemblea, almeno per questo motivo delle deleghe all’amministratore, è da ritenersi valida!
Comunque, quello che in questa occasione è stato un eccesso di prudenza, sarà un principio futuro poiché, come giustamente fai rilevare tu stessa, d’ora innanzi all’amministratore sarà fatto assoluto divieto di avere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea (articolo 21 della legge 220/2012 che sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
Ti auguro una buona serata.
Siamo un condominio da 7 inquilini + un proprietario di un box di mm 2,88.
Le chiedo gentilmente : siamo da considerarci un condominio a 7 oppure a 8 ?
La cosa è per noi importante, dato che l’amministratore attuale è un condomino.
La ringrazio sentitamente.
Buona giornata
Sono in crisi! Entrambi i nomi si prestano all’equivoco: Gerardo o Catena? Potrei rifarmi al nome prima e cognome dopo, ma non è sempre così. Beh, fa niente, mi correggerai tu se lo riterrai opportuno!
E, a proposito di equivoco, a dire il vero non ho capito bene qual è il tuo quesito: che siate a sette o a otto, non incide sul numero fissato per la nomina dell’amministratore, che è obbligatoria quando i condòmini sono almeno nove e da te, anche se consideriamo il proprietario del box, al numero previsto non arrivereste.
In merito al condòmino che in atto si presta a fare l’amministratore non ho compreso qual è il tuo dubbio.
Potresti fornirmi qualche ulteriore dettaglio su ciò che ti preme sapere esattamente? Grazie. Rimango a disposizione. A presto.
Gentile signora il nostro condominio, costituito da due palazzine distinte che hanno in comune atrio, giardini e l’impianto di acqua potabile è composto da 66 condòmini.
In base al regolamento contrattuale ha finora funzionato come un semplice condominio,cioè senza considerare distinti condomini parziali quando si deliberava modifiche agli impianti di una palazzina, sicché, a volte sono, stati determinati i voti espressi dai condomini della palazzina non interessata alla modifica.
La riforma ha reso esplicito il supercondominio ma l’amministratore unico, nominato con la vecchia procedura e in scadenza annuale, si appresta a convocare la prossima assemblea ordinaria per l’approvazione del preventivo 2013 e il rinnovo del suo mandato con la procedura degli anni trascorsi.
Nel nostro caso, in presenza di 66 condomini si deve dar luogo, invece, alla preliminare presa d’atto dell’esistenza del supercondominio e relativi condominii parziali costituiti da ciascuna palazzina con la nomina di tre amministratori e del rappresentante dei condòmini per ciascuna palazzina? Grazie.
Buonasera Francesco, in merito al supercondominio, nel primo link del mio post è riportato quanto segue:
In poche parole, al supercondominio si applicano le norme previste per il condominio. Per fare un esempio: eventuali spese effettuate su una palazzina di quelle costituenti il supercondominio, sarebbero ripartite solo tra i condòmini che ne trarrebbero utilità ovvero che abitano in quel corpo di fabbrica interessato dai lavori.
D’altronde, l’art. 1123 in merito è chiaro:
Riguardo all’assemblea del supercondominio se, come nel tuo caso, i condòmini sono 66, dunque più di 60, ogni Condominio deve nominare un rappresentante che possa presenziare all’assemblea del supercondominio. Come dev’essere composta l’assemblea lo si evince dall’art. 21 della legge 220/2012:
Se ritieni/ritenete che il mandato dell’amministratore non sia da rinnovare … potrebbe essere l’occasione giusta.
Ti auguro una buona serata.
Gentile Signora, il nostro problema è anche quello di acquisire un parere in ordine al fatto che in base al vigente regolamento contrattuale sia possibile non dar corso alla organizzazione del supercondominio esplicitato dalla riforma, fermo restante che le vigenti nostre tabelle rispondono alla giusta ripartizione delle spese secondo le linee della riforma. Laddove la succitata norma recita “quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni” secondo alcuni ne dovrebbe derivare che il regolamento contrattuale non può derogare da tale indicazione e quindi sarebbe inefficace. Da qui l’obbligo di conformare l’organizzazione attuale del nostro condominio in supercondominio.
La ringrazio per il suo interessamento. Buona serata.
Buongiorno Francesco, vediamo se ho capito bene. Accade spesso che per superare difficoltà gestionali nei supercondomini, alcuni costruttori prevedono nel regolamento condominiale contrattuale la norma secondo la quale all’assemblea del supercondominio partecipano i soli amministratori in rappresentanza dei singoli edifici. Mi sembra di capire che nel tuo regolamento questo provvedimento non sia stato previsto, tanto che vi siete sempre adoperati come un Condominio tipo.
E’ pacifico che la riforma ha mantenuto invariato il principio per cui il condòmino ha diritto di farsi rappresentare in assemblea. L’art. 67 disp. att. rimane in ogni caso norma inderogabile; non è infatti stato modificato dalla Riforma l’art. 72 disp. att. che così si esprime:
Tornando ai partecipanti in numero superiore ai 60 condòmini la normativa è inderogabile: un condòmino ha diritto di partecipare all’assemblea non personalmente ma facendosi sostituire da un altro, questo diritto non può abolirlo né limitarlo alcun regolamento condominiale, anche se contrattuale. Ogni diversa clausola è da considerarsi nulla in quanto non rispetta i limiti indicati dall’art. 67 att.
Degli otto commi dell’art. 67 di cui trattasi, i commi 3 e 4 interessano proprio il supercondominio ma solo nei casi di gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore per i quali, non sarà possibile fare diversamente da come imposto dalla legge. In tutti gli altri casi, come le delibere che riguardano lavori straordinari, innovazioni, ecc., anche se si è più di 60 condòmini le assemblee si svolgeranno normalmente.
Ti auguro una buona giornata.
Buongiorno Pina, in conclusione pare si debba convenire che, con l’entrata in vigore della riforma, il nostro attuale condominio debba necessariamente assumere la veste di condominii parziali per ciascuna palazzina con proprio amministratore e contabilità separata a cui aggiungere il supercondominio con altro amministratore ovvero ove non osti alcuna norma l’amministratore possa essere lo stesso per tutte le 3 fattispecie.
Oppure il condominio rimane inalterato con unico amministratore, ma si procede con assemblee separate a seconda che le materie da trattare interessi le singole palazzine o le parti in comune del complesso. Grazie per la collaborazione.
Buona giornata.
Ciao Francesco, così come ti ho già scritto, il vostro dev’essere considerato un supercondominio per quanto riguarda quei punti già specificati e un Condominio normale per tutto il resto.
Non credo che il tuo Condominio possa rimanere inalterato; la norma, per gli oltre 60 condòmini, prevede che ciascun Condominio designi il proprio rappresentante che risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun Condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei Condomini. Sarà poi l’amministratore a riferire in assemblea. Almeno dovreste procedere a questo.
Comunque, dai tempo al tempo, la norma è recente e ancora tante cose nel pratico assumono diverse interpretazioni che mano a mano si chiariranno.
A presto.
grazie ancora per i chiarimenti,l altro inquilino non intende approfittare della detrazione fiscale del 65%…e no non abbiamo messo niente per iscritto ma solo a parole, inoltre io avevo suggerito che era necessario solo il rifacimento dell intonaco ma lui insiste nel volere il cappotto…come se non fosse abbastanza la palazzina ha un unico contatore dell’acqua e sono presenti contatori a sottrazione nei vari appartamenti,io vorrei avere un contatore per mio uso ma non posso finchè il famoso proprietario del terzo piano non mi firma il foglio con l’ autorizzazione al distacco del contatore a comune perchè dice che gli affittuari del vecchio proprietario non hanno pagato le bollette dell acqua (ma non può dimostrarlo in quanto la bolletta è intestata a lui e non ha ricevute a dimostrare che non è stato pagato) e che quindi li pretende da me che essendo il nuovo proprietario dell appartamento sono obbligato , dice lui, a saldare il debito del vecchio proprietario perchè insiste che queste spese non pagate sono spese condominiali
Ciao Francesco, quello che asserisce il vecchio proprietario dell’immobile, seppure in parte verosimile (come vedremo dopo), in ordine alla dimostrazione o meno che quelle bollette dell’acqua non pagate si possano ricondurre a spese condominiali, la sua affermazione mi sembra piuttosto debole e ciò anche in quanto non mi pare che nel tuo Condominio ci siano parti comuni – che non siano strutturali – tali da giustificare un certo consumo di acqua a titolo condominiale e non già per uso abitativo, come in realtà sembra sia stato!
Però, in maniera direi furbesca (per non dire altro) il venditore, forse consapevole che la sua responsabilità debitoria nei confronti del Condominio sarebbe stata tale fino al giorno della stipula dell’atto notarile, conta su questo escamotage per evitarsi il pagamento del dovuto.
Dalle tue parole, penso di poter dedurre che tra te e il venditore, in sede di preliminare di acquisto, non ci sia stato alcun accordo in merito ad una diversa ripartizione delle sue spese condominiali non pagate e questo comporta inevitabilmente una tua solidale responsabilità nei confronti del Condominio.
Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato, in solido con questo, al pagamento delle quote condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. E’ l’art. 63, ora rivisto nell’art. 18 della legge 220/2012, che stabilisce che:
In poche parole, se dovesse esserci un’azione coatta nei confronti del debitore di queste somme (non si sa come imputate a spese condominiali), saresti tu il destinatario di un eventuale decreto ingiuntivo, stante che il vecchio proprietario, dal momento che vende l’immobile, perde la sua posizione di condòmino e dunque nessun atto di recupero può essergli avanzato mentre si è legittimati a farlo nei tuoi confronti in veste di nuovo proprietario. Ovviamente farai salvo il tuo diritto di rivalsa nei confronti del venditore.
Se mi è sfuggita qualcosa, fammi sapere. Ti auguro un buon pomeriggio.
salve pina le dò subito del tu e le espongo il mio dilemma,sono da poco divenuto proprietario del secondo piano di una palazzina costituita da tre unità abitative.Il proprietario del terzo piano insiste nel voler rifare una lato della facciata di sua sola pertinenza perchè ha un problema di infiltrazione,io ho dato la mia disponibilità al rifacimento del solo intonaco e dell imbiancatura con vernice idrorepellente ma non alla posa in opera del cappotto che sarebbe solo a suo esclusivo vantaggio,in risposta mi è stato detto che sono tenuto a pagare anche la posa in opera del cappotto,io ho risposto che per legge non sono tenuto a pagare le migliorie che non interessino anche la mia parte…a riguardo il nuovo codice dà delucidazioni..grazie ancora francesco
Buonasera Francesco, finalmente qualcuno a cui non devo chiedere di darmi del tu!
E’ evidente, da ciò che indichi, che siete solo tre i condòmini e dunque la gestione dovrebbe avere caratteri comportamentali improntati alla diligenza “del buon padre di famiglia”, ma tutto sembra tranne che questo.
Partiamo subito dal presupposto che la facciata condominiale è parte comune dell’edificio, indipendentemente da chi vi confina o dalla pertinenza. Visto che non c’è un amministratore ma che il Condominio di fatto esiste, seppure non in presenza di delibere condominiali con le dovute maggioranze, tu hai dato la tua disponibilità al rifacimento di quella porzione di facciata che, immagino, dividerete secondo tabelle millesimali!
In merito però alla posa in opera del cosiddetto “cappotto” (sistema di isolamento delle pareti), questo rientra nelle innovazioni e, l’articolo 5 della legge 220/2012, recita:
Inoltre, l’art. 1121 aggiunge:
La tua (e dell’altro condòmino) approvazione a tale lavoro immagino non sia stata espressa per iscritto, stante che non esistono delibere condominiali nè altro, sbaglio?
Scusa, ma la tipologia di spesa, se rispetta ovviamente determinati valori della trasmittanza termica, non rientra nelle ipotesi di manutenzione che consente la detrazione fiscale del 65%? Se il condòmino tracotante vi dovesse accedere, conta di dividere con te e l’altro inquilino il beneficio fiscale in questione?
Spero di averti fornito qualche riferimento normativo utile. Se dovesse esserci dell’altro che ritieni sia utile per me sapere, rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione. Buon proseguimento di serata.
Ok, quindi in ogni caso posso tranquillizzarmi, e magari riuscire anche a dormire stanotte! Grazie ancora per tutti i preziosi consigli e per la pazienza che ha avuto. Ma non si è ancora liberata di me…. appena avrò il verbale (è vero che per legge deve consegnarlo entro una settimana?) tornerò a tormentarla 😀 Buon proseguimento di serata
Buongiorno Fabiana, dormito bene?
Una risposta veloce perché tu possa passare la giornata … serena: non mi pare esista un termine entro il quale l’amministratore è tenuto ad inviare il verbale dell’assemblea e, in ogni caso, la comunicazione va fatta agli assenti perché possano esercitare il diritto di impugnativa entro i termini dal ricevimento del verbale stesso.
Anche se non sarebbe disdicevole avere copia del verbale pure per i presenti, di solito l’amministratore non lo fa (tra l’altro nemmeno è previsto per legge), a meno che non gli sia richiesto espressamente da chi ha interesse ad averne copia: tu (nello specifico).
Tormentami pure quando vuoi ma solo se la smetti di darmi del lei! A presto.
Rieccomi, scusi ma ho sentito ora mio padre che era presente con me all’assemblea, e specifica che quello che è stato deliberato all’unanimità è di andare avanti con le vie legali. L’informazione sul fatto che se noi non paghiamo la parte del moroso diventiamo a nostra volta morosi è solo un’informazione che l’amministratore ci ha dato.
Rieccomi. Intanto, se non avete firmato per ricevuta la convocazione, come una raccomandata a mano, tutte le deliberazioni di quella seduta sono annullabili. In merito si fa espresso riferimento nella riforma condominiale che stabilisce, pena l’annullabilità dell’assemblea stessa, che la convocazione debba essere fatta almeno 5 giorni prima della data stabilita per l’assemblea in prima convocazione e l’avviso di convocazione, che deve specificare l’ora, il giorno e gli argomenti da trattare, dev’essere necessariamente o consegnato brevi manu (da firmare per ricevuta) o inviato per fax o per e-mail certificata (PEC).
Il problema, come ti dicevo prima, è che per chiedere l’annullamento bisogna rivolgersi all’autorità giudiziaria, almeno fintanto che non sarà ritenuta obbligatoria la mediazione in materia di Condominio.
L’amministratore, per fare il decreto ingiuntivo, per i motivi di cui parliamo (morosità nei termini già esposti) e in virtà di quegli articoli che ti ho già citato nelle precedenti risposte, non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, è un suo obbligo. Al massimo avrebbe avuto bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea a rinunciare e ci ha provato a quanto pare in maniera informale e pure adducendo scuse e pseudo minacce di ritorsione (finanziaria) nei vostri confronti che non hanno alcun fondamento giuridico poiché, come ti ho già scritto, non siete tenuti, a meno di non decidere all’unanimità, ad accollarvi ulteriori spese per debiti altrui.
Per quanto riguarda quella informazione che vi ha dato l’amministratore, in merito all’assegnazione d’asta dell’immobile pignorato per insolvenza, le spese condominiali, su decreto ingiuntivo dell’amministratore (che non dovesse risultare fruttuoso), devono prima soggiacere a iscrizione ipotecaria rapida di grado compatibile (primo o secondo) con chi ha provveduto prima a iscrivere tale ipoteca, come per esempio una banca, e comunque non è così semplice come sembra.
Tutto questo però potrebbe risultare solo una congettura, non abbiamo idea (così come tu stessa scrivi) di cosa abbia verbalizzato (scusa ma non lo leggete il verbale prima della firma?) e che il presidente abbia abbandonato la seduta (non si sa se prima di firmare o dopo o altro) tecnicamente non dovrebbe invalidare le delibere se queste sono state prese seguendo le norme di legge e le maggioranze previste.
Se hai intenzione di andare avanti, chiederei intanto la copia del verbale di quel giorno anticipando all’amministratore che conti di impugnare le deliberazioni prese in quanto la convocazione non ha seguito i dettami di legge, potrebbe anche decidere (vista la gestione … a dir poco leggera … di tornare indietro sui suoi passi indicendo una nuova riunione e annullando quella convocata in modo improprio.
Proprio adesso ho ricevuto l’altra tua informazione su com’è andata quella sera e, in realtà non aggiunge nulla rispetto a ciò che stavo dicendo.
A questo punto però, prima di decidere di fermarti qui o di andare avanti, mi procurerei la copia del verbale e, dopo attenta lettura, verificherei cosa è detto in merito ad un vostro eventuale consenso ad accollarvi delle spese per un fondo che serva a far fronte al debito del condòmino moroso.
Se non dovesse dire nulla potrai decidere liberamente se o meno lasciare le cose così come stanno, tanto l’amministratore non può chiedervi nulla che non sia la vostra quota di pertinenza, viceversa, se dovesse esserci riportato altro in quel verbale, deciderei il da farsi. Gli elementi per una impugnazione ci sono: a partire dalla convocazione che non ha rispettato la procedura.
Se ti fa piacere … dammi notizie. Grazie e a presto.
Buongiorno, mi scuso per il disturbo, ma ho un grosso problema e la speranza che lei possa essermi d’aiuto. Vivo in una palazzina nella quale si stanno ristrutturando facciata e tetto. Uno dei condomini è moroso nelle spese di amministrazione, sia ordinaria che straordinaria. Nell’ultima assemblea l’amministratore ci ha comunicato di aver fatto decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, e che ce lo comunicava perché ci sono solo due possibilità: o noi altri in un atto di magnanimità ci facciamo carico delle spese del condomino moroso a fondo perso, nel qual caso verrà ritirato il decreto ingiuntivo, o lui darà seguito al decreto fino ad arrivare (chissà quando!!!) al pignoramento dell’immobile, nel qual caso noi comunque ci facciamo carico delle spese del condomino moroso, ma con la speranza prima o poi di rientrare dei soldi anticipati. La mia domanda è: davvero non ci sono altre possibilità? perché io ho un lavoro part time e un mutuo, e faccio già i quintupli salti mortali per pagare la mia quota, certo non ho i soldi per pagare anche quella di altri, e l’amministratore mi ha detto che se non lo faccio a mia volta divento morosa e lui farà decreto ingiuntivo e pignorare la casa anche a me. Con la nuova riforma non dovrebbe la ditta che fa i lavori avvalersi direttamente sul condomino moroso? non dovrebbero pignorargli il quinto della pensione? dobbiamo davvero diventare morosi noi altri per pagare le sue spese? Inoltre nella palazzina il riscaldamento centralizzato è pagato al 30% da tutti in base ai millesimi, e nel restante 70% dai singoli in base ai consumi personali rilevati da appositi apparecchi installati sui singoli condomini. Io ho passato l’inverno al gelo perché non mi posso permettere altre spese ora, e ora mi ritrovo a dover pagare 1100 euro di riscaldamento al signor condomino moroso. E lo stesso dicasi per l’acqua. Se costui decide di tenere tutti i caloriferi accesi alla massima potenza e di tenere sempre i rubinetti aperti per “vendicarsi” con noi del decreto ingiuntivo, noi dobbiamo pagargli migliaia di euro di forniture? Scusi se l’ho tediata, ma sono davvero disperata
Ciao Fabiana, premetto subito che il tuo non è affatto un disturbo.
Vediamo un po’ come arginare questo problema che, dalle tue parole, si evince chiaramente che lo stai vivendo male e ne comprendo anche i motivi.
In merito al decreto ingiuntivo nei confronti del condòmino moroso, l’amministratore ha agito correttamente. Infatti, con la nuova riforma (Legge 220/2012), all’art. 9 è previsto che:
E visto che abbiamo chiamato in causa anche l’art. 63, questo è stato modificato dalla suddetta legge col suo art. 18 che così recita:
Alla luce di quanto appena scritto, possiamo dire che finalmente i condòmini in regola con le quote condominiali sono tutelati rispetto ai creditori e, addirittura al condòmino moroso l’amministratore può sospendere la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (altro che “tenere tutti i caloriferi accesi alla massima potenza e di tenere sempre i rubinetti aperti per “vendicarsi” con noi del decreto ingiuntivo”!).
Ora l’amministratore, a meno di non vedersi chiamato in causa per responsabilità personale, quando la morosità di un condòmino supera il semestre, è obbligato a recuperare le quote condominiali non riscosse. Tra l’altro, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo e si può procedere immediatamente ad iscrivere eventuale ipoteca sull’immobile di proprietà del debitore accorciando i tempi di recupero.
Riguardo alla richiesta dell’amministratore avanzata alla restante parte dei condòmini su un eventuale fondo cassa inteso a far fronte alle spese non corrisposte dal condòmino moroso, ora ai condomini in regola con i pagamenti non potrà più essere richiesto il pagamento dei debiti altrui.
O meglio, l’unica eccezione potrebbe essere data da una delibera al fine col consenso di tutti ma, come nel tuo caso, se anche un solo condòmino si oppone ad una simile decisione – che altri, per “un atto di magnanimità” dovessero prendere – la delibera non avrebbe validità e potrebbe essere impugnata entro i trenta giorni previsti dalla legge davanti all’autorità giudiziaria.
La richiesta di un fondo cassa ad hoc, richiesto dall’amministratore, non è giustificata. Poteva esserlo prima, quando per evitare che l’inadempimento del moroso esponesse tutti gli altri condòmini al principio della responsabilità solidale o passiva si tendeva a sopperire mediante delibera costituendo il fondo che avrebbe colmato il debito del condòmino moroso. Ora, però, a seguito di numerose sentenze di Cassazione, tra le quali la recente n. 4238/2013, se un soggetto vanta un credito nei confronti del Condominio può rivalersi sul singolo condòmino ma solo in proporzione della quota di proprietà da questi detenuta; ovviamente quest’ultimo è legittimato ad inoltrare successivamente azione per il rimborso.
Prima di chiamare in giudizio un condòmino in regola con i pagamenti, l’eventuale creditore del Condominio deve agire nei confronti del o dei morosi e solo dopo, in caso non riesca a recuperare le somme, può compiere azione di recupero su quelli in regola con i pagamenti.
Spero di averti dato gli elementi normativi che cercavi. Ti auguro una buona serata.
Innanzitutto grazie infinite per la risposta, immediata nonostante sia domenica, e molto dettagliata, GRAZIE davvero! Solo la mia immensa ignoranza non mi permette di comprendere appieno quanto mi ha detto. Venerdì 28/6 c’è stata l’assemblea, e si è deciso all’unanimità di dar seguito all’ingiunzione. Non ho ancora il verbale tra le mani, ma posso impugnarlo anche nel caso in cui sopra l’amministratore avesse scritto che tutti gli altri condòmini si impegnano a coprire le spese di quello moroso? e come si fa ad avere velocemente (per non far scadere i 30 giorni) copia del verbale e concretamente a impugnarlo? e se gli altri condòmini decidessero comunque di pagare la quota di quello moroso per paura che la ditta sospenda i lavori, posso io essere l’unica che continua a pagare fino all’ultimo centesimo la sua quota, ma quella sola? Grazie ancora, a prescindere dal fatto che le sue risposte siano per chi le riceve positive o negative lei è un angelo a fare ciò che fa!
Ciao Fabiana, ti ringrazio per le parole carine che hai avuto nei miei confronti.
Andando a quanto esponi, mi sembra di capire che la decisione unanime sia stata anche la tua, correggimi se sbaglio!
Prima di continuare con una risposta preferirei avere questo dato e, già che ci sei, sarebbe opportuno pure sapere come l’amministratore ha convocato l’assemblea. Forse, un modo per annullare la deliberazione potrebbe essere fornito proprio dalla modalità di convocazione che, dal 18 scorso, è obbligatorio che sia per iscritto, per fax o per posta certificata.
Inoltre, perché tu ti possa preparare psicologicamente, sappi che, per le persone presenti, il termine di 30 giorni per impugnare un provvedimento assembleare decorre dalla data in cui si è deliberato (dunque la data dell’assemblea); è per i condòmini assenti che i 30 giorni decorrono dalla data di notifica del verbale di assemblea!
Se hai votato anche tu favorevolmente e non ti sei astenuta o hai dissentito rispetto alla decisione … la vedo dura, ma per evitare di sbagliare, preferirei avere i dettagli che mi mancano, sempre che tu sia d’accordo.
A dopo.
Certo che sono d’accordo, anzi grazie ancora. Erano presenti 8 condòmini su 13 (dei 5 mancanti uno è il moroso, uno è un inquilino di ARTE, uno non abita lì, una è la madre del geometra direttore dei lavori e coordinatore della sicurezza, uno non ha mai partecipato alle assemblee, e non so se queste persone erano assenti o avevano delegato l’amministratore a rappresentarle, e non so neppure se eventualmente si possa fare). Allora, come tutte le volte l’amministratore ci ha comunicato la convocazione dell’assemblea mediante fogli messi a mano nelle singole cassette postali alcuni giorni (circa 7, non c’è la data sopra) prima della data dell’assemblea stessa. I primi due punti erano approvazione rendiconto e riparto spese esercizio 2012/2013 e approvazione preventivo esercizio 2013/2014, e per entrambi i punti c’è stata l’alzata di mano. Per i restanti punti, tra cui “gestione situazioni morosità e coperture” non si è votato mediante alzata di mano. L’amministratore ha comunicato di aver fatto ingiunzione e detto che se non lo fermiamo la cosa continuerà. Gli abbiamo chiesto se questo vuol dire che nel frattempo dobbiamo pagare noi e lui ha detto di sì, ma che siamo i primi creditori al momento della vendita all’asta dell’immobile e quindi possiamo sperare di rientrare della somma anticipata, e che comunque quella è la strada migliore da percorrere. Come poi lui abbia verbalizzato non lo so ancora purtroppo. Ah, non so se possa contare qualcosa, ma il presidente dell’assemblea se ne è andato prima della fine della stessa perché doveva andare a prendere la moglie.
Gent.ma Pina.Ti sarei grato sa potresti darmi delle risposte in merito.Siamo un condominio di trenta unità immobiliare,di cui otto appartamenti sono della ditta che ha costruito il parco nel 1991.nel 2006 alla medesima ditta abbiamo affidato i lavori di ristrutturazione che stiamo scontando a rate e che non abbiamo ancora finito di scontare. la ristrutturaziono oltre alle parti comuni sono stati ripavimentati i balconi di ogni appartamento.a distanza di circa 2 anni si sono vereficate delle piccole infiltrzioni nelle giunture dei marmi danneggiando le soffitte sottostanti,ti faccio presente che non a tutti si verifica tale problema.il costruttore nelle varie assemblee che partecipava come condomino,si riprometteva di riparare gli inconvenienti a chi lo richiedeva,cosa che poi ha fatto. A distanza di tempo circa ancora 2 anni,5 condomini hanno di nuovo il problema di infiltrazioni.I suddetti condomini vogliono aderire a vie legali nei confronti del costruttore trascinando tutto il condominio sospendendo i pagamenti delle rate che noi versiamo all.amministratore e che lo stesso tramite bonifici versa alla ditta che a eseguito i lavori.Vengo alle mie domande,èlegale che viene coinvolto tutto il condominio nella lite poichè il problema non è nelle parti comuni ,ma nelle singole proprietà.Si possono sospendere i pagamenti verso la ditta esecitrice dei lavori.scusami se mi sono prolungato,ti ringrazio tantissimo ti saluto con affetto
Ciao Giuseppe, certo non è normale che dopo un intervento di ristrutturazione del 2006 si verifichino queste infiltrazioni!
Detto questo, io non so come e in che termini abbiate dato mandato alla ditta costruttrice di effettuare i lavori di ristrutturazione e se nel contratto tra le parti sia stata anche prevista una eventuale responsabilità per vizi che potessero emergere a distanza di tempo e di quanto tempo. Se sono state previste delle penali in tal senso o delle responsabilità come quelle in capo ai costruttori che rispondo per 10 anni di eventuali vizi all’edificio.
Tutto ciò che mi chiedi potrebbe essere oggetto di scrittura privata tra le parti che io non conosco ma che tu puoi verificare.
In merito al coinvolgimento dell’intero Condominio e non solo dei condòmini aventi il danno, tutto dipende da quali parti del Condominio e dei balconi in particolare sono interessate dalle infiltrazioni.
Tu parli prevalentemente di balconi e, proprio questa materia è piuttosto farraginosa. Partiamo dal presupposto che i balconi, il frontale e la parte inferiore dello stesso hanno diverse “proprietà”, intendendo come tali l’appartenenza rispetto alle cosiddette parti comuni o meno e, nella ripartizione delle spese presentano diverse interpretazioni.
I balconi aggettanti rappresentano un prolungamento dell’appartamento e, in quanto tale serve solo al proprietario di quest’ultimo. Non ha altra funzione, né di sostegno né di copertura dell’intero fabbricato, ma non può negarsi la sua importanza architettonica e decorativa.
E’ pacifico che il balcone è composto di varie parti e quelle che hanno valenza estetica rientrano nelle parti comuni perché rendono l’aspetto del fabbricato più o meno gradevole (frontalini, piantane, ringhiere), dunque le spese vanno pagate dai condòmini. Lo stesso non si può dire del piano di calpestio e degli interni dei balconi che sono di proprietà di chi ne fa uso e dunque li paga il proprietario esclusivo.
In merito invece alla parte sottostante del balcone, per intenderci quella che per chi abita sotto è una sorta di soffitto esterno al suo appartamento, la situazione è controversa, anche se, in ultimo, dopo varie sentenze (anche di Cassazione) che si sono espresse sul tema, si propende per considerarli parti condominiali e non più parti di proprietà di chi lo ha come “soffitto” e nemmeno di chi neanche lo vede (il proprietario del solo calpestio soprastante). Ciò in quanto il sottobalcone esternamente ha una funzione estetica e riguarda tutti. In base a questa diversificazione, saranno ripartite le spese per un suo rifacimento: o sul proprietario (quello che sta sopra) o sull’intero condominio (in quanto completa il suo aspetto estetico). E, nel tuo caso, in base a questo potrebbe essere giustificato il coinvolgimento condominiale.
Se ritieni opportuno farmi sapere dell’altro, rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione.
A presto.
Gentile Pina,
Ti scrivo per avere alcune informazioni riguardo l’apertura di finestre sul tetto condominiale.
Sarei intenzionato ad acquistare un appartamento sito all’ultimo piano di un grande condominio. Confinando con il tetto, vorrei sfruttare il sottotetto per fare un soppalco e aprire una finestra sul tetto di proprietà condominiale. Sono andato ad assistere ad una riunione di condominio in qualità di eventuale acquirente dell’appartamento ed ho chiesto all’assemblea il consenso per poter aprire una finestra sul tetto. L’assemblea mi ha dato l’ok per utilizzare il sottotetto corrispondente alla proprietà dell’appartamento (anche perché impraticabile per altezza e sicurezza, in quanto il solaio è di camorcanna), ma la maggioranza non mi ha concesso la possibilità di aprire una finestra sul tetto, in quanto in passato fu negato il permesso ad altro condomino.
Quello che vorrei chiederti è se posso fare qualcosa per poter aprire questa finestra o se almeno posso fare un lucernario per ottenere, almeno, un punto luce.
Grazie anticipatamente per la risposta.
Ciao Mauro, io non so quanto tempo fa tu abbia partecipato a questa assemblea in avanscoperta, ma con la nuova riforma del Condominio i sottotetti assumono anche carattere di parte comune, anzi, nello specifico:
L’elenco delle parti comuni contenuto nel suddetto articolo ha inserito anche i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. I sottotetti, pertanto, sono di proprietà di tutti i condomini se per le loro caratteristiche sono destinati all’uso comune, mentre sono di proprietà degli appartamenti dell’ultimo piano se non hanno tale destinazione.
A quale di queste destinazioni appartiene il sottotetto di cui parli tu io non lo so, ma potrai renderti conto da solo se o meno cambia qualcosa per te o se tanto potrebbe far cambiare idea ai condòmini anche sulla precedente autorizzazione verbale.
L’art. 1117 (ter questa volta) mi sa che dovrai tenerlo a mente poiché è anche quello che contiene la disciplina sulle modificazioni. Sappi che, laddove dovessero decidere di darti questa opportunità, i voti richiesti sarebbero i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio. Dovrai anche fare i conti con eventuali pregiudizi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
La domanda che mi poni non mi permette di poterti dare una risposta certa, quello che posso dirti è che ho letto di numerose sentenze di Cassazione in merito alla possibilità data al condòmino proprietario del piano sottostante al tetto comune di aprire su esso abbaini e finestre purchè le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, nè ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.
Essendo un caso troppo specifico e dipendendo l’acquisto anche da questa possibilità o meno di poter aprire questa finestra sul tetto, prima di fare qualsiasi altro passo proverei a farmi intanto suggerire da un professionista tecnico (geometra, ingegnere, architetto) la fattibilità di questo lavoro e dopo tornerei in avanscoperta con il Condominio che sarà già edotto sulle nuove parti comuni!
Mi spiace non essere riuscita a fornirti l’informazione certa ed inequivocabile di cui hai bisogno, ma spero di averti dato qualche suggerimento idoneo allo scopo.
Buon fine settimana.
Ciao Pina, sono stato alla riunione 2 giorni fa e il condominio mi ha permesso di utilizzare il sottotetto, innanzitutto perchè non praticabile per altezza e stabilità e poi perchè nell’atto di vendita dell’appartamento c’è scritto che confina col tetto e non col sottotetto. Il problema è l’apertura di finestre sullo stesso, per la quale la maggioranza non mi ha autorizzato, in quanto è stato negato in passato ad un altro condomino mal visto da tutto il condominio.
Quello che volevo sapere è se potevo provare altre strade o se potevo almeno aprire un lucernario senza avere il loro permesso, o se comunque devo sempre avere il loro benestare.
Grazie comunque per la tua pronta risposta, proverò a chiedere alcuni consigli e pareri a dei tecnici. Grazie mille lo stesso! 🙂
Buongiorno Mauro, mi sembra ovvio che a questo punto il sottotetto serve esclusivamente il tuo appartamento.
In merito al tuo quesito, che io sappia e tranne che non sia espressamente vietato da regolamento condominiale di natura contrattuale, tu avresti la possibilità di aprire sul tetto abbaini, finestre e lucernari senza che i condòmini ti possano vietare di farlo, l’unico vincolo è avere l’autorizzazione edilizia (se occorre), rispettare l’estetica del palazzo e, come di seguito leggerai, anche dare comunicazione preventiva dei lavori all’amministratore.
Appurato che il tetto, proprietà comune per destinazione, ti è stato attribuito per il suo utilizzo e/o proprietà, con la nuova riforma tu vi puoi eseguire delle opere rispettando solo il dovere di non provocare danni su quella che comunque rimane una parte comune (poiché il tetto, anche se di proprietà esclusiva serve a coprire l’intero fabbricato che vi gravita sotto).
Fondamentalmente, in merito alle opere che dovresti eseguire, precisa tutto l’art. 1122 che, per opportunità ritrascrivo:
E’ chiaro anche a te che quest’ultimo comma “In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”, che investe l’intero Condominio, potrebbe essere il motivo per il quale potrebbero emergere delle opposizioni che, se sottaciute, darebbero seguito ad azioni giudiziarie collettive o individuali. Ecco il motivo per il quale ti suggerisco ancora una volta di assumere dei pareri professionali in loco e cautelativi.
Le leggi lasciano spazio a tantissime interpretazioni e, maggiormente quando sono troppo recenti, dunque non ancora maturate sul campo, potrebbero ingenerare quelle complicazioni che ritengo, se possibile, sia meglio evitare per tempo.
Buona domenica.
Certamente!!….
Grazie mille…chiederò informazioni in merito a dei tecnici.
Ancora grazie…
Mauro
Cara Pina, scusa se ti pongo ancora una precisazione. Nell’assemblea straordinaria in cui è stato deliberato di aprire il conto condominiale per pagare le spese straordinarie di sostituzione caldaie ed altre modifiche per i quattro caseggiati che compongono il gruppo condominio, il preventivo per tali spese è stato approvato in 2.500,oo euro, senza che ci sia una formale richiesta da parte della ditta appaltatrie di un congruo acconto sui lavori da farsi, l’amministratrice ha deciso di emettere Mav per il 40% a copertura acconto, purtroppo il tutto approvato dall’assemblea. E’ corretto un acconto così alto senza che i lavori non siano ancora iniziati? Grazie di nuovo per la tua cortese risposta e ti saluti caramente
Ciao Livia, la riforma del Condominio ha reso obbligatoria e non più facoltativa l’istituzione di un fondo per far fronte ad interventi straordinari deliberati che si rendessero necessari nel Condominio.
Infatti, l’articolo 13 della legge 220/2012 così recita:
Il fondo in realtà non serve per pagare un acconto, ma va costituito per l’importo corrispondente ai lavori da realizzare, è una vera e propria riserva da cui il Condominio attingerà solo ed unicamente per quel tipo di lavori per i quali è stato accantonato. Prima del 18 giugno sarebbe stato nelle facoltà dell’assemblea decidere per l’accantonamento di un importo anche minore rispetto a quello occorrente, ma non più adesso che invece obbliga a rispettare l’intero ammontare necessario per quel tipo di lavoro straordinario.
Questa volta l’amministratrice è stata magnanima!
A presto.
Gentilissima sig.ra Pina. Ti scrivo per esporti il disagio provato ormai da anni nei confronti dell’inquilinadel piano di sopra. Iniziando a chiederti se puo’ stendere le lenzuola talmente lunghe da toccare quasi i fili del mio balcone causando ovviamente ombra in casa.inoltre ritrovo panni macchiati, cenere di sigarette e briciole dovute a tovaglie sbattute . Esposto il problema piu’ volte, la signora si rifiuta di venirci in contro dichiarando che a casa sua fa cio’ che vuole. Come posso comportarmi?
Ciao Anna, intanto mi chiedo perché tu stia sopportando da anni un simile comportamento. Non dici nulla in merito alla presenza o meno di un amministratore nel tuo Condominio ma, indipendentemente da questo, mi sembra il minimo che tu possa far valere i tuoi diritti nelle sedi opportune.
Certo, devo ammettere che leggendo il tuo quesito, il primo impeto è stato quello di dirti: considerato che a casa propria si può fare ciò che si vuole, cosa ti impedisce di fare altrettanto di tutto ciò che grava quasi dentro casa tua e ostruisce la tua veduta? Sfrangia le lenzuola secondo i tuoi gusti; decorale a tuo piacimento, ecc. ecc.. Bene, ora dimenticati di questo mio sfogo e andiamo avanti.
Di solito non istigo mai a soluzioni guerrafondaie e, anche nel tuo caso, considerato che ormai sopporti da tempo, ti chiederei di reggere ancora per un po’ seguendo dei passi che penso possano esserti d’aiuto.
Se dovessi far parte di un Condominio con tanto di amministratore, rivolgiti a quest’ultimo perché faccia rispettare il regolamento di condominio e le leggi in materia.
Se dovessi non essere nelle suddette condizioni, più che continuare a “dire” ed esporre il problema a chi non vuole sentire, “scrivi”. Fallo con raccomandate con ricevuta di ritorno e inizia a prepararti un terreno di … battaglia futura.
Inizia con una esposizione dei fatti, magari facendo riferimento ai trascorsi e concludi con una richiesta bonaria di rispettare i tuoi spazi e le regole del vivere civile. Se non dovesse sortire nulla di buono, fanne qualche altra in cui lamenti la sua indolenza rispetto al problema e poi, se proprio non la smette, potrai rivolgerti ad un legale di fiducia perché agisca nei suoi confronti. Nel frattempo ti suggerisco anche di procurarti dei testimoni di questa sua condotta discutibile e qualche “servizio” fotografico a corredo, magari datato con qualche quotidiano che ne attesti l’esatto periodo.
Questa potrebbe essere una soluzione, non è semplice confrontarsi con chi non vuole sentire. Comprendo pure che non è semplice sostenere spese legali ma non si può sopportare a vita. Queste sono quelle situazioni che poi esasperano gli animi e creano altri tipi di problemi. Meglio correre ai ripari per tempo.
Ti auguro un buon fine settimana.
Pina ti ringrazio per la esauriente e tempestiva risposta. Giovannigiuseppe.
Grazie Pina per la risposta che mi hai dato sul problema degli otto “condòmini”.
Con l’occasione vorrei chiederti un altro chiarimento. Vivo in un Comparto composto da quattro villini bifamiliari (otto immobili indipendenti).
Praticamente, ciò che ci unisce a livello condominiale, oltre al mantenimento del decoro urbanistico, è la rampa di accesso alle otto autorimesse e quindi il relativo cancello passo carrabile, la pulizia dell’autorimessa, la responsabilità civile della stessa autorimessa e soprattutto il “contatore di energia elettica” che fornisce corrente allo stesso cancello carrabile, alle luci dell’autorimessa e alle pompe per innaffiare i giardini e alimentare le due pompe a sollevamento (il tutto è presente nei locali autorimesse).
Per quanto premesso, visto che abbiamo costituito un condominio con codice fiscale per poterci intestare il contatore elettrico condominiale, ti chiedo cortesemete di consigliarmi sulle modalità del pagamento delle predette spese, ovvero il pagamento delle spese dovrà tener conto dei millesimi delle singole proprietà oppure soltanto sui millesimi delle singole autorimesse?
Saluti Enzo
Grazie anticipatamente.
Ciao Enzo, la proprietà delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali che comprendono le varie superfici di proprietà, comprese – come nel tuo caso – le autorimesse. Pertanto, per una risposta alla tua domanda, dovresti tu stesso verificare la misura proporzionale che nelle stesse è data al valore delle rispettive proprietà.
In merito alla suddivisione delle spese occorrenti per il godimento e la conservazione delle parti comuni, dovremmo rifarci a ciò che è indicato nell’articolo 1123 del codice civile:
Ciò che evidenzia il suddetto articolo è che le spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni sono suddivise in base ai millesimi di proprietà; se servono in misura diversa i vari condòmini, le spese allora vanno ripartite in proporzione all’uso di ognuno.
Verifica cosa dice il tuo regolamento di condominio in merito a queste aree e anche la ripartizione relativa sulle tabelle millesimali.
Buon proseguimento di serata.
buon giorno signora Pina, vorrei esporle alcune questioni che riguardano il mio condominio di 10 unità abitative ma solo 8 vendute, 2 sono ancora del costruttore. Passo alla questione numero 1: alcuni appartamenti del piano terra hanno lamentato umidità sui muri, ed hanno chiesto una assemblea straordinaria per che dice così: ordine del giorno,
1 analisi situazione umidità negli alloggi e provvedimenti in merito.
2 Analisi preventivi Periti e delibera in merito con eventuale assegnazione dell’incarico.
3 Varie ed eventuali.
ora vorrei sapere se è possibile che in un condominio di 3 anni si debba ricorrere a questi interventi e se vi fosse la necessità non dovrebbe prima essere richiesto l’intervento di Perito a carico del costruttorè? .
Da parte mia premetto che non essendo presente nel periodo invernale posiziono il termostato interno su 8 gradi come da regolamento e mi viene calcolato un importo in percentuale del 30% sulle spese sia di manutenzione che di consumi. E regolare questo importo? mi possono obbligare ad accendere anche se non ci sono?. La casa è di nuova costruzione con pareti termici e quindi non credo che la mancanza di calore che possa non dare il mio appartamento causi questa condensa con relativa muffa all’appartamento sottostante, anche perchè l’appartamento a fianco del mio è ancora vuoto e il proprietario costruttore paga come noi il 30%.
Un altra cosa molto antipatica che si sta verificando riguarda all’altezza delle siepi che il proprietario di un appartamento al piano terra con relativo giardino di proprietà. Ha piantato una sorta di siepe che attualmente supera i 2 metri di altezza ed oltretutto la siepe è stata posizionata anche sul passaggio che da al’ingresso di portocino comune.
abbiamo già lo scorso anno chiesto all’amministratore di intervenire sul taglio ma l’amministratore ci ha detto che questo tipo di siepe non dà obblighi di taglio, ma le sembra giusto che a causa dell’altezza i condomini che sono sulla fila di questo giardino recintato (oltretutto con siepi diverse da tutti gli altri) non riescono più ad avere una visuale della strada e il camminamento del marciapiede si è notevolmente ristretto proprio a causa di queste siepi che sembrano dei PINI.
Spero che possa darmi dettagli in merito alle domande da me poste.
La ringrazio per la sua grande disponibilità.
PS=IL 4 luglio ci sarà la convocazione straordinaria per l’umidità, ci è stata recapitata via mail (NON CERTIFICATA) ma solo personale ..è regolare?
Saluti Emilio
Ciao Emilio, un po’ … indolente questo amministratore!
Se, come scrivi, la convocazione dell’assemblea vi è stata recapitata via e-mail (non certificata), le eventuali delibere saranno nulle.
Così come riportato nel primo link del mio post:
In merito all’umidità riscontrata a soli 3 anni dalla costruzione, di questa e di tanto altro che dovesse emergere dopo l’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore, risponde quest’ultimo per dieci anni (art. 1669 del codice civile: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive (2934) in un anno dalla denunzia.”).
Suggerisco di adoperarvi e per tempo promuovendo azione giudiziaria nei suoi confronti e, se l’amministratore dovesse … temporeggiare, anche il singolo può agire individualmente. Ovviamente, prima di passare alle vie di fatto, considerato che il costruttore potrebbe anche ravvedersi spontaneamente e decidere di intervenire (ma fattivamente) sul problema, inviategli una raccomandata con ricevuta di ritorno e, se non dovesse rispondere entro i termini che gli darete, agirete di conseguenza.
In ordine al riscaldamento, a dire il vero mi sembra una forzatura che tu debba gravare sul consumo di gasolio senza farne uso, stante che non abiti in quel periodo la tua casa. Se dovessi ritenerlo utile, seguendo i criteri previsti dalla legge e che potrai tu stesso consultare nelle varie risposte che ho già dato al fine, prova a staccarti dal riscaldamento centralizzato. Continueresti a pagare per la conservazione dell’impianto (la cosiddetta manutenzione ed eventuale adeguamento) ma non certo per il suo utilizzo.
Che dire poi del pollice verde sconsiderato di alcuni condòmini? E’ tra i doveri dell’amministratore curare l’osservanza del regolamento di condominio e farlo rispettare da tutti i condòmini, disciplinare l’uso delle cose comuni e compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio. Se ha difficoltà a fare questo … non eliminate le piante … disfatevi (in maniera indolore) dell’amministratore!
Spero di essere riuscita a darti le risposte che ti servivano. A presto.
Salve, io avrei un dubbio in merito all’istituzione dell’anagrafe condominiale. Più precisamente in merito al fatto che in codesto registro l’amministratore è tenuto a iscrivere informazioni riguardanti la sicurezza dell’immobile del condomino. Il mio amministratore mi ha mandato un modulo da compilare dove invece dichiaro che il mio appartamento “è in sicurezza”. Visto che il decreto è un po vago su cosa voglia intendersi per sicurezza dei singoli appartamenti, vorrei chiedere consiglio su come comportarmi. Non voglio dichiarare che il mio appartamento è in sicurezza se non so cosa si intenda per sicurezza, non possiedo tutte le certificazioni degli impianti in quanto il mio appartamento è stato ristrutturato negli anni 80 e l’unica cosa che posseggo è la documentazione in merito all’impianto di riscaldamento, rimodernato e messo a norma poco tempo fa. Penso che dichiarare il falso non sia buona cosa ma vorrei sapere come comportarmi con il mio amministratore che sembra abbastanza deciso a voler avere il modulo firmato in quanto lo ha preso da una associazione di amministratori e quindi fonte sicura secondo lui.
Ringrazio in anticipo.
Cordiali saluti
Alex
Ciao Alex, sei in buona compagnia! I tuoi/nostri dubbi sono già stati affrontati e, per evitare di riscrivere tutto, ti chiedo cortesemente di leggere la risposta al tuo quesito che ho scritto in calce al mio post in data 21 giugno a Danaysgil e il 25 giugno successivo a Luigino.
La raccomandazione che mi sono permessa di fare a Giuseppe poco fa, la trascrivo anche a te: “Aggiungo solo (così come previsto dall’articolo di legge che troverai nelle suddette risposte) che sei tenuto a fornire quanto ti viene richiesto, altrimenti legittimi l’amministratore, in caso di tua inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni – avendo necessità di ricevere questi dati per la tenuta del registro di anagrafe – decorsi trenta giorni, ad acquisire le informazioni necessarie, addebitandone a te il costo”.
La tua eventuale dichiarazione (resa sulla scorta di un’agibilità in tuo possesso) esonera l’amministratore da ogni verifica. Nel frattempo, dopo il dovuto rodaggio, vedremo come dovrà essere gestita questa tematica.
Una buona serata.
Salve ho un box privato sopra un condominio dove come accordato non partecipo alle spese. Il capo condomino mi ha fatto recapitare un modulo che vuole i dati catastali del box in virtù della legge 220/12. Come mi devo comportare? Nell’attesa di una risposta vi auguro un buon fine settimana. Giuseppe
Ciao Giuseppe, ad analogo quesito ho già risposto in più occasioni. Trovi ciò che ti serve sapere nelle risposte in calce al mio post che ho dato a Danaysgil il 21 giugno scorso e a Luigino il successivo 25 giugno.
Aggiungo solo (così come previsto dall’articolo di legge che troverai nelle suddette risposte) che sei tenuto a fornire quanto ti viene richiesto, altrimenti legittimi l’amministratore, in caso di tua inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni – avendo necessità di ricevere questi dati per la tenuta del registro di anagrafe – decorsi trenta giorni, ad acquisire le informazioni necessarie, addebitandone a te il costo.
Auguro un buon fine settimana anche a te.
Gentilissima Pina.
Abito in un condominio di 11 appartamenti con solo 8 box garage per le auto. La conseguenza è che moltissime volte mi tocca parcheggiare l’auto in un parcheggio pubblico perche il cortile condominiale è occupato dalle auto dei signori con i box vuoti e le loro auto (per comodità loro di non stancarsi a alzare la porta basculante) negli spazi esterni ristretti. Ho diritto di avere un posto fisso assegnato?
2^ domanda: quanti giorni prima devo essere avvisato della riunione per un assemblea ordinaria dei condomini? E in che modo: a voce, per raccomandata o anche email certificata? Come si può impugnare una delibera nel caso fossi convocato irregolarmente?
Grazie per le risposte. Giovannigiuseppe.
Ciao Giovanni e/o Giuseppe, brutta gatta da pelare la tua!
Intanto dovresti controllare se per contratto hai diritto ad un posto auto. Scusa ma la domanda mi viene spontanea: se io avessi diritto ad un posto auto: all’aperto, al chiuso, di traverso, assegnato o virtualmente individuato, non permetterei comportamenti arroganti in mio danno, perché di questo si tratterebbe se chi ha un posto auto in un suo garage si permette di togliere tale diritto (avendolo) a chi lo ha fuori dai box!
Detto questo, se ce l’hai dovresti anche verificare se per i 3 condòmini sprovvisti di box garage c’è una rotazione da seguire per poter parcheggiare nel cortile condominiale o altro e questo lo puoi evincere dal regolamento di condominio. Il tuo eventuale diritto ad averlo e ad averlo assegnato lo sancisce il regolamento condominiale e una tua eventuale proprietà esclusiva data da un contratto di acquisto.
In ordine alla convocazione dell’assemblea ordinaria o straordinaria che sia, c’è da dire che dopo la riforma condominiale la sua convocazione, pena l’annullabilità dell’assemblea stessa, deve avvenire almeno 5 giorni prima della data stabilita per l’assemblea in prima convocazione e l’avviso di convocazione, che deve specificare l’ora, il giorno e gli argomento da trattare, dev’essere necessariamente o consegnato brevi manu (da firmare per ricevuta) o inviato per fax o per e-mail certificata (PEC).
Il mancato rispetto di questa procedura rende l’assemblea annullabile.
Se alcune decisioni prese in assemblea risultano contrarie al regolamento di condominio o alla norma che ne regola il rispetto, risultando lesive di un nostro diritto, queste si possono impugnare.
Può farlo, entro 30 giorni, sia il condòmino assente (i cui termini decorrono dalla data di recapito del verbale assembleare), sia il condòmino astenuto o dissenziente (dunque presente in assemblea ma non d’accordo – per iscritto – con le decisioni prese a maggioranza, i cui termini però partono dalla data della seduta assembleare). Il problema è che per chiedere l’annullamento bisogna rivolgersi all’autorità giudiziaria, almeno fintanto che non sarà ritenuta obbligatoria la mediazione in materia di Condominio.
Spero di aver “toccato” tutti i punti richiesti. A presto.
28.06.2013
Buon giorno. Il mio amministratore ha aperto un Conto Corrente Bancario a nome del
Condominio. Infatti ha già richiesto un accconto su spese straordinarie da farsi nel corso dell’anno da versare entro il 18 giugno 2013 sul nuovo conto corrente aperto.
Contemporaneamente ha mandato un altro bollettino quale acconto per spese ordinarie nel nuovo anno finanziario 1.7.2013/30.6.2014 con pagamento entro il 1°luglio 2013 e da versare sul vecchio conto intestato all’amministratore. E’ corretto mantenere due conti correnti e continuare a pagare gli acconti per l’anno fin. 2013/2014 sul conto vecchio?
Grazie infinite per l’eventuale risposta.
Ciao Livia, il tuo amministratore è forse un seguace di Equitalia?
Ho già avuto modo di lamentare che nasce la legge e iniziano i problemi attuativi, quelli concreti intendo, fino alla parte teorica siamo tutti preparati, basta solo leggere i vari articoli, i dettami, le regole e si va avanti, il problema vero nasce quando ci si scontra con la parte pratica.
Ebbene, quello del conto corrente, così come tanti altri: anagrafe condominiale, stato di sicurezza, ecc. ecc., è ancora un terreno inesplorato o parzialmente ignoto.
Partiamo dal presupposto che la legge è entrata in vigore da troppo poco tempo perché si abbiano le idee perfettamente chiare; come tutte le cose (chiamiamole pure leggi) varate senza l’ausilio dei diretti interessati, validamente rappresentati dalle varie associazioni di categoria, hanno bisogno dei cosiddetti tempi di rodaggio non ancora compiuti e sufficienti per la nuova riforma condominiale.
Gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9 novella l’articolo 1129 c.c. – rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” apportandovi, tra le novità, l’apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del Condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del Condominio stesso; possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condòmino, per il tramite dell’amministratore, del conto corrente.
Ha forse avuto, l’amministratore, identica solerzia anche per istituire, tra gli altri, il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio?
Intanto sul vecchio conto dell’amministratore non va versato proprio nulla, a maggior ragione che ne è stato istituito uno a nome del Condominio e tutte le somme, d’ora innanzi dovranno transitare su quest’ultimo.
Inoltre, visto che l’amministratore è così ligio e suppongo abbia le idee chiare su quelle che sono le somme da imputare al Condominio e le sue personali (sullo stesso suo conto), potrebbe prelevarle (sempre che ve ne siano a credito per il Condominio) e versarle sul nuovo conto corrente così da poter disporre già di somme utili per la gestione condominiale.
Ovviamente io non posso sapere se è una prassi per voi versare preventivamente tutte le somme che vi sono richieste (a vario titolo) o se è stata una nuova iniziativa dell’amministratore. Devo dire che mi sembra tutto un po’ … arrangiato. Se ritieni opportuno, fammi sapere gli eventuali sviluppi.
A presto.
Cara Pina sono Livia e ti ho scritto il 28.06. Mi hai detto di darti una risposta sugli sviluppi. Ho parlato con l’amministratrice che si è molto indispettita per aver fatto queste precisazioni e mi ha risposto:
1-il passaggio dei fondi del conto a nome suo sul conto del conbdominio verrà fatto in settembre quando lei chiuderà l’anno finanziario ( 1.7.2013-20.06.2014), ciò le he consentito dalla legge
2-se voglio pagare le spese ordinarie sul nuovo conto posso farlo ma porterà squilibrio al momento della chiusura del vecchio conto in settembre
Ho parlato con alcuni condomini che hanno partecipato all’assemblea straordinaria che ha deliberato l’apertura del nuovo conto condominiale, ma sono rimasta stupita perchè questi non sapevano della nuova legge ed hanno accettato la tenuta dei due conto perchè pensavano che il nuo conto condominiale fosse stato aperto solo per le spese straordinarie. Preciso che io non ho partecipato all’assemblea straordinaria perchè in viaggio fuori Italia. Grazie e spero in una risposta che mi consigli cosa fare.
Ciao Livia, ricordo bene il tuo commento, anche percè recente, e rammento pure di averti chiesto di tenermi aggiornata se ti fa piacere.
Tra i compiti dell’amministratore c’è quello di rendere il conto del proprio operato alla fine di ogni gestione e redigere il rendiconto consuntivo per sottoporlo ad approvazione dell’assemblea entro 180 giorni.
Visto che l’amministratrice è suscettibile e che tale sensibilità la rende attenta alle disposizioni, come la sua affermazione: “… il passaggio dei fondi del conto a nome suo sul conto del condominio verrà fatto in settembre quando lei chiuderà l’anno finanziario ( 1.7.2013-20.06.2014), ciò le he consentito dalla legge”, sappia l’amministratrice che per legge le è anche imposta, tra le altre cose e come ti ho già detto, la tenuta del registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio!
Questo le eviterà di confondersi e di “squilibrare” la chiusura del vecchio conto “in settembre” se tu dovessi, come dovrai, versare le somme sul nuovo conto corrente intestato al Condominio.
Inoltre, tanta confusione l’amministratrice non dovrebbe averla stante che, anche se non previsto da specifica legge – ma più volte sancito da varia giurisprudenza e sentenze di Cassazione in merito – sarebbe stata tenuta a versare le somme ricevute dal Condominio da lei amministrato su un apposito e separato conto corrente, proprio per evitare che si creasse “confusione” e “squilibrio” tra ciò che su quel conto è di sua pertinenza e ciò che invece appartiene al Condominio!
Insomma, prima di impartire lezioni di legalità … sarebbe il caso di verificare il proprio operato.
Sia tu che gli altri Condomini versate pure le somme direttamente sul nuovo conto; giacché lo ha aperto tempestivamente, mi sembra giusto onorarne il principio di trasparenza gestionale per il quale è stato concepito.
A presto.
Agli ultimi punti dell’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria del 25.6.2013 è stata inserita la proposta di intervento sull’impianto di riscaldamento centralizzato con l’installazione di ripartitori e valvole termostatiche per gli elementi scaldanti (con tutte le conseguenze derivanti al riguardo per il condominio, tipo nuovo criterio di riparto spese, certificazione energetica, ecc) e l’installazione di nuovi contatori presso le unità immobiliari private per la lettura del consumo di acqua calda. Per mancanza di tempo (alle 24.15 l’assemblea s’è sciolta) gli argomenti non sono stati trattati. L’amministratore sostiene che il condominio ha tempo fino alla fine di quest’anno per l’obbligo d’adeguamento, mentre a me risulta sia nel 2014 la scadenza di tale obbligo. Il problema sta nel fatto che verrà indetta a brevissimo un’assemblea straordinaria per deliberare i suddetti impegni d’adeguamento. Ora io chiedo: è proprio urgente la questione per arrivare in tempi così brevissimi a riconvocarci e per giunta con assemblea straordinaria, che oltretutto grava sui costi del condominio? Quali sono i criteri per indire un’assemblea straordinaria? Quale carattere d’urgenza e quant’altro deve rivestire? Grazie
Ciao Grazia, inizio subito col dirti che, a meno che tu non sia della Regione Lombardia, che ha deciso di posticipare al 1° agosto 2014 l’obbligo di dotazione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione per alcuni impianti termici, tutti gli impianti termici a servizio di più unità immobiliari (che io sappia), dovranno essere dotati di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore entro differenziati in base alla potenza e alla data di installazione: entro il 1° agosto 2013 gli impianti con potenza maggiore o uguale a 116,4 kW e installati prima del 1° agosto 1998 ed entro il 1° agosto 2014 i restanti impianti. Non ho idea a quale dei due appartenga il tuo, ma potrai stabilirlo tu stessa.
In ordine alla convocazione dell’assemblea straordinaria, che può essere convocata ogni qual volta l’amministratore lo ritiene necessario e a propria discrezione, c’è da dire che dopo la riforma condominiale la sua convocazione, pena l’annullabilità dell’assemblea stessa, deve avvenire almeno 5 giorni prima della data stabilita per l’assemblea in prima convocazione e l’avviso di convocazione, che deve specificare l’ora, il giorno e gli argomento da trattare, dev’essere necessariamente o consegnato brevi manu (da firmare per ricevuta) o inviato per fax o per e-mail certificata (PEC).
E’ l’art. 66 Disp. att. cod. civ. che ne disciplina i termini e, più esattamente:
L’assemblea straordinaria è volta a garantire una delibera assembleare nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi degli stessi condòmini rispetto a norme o adempimenti che abbiano requisiti d’urgenza, ecc.
Capisco che il momento finanziario non è dei migliori e che ogni spesa diventa un peso enorme da sostenere, ma non sempre i destinatari del nostro malcontento sono quelli giusti!
Spero possiate risolvere questo vostro problema senza un eccessivo dispensio economico. Ti auguro un buon pomeriggio.
Ciao Sig.ra Pina ho visto i vari quesiti sul riscaldamento condominiale, nel condominio dove abito viene pagato il riscaldamento in base ai millesimi. Se io non ho più i millessimi dichiarati dal vecchio proprietario e quindi in meno è vero che la spesa per il ricalcolo delle quote è ha mio carico? La tabella millesimale dovrebbe risalire al 97
Ciao Leo, per poterti rispondere senza congetture, sarebbe utile sapere il motivo che ha determinato questa diversa quota millesimale rispetto a quella dichiarata precedentemente dal vecchio proprietario e che immagino sia anche riportata sulle tabelle millesimali esistenti e vigenti nel tuo Condominio.
Ti ringrazio e aspetto tue notizie.
Ciao Pina, vorrei un chiarimento in merito al termine “condòmino”.
La nuova legge sul Condominio in vigorer dal 18 giugno, obbliga la nomina di un Amministratore se il numero dei “condòmini” è superiore ad otto.
Perché si parla sempre di “condòmini” e non di immobili?
In breve, se esistono otto immobili e tre di essi sono in comproprietà al 50% tra e marito e moglie, si devono considerare in totale undici “condomini” oppure otto immobili e quindi non obbligatorio la nomina dell’amministratore?
Grazie della tua sempre precisa e corretta risposta.
Enzo
Ciao Enzo, la risposta alla tua domanda è contenuta nel secondo comma dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che recita testualmente:
Tra l’altro, l’articolo 21 della legge 220/2012 sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale. In particolare, la disposizione così si esprime:
Detto questo, in ordine alla posizione di un comproprietario rispetto al Condominio, è chiaro che in assemblea può rappresentare solo uno dei comproprietari senza per questo impedire all’altro di essere presente alla discussione anche se non deputato a votare.
E’ altresì chiaro che nell’assemblea vale la maggioranza del valore millesimale e non il numero dei partecipanti. Con questo voglio dire che il comproprietario in un qualsiasi momento può cedere la propria quota all’altro e i millesimi di quell’immobile e delle parti comuni annessi a quell’immobile rimangono invariati rispetto al Condominio (1000 millesimi erano prima e 1000 rimangono dopo).
Mentre nel Condominio, con parti comuni annesse, questo discorso non si può fare, non si può cedere ad altri se non vendendo la parte esclusiva seguita dalle quote spettanti di parti comuni.
Riassumendo: se esistono otto immobili i condòmini sono otto, indipendentemente dai vari comproprietari.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Grazie Pina.
Tra l’altro, stavo pensando, che assurdità: relativamente a questo argomento, con la riforma di fatto non è cambiato niente. Anche prima della tanto osannata e pubblicizzata riforma gli ordinari regolamenti di condominio non potevano contenere divieti di detenzione animali, perché ritenuti lesivi della libertà individuale e dei diritti sulla proprietà privata ecc. ecc.; tali divieti si potevano inserire nei regolamenti solo aggiungendo un’opportuna clausola votata all’unanimità. Stessa situazione adesso…che cambia allora? E’ stata fatta una legge e, grazie allo stimato senatore Giovanardi, resa inutile da un emendamento. Cmq, di mastini in condominio ne ho più di uno…e si fanno forza tra loro. Ma non mollo…vedrai che troverò l’escamotage e ti farò sapere.
Un saluto,
Claudia
Mi sembra lo spirito giusto, spero di avere presto tue notizie rassicuranti e, laddove vi fossero degli aggiornamenti significativi, sarà un piacere per me ritornare su questo argomento.
Salve, sono invalida al 100% e ho difficoltà di deambulazione (ho ottenuto anche il pass invalidi) e purtroppo ho necessità di installare un corrimano nel corridoio dell’androne condominiale e uno scivolo o montascale per l’accesso allo stabile. Gli altri inquilini possono opporsi a tali lavori? E’ una spesa tutta a mio carico? Mia figlia ha mandato una mail all’amministratore ma non mi ha risposto.
La ringrazio per il tempo che vorrà dedicarmi e la saluto cordialmente.
Ciao Bruna, come spesso accade, siamo convinti che una condizione di handicap riguardi gli altri e non possa spettare a noi che, ritenendoci fortunati ad essere nati “sani” riteniamo di essere indenni da simili eventi. Non ci rendiamo conto che l’handicap non riguarda colui che ha una malformazione o minorazione dalla nascita ma interessa chiunque di noi e in un qualsiasi momento della nostra quotidianità.
Premesso lo sfogo, passiamo al fatto che ti preme sapere.
La riforma condominiale introduce la possibilità di particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista attualmente dal codice e, nel caso che ci occupa, tra le innovazioni previste è contemplata l’eliminazione delle barriere architettoniche.
Gli articoli 27, 28, e 29 della legge hanno finalità di coordinamento della normativa vigente con le modifiche apportate dalla riforma in ordine alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali “di interesse sociale”. In particolare, in tutti gli articoli, il riferimento all’articolo 1136 del codice civile è sostanzialmente sostituito con quello all’articolo 1120, secondo comma del codice civile. Così facendo, il legislatore richiede in tutti i casi considerati una maggioranza relativa – ovvero degli intervenuti all’assemblea condominiale – purché rappresentativa di almeno un terzo del valore dell’edificio. Analiticamente, tale novella è apportata dall’articolo 27 all’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche.
Tale suddetto articolo così recita:
Il primo di questi dice:
Il secondo:
E’ chiaro che al momento, se la restante parte del Condominio decidesse di non partecipare a questa spesa, perché la ritengono oggi utile solo per te, dovrai farti carico tu dell’intero ammontare.
Spero di esserti stata utile. Ti auguro una buona serata.
Salve,
avrei una domanda da porle. Io abito in un palazzo con 10 condomini. I proprietari dei 10 appartamenti in tutto sono 4. In questo caso l’amministratore è obbligatorio? perchè finora non c’è mai stato facevamo tutto noi insieme. Se non si nomina ci potrà essere una sanzione?
Grazie
Ciao Giovy, non avere l’amministratore di Condominio (pur se obbligatorio con la nuova riforma n. 220/2012 con un numero di condòmini superiore a otto), non implica nulla.
Diciamo che nel tuo caso, come in quello di tanti altri, vige una forma di autogestione e, fintanto che riuscirete a mettervi d’accordo … ben venga.
Il problema potrebbe verificarsi se anche uno solo dei condòmini decidesse, magari perché ritiene una scelta del Condominio operata in suo danno, di fare ricorso per chiedere la figura dell’amministratore poiché il resto dei condòmini non l’ha nominato malgrado fosse previsto per legge. A questo punto l’amministratore sarebbe nominato dall’autorità giudiziaria.
Ovviamente, se si dovesse arrivare a tanto, sarebbe preferibile che fosse l’assemblea a decidere di nominare un amministratore, in tal modo potreste contrattare personalmente e non vi trovereste un amministratore con compensi “d’ufficio”!
Se ritieni che nel tuo Condòmino possa continuare ad esserci “armonia” tra voi condòmini, potrete continuare a non averlo, non incorrereste in alcuna sanzione.
Ti auguro una buona giornata.
Cara Pina, di nuovo Claudia, sempre col divieto sugli animali. Guarda cosa mi ha risposto l’amministratore:
“Purtroppo non è così semplice.
Riporto dal testo: Codice del Nuovo Condominio dopo la Riforma. Ed. CELT a pag. 207
«Il governo ha accolto uno.d.g. del sen. Giovanardi nel quale si rileva – a proposito di quanto prescritto dall’ultimo comma dell’art. 1138, come formulato dalla camera [che riguarda appunto il divieto di denzione di animali domestici] . che il divieto in esso previsto “non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono stati approvati da tutti i condomini [omissis] perché la disposizione è collocata all’interno dell’articolo che disciplina il regolamento condominiale”, ciò che “consente ai condomini di deliberare all’unanimità limitazioni ai diritti dominicli loro spettanti avuto riguardo dello stato dei luoghi”»
Pertanto, il divieto di detenere animali nel vostro condominio permane.”
Che te ne pare? Dici che allora, a meno di non andare in giudizio, non c’è niente da fare?
Grazie mille di tutto, ciao,
Claudia
Ciao Claudia, credo di comprendere il motivo del diniego: il mastino in Condominio c’è e altri animali non servono!
A parte la battuta facile, ma non rassicurante sul soggetto che tanto si batte per far rispettare il regolamento di Condominio, mi sento solo di poter affermare che certe prese di posizione sono il risultato di arrogante consapevolezza: visti i tempi … chi vuoi che si adoperi, con tanto di esborso finanziario, a tutelare nelle sedi giudiziarie un diritto sancito da una legge che, per sua natura, manca di quelle indicazioni pratiche per evitare ciò che alla fin fine si sta concretizzando?
In poche parole si conta sull’inerzia collettiva. Io sono convinta che le associazioni animaliste questa battaglia la perseguiranno e solo allora si potrà forse avere certezza sul da farsi, senza che vi siano interpretazioni varie e Senatori che si ergono a salvaguardia degli “oppressi” e degli indifesi!
Per il momento, davanti a tanta pervicacia, possiamo solo prendere atto dell’uno a zero (quest’ultimo per noi), ma non demordiamo. A presto (speriamo con notizie più confortanti)!
Gentilissimi; desidero sapere quali sono le regole in vigore attuale per chi uno o più dei condomini provacano disturbo notturno e alla mattina presta con spostamenti di mobilio e con passi pesanti con scarpe rumorose svegliando la gente a mattina presta proprio a causa di quanto sopra menzionato. In varie occasioni in passato mi sono rivolto ai vigili del quartiere i quali riferivano dovevo rivolgermi all’amministratore cosa che feci questo é intervenuto facendo cessare rumori notturni proprio oggi mi sono rivolto all’amministratore lamentandomi che due famiglie a mattina prestaalle ore 5-6 provacano fastidiosi rumori d’ogni genere svegliandomi di cui ho diritto al sacrosanto riposo. Ringrazio aspettanto una vostra risposta all’indirizzo di posta elettronica che ho inserito. Cordialmente
Ciao Girolamo, un problema analogo a quello che stai lamentando tu l’ho affrontato recentemente con un’altra lettrice, Giuseppina. Per evitare di ripetere la stessa risposta ti chiedo di leggere tu stesso quella a cui mi riferisco. La trovi in calce al mio post ed è del 23 giugno 2013.
Ti auguro un buon proseguimento di serata … e di nottata (sperando tu riesca anche a dormire)!
Gent.ma Pina,
faccio parte di un condominio di 8 condomini, e ho alcune perplessità per quanto riguarda la nuova normativa relativamente all’argomento sicurezza. Infatti, il nostro amministratore ci ha accennato che ci invierà un scheda “anagrafica” da compilare e sulla quale bisogna dichiarare se il proprio immobile è conforme dal punto di vista della sicurezza, Ora, se si parla di conformità in senso stretto, penso che l’80% dei proprietari di immobili in Italia non hanno le carte in regola. Ad esempio, ho chiesto ai vicini condomini, che hanno acquistato l’immobile ristrutturato da poco tempo, se erano in possesso di certificazioni di conformità e mi hanno risposto che non le hanno mai avute, Ora, se uno non ha le cosiddette certificazioni deve dichiararlo all’amministratore il quale che fa? Obbliga i condomini a indebitarsi (sopratutto di questi tempi) per pagare un orda di famelici tecnici con relative imprese che sono li ad attendere il malcapitato ? Oppure si appendono al primo tubo sporgente nel locale autoclave ? e poi, se gli impianti e le parti a comune non sono a posto con le certificazioni, che cosa farà l’amministratore, obbligherà i condomini a buttare per aria tutta l’impiantistica per fare sempre piacere all’orda famelica in agguato ???
Ma il principio del “buon padre di famiglia” non esiste più ! Nel nostro palazzo, tutti stiamo molto attenti alla conduzione degli immobili, seguiamo le manutenzioni di autoclave, ascensori, etc. Poi, l’impianto elettrico è sovradimensionato, ha salvavita sia nel locale generale che nelle singole unità immobiliari.
…mi viene il dubbio che questa norma è un po contro alcuni soggetti e a favore di altri …! o no ?
Un cordiale saluto
Buonasera Luigino, la tua osservazione non fa una piega.
L’art. 10 della legge 220/2012 ha riformulato l’art. 1130 del codice civile – (Attribuzioni dell’amministratore) – che, per opportunità ritrascrivo, ma solo il comma 6 che riguarda il quesito da te posto:
Non esistendo un decreto tecnico di attuazione, al momento dobbiamo solo riferirci a qualcosa che è solo teorico e, così come ho scritto ad una lettrice, come spesso accade e come più volte abbiamo potuto constatare, tra sterili e altisonanti articoli e l’aspetto pratico c’è un abisso. Tanto che i problemi non tardano ad emergere e si riscontrano mano a mano che quella determinata legge si applica. Ed infatti, come ben si sa, più che la legge in sé, ciò che alla fine conta è la cosiddetta giurisprudenza che, con la forzosa (per legge) discrezionalità di cui ha potere, mediante le varie sentenze, interpretando le norme, può anche modificarne la sostanza, ecco perché non c’è mai la certezza di quanto letteralmente scritto in un articolo di legge. Se a sèguito delle varie interpretazioni di legge vi fosse la possibilità di “rivedere” sùbito e correggere la norma stessa, si eviterebbero quelle che poi noi definiamo ingiustizie o incongruenze e si scongiurerebbero pure le contraddizioni e i diversi trattamenti per situazioni analoghe.
La riforma condominiale è entrata in vigore appena il 18 giugno scorso e già, nella sua attuazione, presenta una serie di incongruenze e dubbi che, mi auguro di sbagliarmi, incrementeranno le azioni legali e i dissapori condominiali.
In ordine ai dati relativi alle condizioni di sicurezza, se questi dovessero riferirsi a tutti quei sistemi di sicurezza facenti parte di un’abitazione e/o di un locale e/o di un esercizio commerciale, ecc., dovremmo considerare tutto ciò che interessa: gli impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali; gli impianti di utilizzazione dell’energia elettrica; gli impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere; gli impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, ecc. ecc..
Possiamo immaginare cosa implicherebbe tutto questo? Una mole di documenti che forse, e dico forse, potranno dimostrare di avere solo quelli che hanno delle strutture aperte al pubblico che necessitano, pena la chiusura, di avere tutte le autorizzazioni che la legge impone. Il condòmino tipo, al massimo, potrà avere il controllo tecnico degli impianti termici (caldaie) e pochissime altre certificazioni.
Se per un attimo, però, pensiamo a cosa serve per farci considerare “sicuro” l’acquisto di un immobile, la nostra attenzione va al cosiddetto certificato di agibilità (prima del DPR 380/01 anche detto di abitabilità in quanto riferito agli immobili di uso abitativo) che altro non è che un documento rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, sia che si tratti di immobili ad uso abitativo o diverso da abitativo.
Che possa essere idoneo allo scopo anche il possesso del certificato di agibilità? Per il momento non potrei dire altro, sono certa che questo, così come tanti altri punti della legge di riforma del Condominio, saranno oggetto di approfondimento, fino ad allora brancoleremo nel buio sperando in qualche pioniere della giustizia e rilasceremo la scheda per l’anagrafe condominiale (ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 220/2012) dichiarando che l’unità immobiliare è conforme a tutte le condizioni di sicurezza secondo le vigenti normative, che tutti gli impianti installati sono a norma e verificati regolarmente così assumendoci ogni responsabilità ed esonerare l’amministratore da ogni verifica. D’altronde, tutto questo è anche in funzione di quanto previsto nelle nuove attribuzioni all’amministratore.
Mi dispiace non aver fugato i tuoi/nostri dubbi, ma spero sia una lacuna momentanea e che presto questo vuoto normativo venga colmato.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Grazie infinite per il tuo valido contributo, che dice di fatto le cose come stanno. Speriamo che la norma possa essere rivista alla luce della realtà, del buonsenso e delle esigenze vere dei condomini. Qualora ci fossero risvolti confido in un tuo prezioso aiuto. GRAZIE ancora, e continua a diffondere “sapere” !!!
Buon pomeriggio,
avrei bisogno di chiarire un punto per me molto importante: vivo in un condominio in cui vige, dal 2009, un divieto di detenzione di animali domestici negli spazi comuni e negli appartamenti privati votato all’unanimità. Questa nuova legge fa decadere anche questo divieto, preesistente alla legge stessa? In sostanza: la nuova legge sui condomini ha valore retroattivo?
Grazie, attendo una risposta!
Claudia
Ciao Claudia, a dire il vero in tema di detenzione di animali domestici in Condominio finora si è detto di tutto. Retroattività sì, no, forse, dipende, ecc. ecc.
Ebbene, come spesso accade e come più volte abbiamo potuto constatare, tra sterili e altisonanti articoli e l’aspetto pratico c’è un abisso. Tanto che i problemi non tardano ad emergere e si riscontrano mano a mano che quella determinata legge si applica. Ed infatti, più che la legge in sé, ciò che alla fine conta è la cosiddetta giurisprudenza che, con la forzosa (per legge) discrezionalità di cui ha potere, mediante le varie sentenze, interpretando le norme, può anche modificarne la sostanza, ecco perché non c’è mai la certezza di quanto letteralmente scritto in un articolo di legge. Se a sèguito delle varie interpretazioni di legge vi fosse la possibilità di “rivedere” sùbito e correggere la norma stessa, si eviterebbero quelle che poi noi definiamo ingiustizie o incongruenze e si scongiurerebbero pure le contraddizioni e i diversi trattamenti per situazioni analoghe.
L’articolo di cui si parla è il 1138 del codice civile che al comma 5 così recita: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Ebbene, indipendentemente dalla confusione che sembra essersi ingenerata sul tema in ordine alla retroattività di questo comma, introdotto dall’art. 16 comma 1 lettera b della legge 220/2012, leggendo quanto è stato scritto sul sito che riguarda i temi dell’attività parlamentare della Camera dei Deputati (già linkato nel mio post), è inequivoco il rimando alla seguente annotazione:
A mio parere è evidente che la suddetta nota consente un’unica interpretazione la cui conclusione la si legge anche in un documento dell’Ufficio Legale LAV-Lega Anti Vivisezione del quale, per opportunità riporto parte del testo:
Se dovessero servirti riferimenti normativi per la difesa di un tuo amico a quattro zampe, potrai attingere anche da quelli citati.
Un buon proseguimento di serata.
Cara Pina, ti ringrazio!
Cara Pina, volevo sapere come devo comportarmi con un condomino amoroso per una cifra importante, da me chiamata più volte ad un piano di rientro senza nessun esito.
La somma si riferisce al conguaglio esercizio 2010/12. ps (Le faccio presente che non vorrei averla sulla coscienza).
Aspettando sua risposta la saluto.
Ciao Salvatore, con la nuova riforma condominiale per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di determinati requisiti, tutti elencati nell’art. 71-bis che l’art. 25 della legge 220 del 2012 ha inserito dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile (trovi tutto linkato nel mio post), ma per opportunità lo trascrivo qui di seguito:
Pertanto, facendo parte anche tu del tuo Condominio in qualità di condòmino (anche se non intestatario dell’appartamento), potrai continuare a farlo.
Dalle tue parole sembra che un’altra tua preoccupazione possa essere un esistente conflitto di interessi. Ebbene, nonostante l’assenza di disposizioni in merito, non è da escludere che in futuro tu possa trovarti in situazioni di conflitto d’interessi non riuscendo ad assolvere al tuo compito in maniera imparziale. E’ un rischio che potresti correre ed è anche uno dei motivi per il quale si tende sempre a scegliere, seppure antieconomico, un amministratore estraneo al Condominio.
Ed infatti, come tu stesso aggiungi nel tuo commento quando dici “… non vorrei averla sulla coscienza”, è la conferma di quanto ho appena scritto: essendo anche tu un condòmino ed avendo instaurato un rapporto di civile convivenza con l’intero Condominio o gran parte di esso, riesci a tollerare oltremodo i ritardi nei pagamenti di qualche moroso che un estraneo al Condominio non permetterebbe di certo, mentre a te, pur sapendo di averne gli strumenti, impedisce di prendere quelle decisioni che, seppure risolutive, non metti in pratica perché ti senti coinvolto emotivamente.
Gli strumenti li avresti ma nel tuo caso … forse hai anche troppa bontà! Non guasta, ma rallenta le nostre azioni e impedisce una serena e imparziale conduzione.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Cara Pina da tre mesi sono stato eletto amministratore dello stabile dove abito di 15 condomini, essendo l’appartamento intestato a mia moglie come usufruttuaria e a mia figlia come nuda proprietà, volevo sapere da lei se posso continuare a fare l’amministratore. Ringraziandola le auguro una buona serata
sig pina, bongiorno ho una bimba molto piccola, il condomine sopra di me fa molto rumore, sono andata a casa sua avvisare,e lei adesso lo fa di più ho avvisato l’amministratore mi dice di essere più paziente, come mi posso difendere, io sono in affitto.
Ciao Giuseppina, non ti invidio proprio: i rumori molesti sono un problema sociale serio. E’ una di quelle situazioni che purtroppo ha tempi lunghi perché si possa … risolvere.
Ti spiego il motivo.
I rumori sono di vario livello, per essere considerati molesti devono oltrepassare i limiti della normale tollerabilità fino al punto da crearci dei veri e propri stati di malessere fisico e psichico. In questi casi bisogna agire giudizialmente, ma prima vanno seguiti alcuni passaggi, compresa la valutazione fonometrica (da parte di un professionista) che accerti che il rumore prodotto superi la normale tollerabilità.
Intanto, dovresti procurarti delle prove di questo disturbo, dovresti chiedere agli altri condòmini se anche loro percepiscono tali rumori, fare qualche registrazione di questi baccani, farli ascoltare a qualche “testimone” che possa confermare anche successivamente – compreso il proprietario dell’appartamento che hai in locazione – ecc..
In merito all’affitto, visto che nelle varie assemblee è deputato a presenziare il locatore e non tu, dovresti lamentare a quest’ultimo il tuo disagio così che possa farsi carico di denunciare all’amministratore la condizione di invivibilità determinata da un simile comportamento. Fatti tutti i passaggi non ti resta che, in piena fase di rumore, chiedere l’intervento delle Forze dell’Ordine in modo tale che rimanga traccia di un intervento e di una “testimonianza autorevole”, che sia al di sopra di ogni possibile ritorsione personale.
L’articolo di legge che interessa i contenziosi per disturbo e rumori, è l’844 del codice civile:
A dire il vero credo che anche per il giudice adito non sia facile valutare se e quanto possa superare la normale tollerabilità il livello di rumore e ciò in quanto i metodi da utilizzare sono diversi in base al tipo di rumore emesso.
E’ recente una sentenza di Cassazione, la n. 4848 del 27.02.2013, che ha accolto un accertamento peritale che ha tenuto in considerazione, con un criterio comparativo, la valutazione del limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non in senso assoluto, ma relativamente alla situazione ambientale della zona oggetto delle lamentate immissioni senza prescindere dalla valutazione della rumorosità di fondo, ossia della fascia rumorosa costante sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi. Questo per dirti che a volte i rumori che non sono esternamente percepibili, possono diventare molesti se immessi e circoscritti a quel determinato ambiente che ne registra il disturbo.
Comprendo anche le parole dell’amministratore che ti ha invitata a pazientare, ribadisco che riuscire ad ottenere un provvedimento risolutorio non è semplice e, tra l’altro, i tuoi rapporti dovrebbero essere con il locatore che se non riesce a garantirti un ambiente vivibile potrebbe incorrere da parte tua – e sempre che tu ne abbia intenzione e che abbia adeguate alternative (questa è solo una tua scelta) – anche nella disdetta dell’affitto perché i rumori potrebbero rappresentare un fattore di rischio per la tua salute che, a quel punto però, dovresti documentare debitamente.
Mi dispiace che non possa suggerirti null’altro. Buona domenica.
Posso farvi una domanda? Bhè sicuramente so che potete aiutarmi! 🙂
Abito in uno stabile dello I.A.C.P di Taranto,volevo chiedervi…
E’ possibile eliminare la tabella millesimale e pagare il condominio tutti a parti uguali?
Essendo che siamo famiglie con reddito basso!!
Grazie in anticipo!
Ciao Simone, grazie per la fiducia … a prescindere, cercherò di non deludere le tue aspettative!
Il quadro normativo che interessa i fabbricati di edilizia residenziale pubblica, solitamente prevede un regolamento condominiale tipo di autogestione.
Il termine sembrerebbe rassicurante: autogestione dunque autodeterminazione, autodecisione. Ebbene, non sembra così facile. Gli assegnatari degli alloggi di edilizia residenziale pubblica assumono la gestione diretta dei servizi accessori, degli spazi comuni e delle manutenzioni ordinarie degli alloggi secondo i criteri stabiliti da un regolamento già presente ed approntato.
I regolamenti per l’edilizia citata, gestita dallo IACP, vengono redatti secondo quanto stabilito dalle leggi vigenti e dal codice civile.
Di solito è lo stesso IACP, nella sua qualità di ente proprietario o di soggetto gestore a ciò delegato, a promuovere gli atti preliminari per la costituzione dell’Amministrazione condominiale, indipendente dal numero degli alloggi ceduti provvedendo anche a convocare apposita assemblea.
Mi sembra di capire che nel tuo Condominio esistano già delle tabelle millesimali (quelle di cui vorresti disfarti insomma), la modalità di ripartizione delle spese non potrebbe essere suddivisa equamente, come pensi si possa fare, stante che non sarebbe affatto equo far pagare ad esempio le spese per la manutenzione e/o riparazione di un ascensore che copre un determinato numero di piani a coloro che abitano a piano terra o al primo che sia. Esempi come questo potremmo averne tanti. Credo che non riuscireste a vivere … in un clima sereno.
Inoltre, come fareste a cambiare un simile equilibrio? La proprietà, anche degli alloggi non ancora assegnati, rimane in capo all’Istituto che non credo sarebbe mai d’accordo a diverse soluzioni oltre quelle già dettate da loro stessi.
Credo che dovremo attenerci alle tabelle esistenti, sono certa che le stesse siano state redatte secondo criteri di equità e sicuramente seguendo le leggi in materia.
Mi dispiace non essere riuscita a darti la soluzione che speravi (la vedevo dura in effetti!). Buona serata.
Salve Pina,
Vorrei chiedere il tuo parere su questo tema.
Sto acquistando un appartamento (PT+cantina+giardino) in uno stabile che ne ha in totale 4 e si trova in un condominio di 8 proprietari.
Appena ultimato l’acquisto vorrei far fare una scala esterna che dal marciapiede del mio giardino scenda direttamente nel locale seminterrato/cantina, tramite l’intercapedine che ho nel locale seminterrato. Sono tenuto ad ottenere l’approvazione del condominio o debbo soltanto avvisare prima dell’inizio lavori? La modifica non va a cambiare la destinazione d’uso del seminterrato ne a toccare la struttura dello stabile (aprierei solo una porta finestra nella tamponatura tra locale seminterrato ed intercapedine e costruirei la scala per raggiungere il giardino). Il condominio non ha un amministratore. La gestione viene fatta con incontri dei condomini quando si deve discutere e decidere su qualcosa. Nel caso debba chiedere l’approvazione questa deve essere data a maggioranza? Sono tenuto a far visionare ai condomini le pratiche amministrative che farò (progetto, dichiarazione inizio lavori, etc) o questo non è dovuto? Mi puoi indicare la normativa che regolamenta questi aspetti.
Grazie in anticipo per la tua risposta.
Stefano
Ciao Stefano, sicuro di volerti avventurare in un Condominio? Scherzo naturalmente!
Intanto, visto il numero dei condòmini (otto), non avreste bisogno di istituire un Condominio, seppure di fatto esiste già in quanto vi sono delle parti comuni da gestire e queste, in mancanza di un regolamento condominiale interno, seguono le regole previste dal codice civile.
Tutto sommato, se vi sono i presupposti per una civile convivenza, va tutto bene. Il problema potrebbe sorgere nel momento in cui si verificano quelle situazioni che scatenano certi risentimenti che alla fine potrebbero portare a meno miti consigli fino a sentire il bisogno, anche uno solo dei condòmini, di avere la figura ufficiale di un amministratore che, se non nominato in assemblea, su richiesta di quel condòmino insoddisfatto, sarebbe nominato dall’autorità giudiziaria, con tutte le conseguenze del caso.
La riforma condominiale ha focalizzato la sua attenzione, tra le altre cose, anche sulle parti comuni dando delle indicazioni più complete e, in ogni caso, qualsiasi modifica che si va ad apportare all’esterno della nostra proprietà, quello che riveste carattere di prospetto, va autorizzata, oltre che dagli Organi amministrativi (che ne rilascia concessione salvo diritti di terzi, dunque esprimendosi solo sulla parte tecnica delle variazioni) anche all’assemblea la cui maggioranza, visto che non esiste un Condominio, va gestita alla meno peggio o comunque sempre con una certa maggioranza (il che mi sembra una soluzione democratica).
Il problema nasce se vi fossero delle opposizioni pervicaci, potrebbe saltare fuori la figura di un amministratore o, nella peggiore delle ipotesi, di un avvocato chiamato a tutela di chi si ritiene leso da questa scelta non autorizzata.
Proprio l’art. 6 della legge 220/2012 esclude che il condòmino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. Prevede, altresì, che l’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
Di altri aspetti, sempre relativi a questo tuo quesito, ho già dato risposta il 2 giugno ad Angelo e il 5 ad Antonio. Ti suggerisco, appena puoi, di leggere quelle.
Ti auguro una buona serata.
Gent.ma Pina Teresa Lontri
da quasi un anno risiedo in un condominio così composto parti esterne su due piani t-1 un alloggi al pt -il mio- e un alloggio p1 con accessi indipendenti, il corpo centrale vi è un vano scala con allloggi; premesso ciò nella prossima assemblea in delibera vi sarà l’adozione di un regolamento condominiale ..(siamo 10) attualmente non presente e l’amministratore sta cercando di capire come adeguarlo alla nuova normativa 18/6/2013 specie non sa come muoversi in materia di sanzioni ..in quanto non sa come sanzionare coloro che abitano sopra di me si divertono fino notte fonda e scrollano pedane, teppati, capelli ecc nel mio giardino..e se ne fregano altamente delle sue raccomandate di richiamo.. come posso fare per far cessare tutto ciò? Grazie Francesca
Ciao Francesca, dovresti suggerire all’amministratore del tuo Condominio di seguire attentamente la parte che riguarda il regolamento di Condominio. L’argomento è trattato agli artt. 16 e seguenti della legge 220/2012 che trovi linkata anche nel mio post.
In merito alle sanzioni, queste da oggi potrebbero essere piuttosto salate e dovrebbero servire da deterrente per coloro che non amano rispettare le regole. L’articolo che ne ha modificato gli importi, aggiornando la sanzione che prima era di 0,052 euro (pari a 100 lire), è il 24 che modifica l’art. 70 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, così come segue:
Spero che basti a farli desistere! Ti auguro un buon proseguimento di serata.
ciao Pina mi potresti dare ragguagli se un amministratore di condominio effuttua delle piccole spese é v
alido lo scontrino fiscale e pagare in contanti.grazie un affettuoso saluto
Ciao Giuseppe, perché ho la sensazione che il tuo amministratore non ti stia simpatico?
Che dire, è vero che tutti i movimenti finanziari, sia in entrata che in uscita devono passare dal conto corrente condominiale e che debbano entro un mese essere registrati su un apposito nuovo registro contabile, ma è pur vero che un certo margine “contante” perché non si paralizzi la gestione del Condominio la dobbiamo pur dare a questo amministratore, o no?
Gli concederemo la possibilità di prelevare un certo importo contanti con la causale “fondo cassa” e, nel momento in cui darà conto e ragione delle spese effettuate (anche mediante scontrino) attingendo a quel fondo cassa, potremo chiedere eventuali spiegazioni laddove non dovessimo ritenere quelle spese congrue o opportune.
Questo per permettere che delle piccole spese possano essere effettuate senza dover fare ricorso ad un assegno o un bonifico o altro tipo di pagamento tracciabile. Immagini l’acquisto di una lampadina con assegno?
Ricambio l’affettuoso saluto.
Salve,io avrei una domanda da porre,nel mio palazzo siamo 8 condomini,io sono all’ultimo piano(premetto che il palazzo è molto vecchio)il tetto andrebbe rifatto,in quanto filtra acqua e nella mia camera da letto si è formata una chiazza enorme di muffa ho paura per un altro inverno,chiamato il proprietario mi dice che non può fare i lavori solo lui al palazzo ma tutti devono essere d’accordo,ovviamente cosi non è ma agli altri non interessa perchè tanto solo io e la mia vicina ci troviamo all’ultimo piano.Di questi 8 condomini solo due sono proprietari e si trovano a piano terra,il resto non sappiamo se hanno fatto una riunione o meno.Il mio proprietario è anche molto anziano e non si trova nella mia città,se non fanno nulla come si deve procedere?posso chiedere di non pagare il fitto se non mi aggiusta il tetto?e se iniziano i lavori al palazzo può chiedermi un aumento?
Ciao Lety, il tuo è proprio uno di quei casi in cui, per il principio bacato di “ognuno pensa per sé”, il problema dovresti tenertelo in quanto è solo tuo!
Non ho capito bene se si tratta di un tetto o di una terrazza di copertura e se questa porzione immobiliare è o meno di proprietà esclusiva di qualche condòmino. E’ importante saperlo perché ci sono diverse responsabilità che, comunque, ricadono sull’intero Condominio per il quale questa copertura rappresenta la protezione di tutta quella parte di edificio sottostante, già dal piano terra.
Per la sua ristrutturazione cambiano le proporzioni di spesa: un terzo a carico del proprietario esclusivo (se c’è) e i due terzi rimanenti a carico di tutti i condòmini che vi stanno sotto, proporzionalmente ai loro millesimi di proprietà. Chi sta patendo il danno (il proprietario) deve rivolgersi al Condominio, nella persona del suo amministratore, che dovrà occuparsi e preoccuparsi di contattare il proprietario della terrazza (se ve n’è uno) o adoperarsi per elidere il problema con gli interventi che dovessero rendersi necessari.
Comunque, trattandosi di lavori straordinari, l’importo di spesa non grava sull’inquilino ma sul proprietario. Che questo minacci di chiedere le somme (anche se in parte) all’affittuario è una forzatura che, purtroppo, a volte viene attuata in spregio ad ogni forma di legittimità. L’inquilino a quel punto può decidere cosa fare in base a delle scelte assolutamente personali in cui incidono vari elementi: rapporti tesi col locatore, richiesta più o meno lecita di lasciare l’appartamento, ecc. ecc.. Gli strumenti per difendersi ci sono, ma ci sono pure le difficoltà economiche da affrontare e capisco che questo possa rappresentare un problema, ma permettere di essere vessati credo non sia nemmeno consigliabile.
Il locatore, a tutela del suo bene, deve adoperarsi anche ricorrendo in giudizio perché venga eliminato il problema delle infiltrazioni nel suo appartamento, a maggior ragione se in quest’ultimo abita un inquilino che paga un regolare affitto e che dovrebbe avere un alloggio degno di essere definito tale, che non sia umido e insalubre.
Ovviamente, tu in quanto affittuaria non puoi proprio fare nulla se non rivolgerti al proprietario dell’appartamento per chiedere che venga eliminato il problema. Se la tua legittima richiesta dovesse essere disattesa, avresti la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, ma questa è una tua scelta.
Posso solo trascriverti ciò che dice l’art. 1578 del codice civile, il resto lo dovrai decidere da sola.
E’ innegabile che la muffa, così come le infiltrazioni di acqua rendano la cosa locata inidonea all’uso abitativo pattuito, oltre che malsana, e per questo motivo legittima il conduttore a domandare l’immediata risoluzione del contratto o, in subordine, a chiedere la riduzione del canone di affitto.
Mi piacerebbe sapere come andrà a finire. Ti auguro un buon proseguimento di serata.
Buonasera Pina,
sono proprietaria di una villetta facente parte di un complesso di 8 villette a schiera. Siamo in tutto 4 famiglie ad aver acquistato, mentre le altre 4 villette sono ancora della ditta costruttrice che ha venduto a noi e 2 di queste sono state affittate.
Da qualche tempo gli affittuari creano problemi di vario genere (oltre ad avere un atteggiamento maleducato in generale). Hanno posizionato una casetta degli attrezzi (oscena) una vasca per lavare i panni e quant’altro nel giardino di ingresso, hanno posizionato un mobile portascope sulla terrazza (visibile a tutti perchè è molto grosso)a discapito (secondo noi) del decoro del complesso residenziale. Hanno posizionato una canala per lo scolo dell’acqua piovana sul muro di un altro condomino, non vogliono partecipare alle spese del taglio dell’erba del verde comune ecc… Il giardino recintato privato viene inoltre utilizzato da loro come parcheggio per moto e bici pur non essendo accatastato come posto auto, ma appunto come giardino. Vogliono persino fare una copertura con tendone per queste moto, sempre nel giardino d’ingresso.
Ieri noi 4 proprietari ci siamo riuniti per darci delle regole basate sul buon senso. La ditta non ha partecipato. Vorrei chiederle cosa possiamo fare noi proprietari per impedire questi comportamenti. Per tutelarci abbiamo pensato di fare un regolamento firmato da noi, ma può bastare? Dobbiamo istituire un condominio con amministratore? Preciso che noi 4 proprietari abbiamo acquistato 2 villette centrali e 2 villette di testa molto più grandi delle villette centrali. La ditta possiede solo 4 abitazioni centrali. Non so se può essere utile per calcolare un’eventuale maggioranza.
La ringrazio per l’attenzione,
cordiali saluti
Valentina
Ciao Valentina, il quesito è abbastanza articolato, cercherò di capirci qualcosa sperando di riuscire a venirne fuori.
E’ innegabile che l’habitat che si è venuto a creare non è dei migliori e dei più sereni e ciò anche in quanto gli affittuari, a differenza dei proprietari, non hanno alcuna facoltà decisionale e, se non organizzati dal locatore (al momento il costruttore), non avranno interesse a seguire delle regole, a maggior ragione se queste non esistono, almeno sulla carta.
A proposito di carta, tu fai riferimento ad un regolamento che firmereste tra di voi; mi sorge spontanea la domanda: all’acquisto delle unità immobiliari non era previsto e allegato alcun regolamento di condominio e/o tabelle millesimali dello stesso? Mi pare di poter di dire di no.
Ebbene: partiamo subito dal presupposto che pur non avendo voi i numeri (necessari 9 condòmini) per istituire un Condominio, il solo fatto che abbiate delle parti comuni (parli del giardino, immagino ci siano anche aiuole, vialetti, ecc.), già in automatico siete un Condominio, indipendentemente dalla decisione che prenderete. La differenza consiste nell’applicazione delle regole che, senza che sia costituito con tanto di amministratore e relativi onori e oneri, valgono quelle del codice civile relative alla comunione. Tra l’altro, proprio la riforma ha introdotto la novità che anche le villette a schiera formano un Condominio (art. 1117-bis).
Tornando al regolamento condominiale, questo è importante poiché detta delle regole sull’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese che, altrimenti, diventa un po’ complicato gestire a meno di non trovarsi con dei condòmini “civili” e su diverse presenze … trovare un equilibrio non è tanto facile. Di solito all’acquisto di un immobile segue il cosiddetto regolamento condominiale contrattuale che, firmato da tutti gli acquirenti, diventa vincolante. Si può anche decidere di farlo successivamente e vi provvede l’assemblea, ma seppure vincolante ha meno punti fermi.
Altrettanto importanti sono le tabelle millesimali in funzione delle quali vengono ripartite le spese. Mi sembra di capire che voi non ne siate in possesso.
Considerato che le congetture da parte mia a questo punto diventano tante, non avendo contezza specifica di come realmente stiano le cose, al momento potrei solo suggerirti di rivolgerti, insieme agli altri proprietari, ad un potenziale vostro futuro amministratore, al quale prospettare la situazione, che prenda visione degli atti in vostro possesso (se o meno esistono tabelle e regolamento e/o altro) e che avvii, da professionista competente, tutti gli atti per la formazione di questo Condominio, in modo che parta su basi concrete che ti diano le garanzie che chiedi.
Mi spiace non poter fare di più ma, con gli elementi in mio possesso, brancolerei nel buio e potrei solo confonderti e non è mia intenzione.
Rimango a disposizione per qualsiasi altra informazione e, con l’occasione, ti auguro una buona serata.
Ciao Pina,
Ho alcuni quesiti da sottoporti. Nel caso di condomini i cui proprietari sono inferiori a 8 non sono obbligati ad avere un amministratore. Nel condominio in cui abito non raggiungiamo quel numero, e fino ad oggi la figura dell’amministratore è stata ricoperta annualmente a turno. Possiamo continuare a farlo annualmente oppure la nomina deve avvenire comunque ogni due anni? L’amministratore deve comunque essere in possesso di diploma di scuola superiore ed aver frequentato corsi appositi?
Altro quesito: Al pian terreno della nostra palazzina ci sono due negozi con entrata separata e con loro numeri civici. Il proprietario li sta trasformando in appartamenti previa autorizzazione dell’assemblea e (suppongo delle autorità comunali). Cambia qualcosa dal punto di vista della tabella millesimale? In caso affermativo si deve ricorrere ad un geometra?
Infine, sempre per questi negozi/appartamenti, il proprietario ha aperto una finestra sulla facciata del palazzo prospicente una rampa di garage sempre di sua proprietà. Da tenere presente che l’assemblea aveva autorizzato la trasformazione ma non l’apertura della finestra con conseguente modifica della facciata. Vorrei quindi sapere se è una cosa lecita e no. In caso negativo gli deve essere fatta subito la contestazione da parte dell’amministratore?
Ringrazio anticipatamente per la gentilezza e porgo ben distinti saluti.
Sandro
Ciao Sandro, vedo che la riforma del Condominio ha messo in crisi tanti di noi e i quesiti non mancano. Cercherò di rispondere provando a non ingenerare ulteriori dubbi.
In merito alla tua prima domanda, ho risposto proprio oggi a Nicola. Comunque, riprendendo l’argomento, ribadisco che la figura dell’amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condòmini. Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di determinati requisiti, tutti elencati nell’art. 71-bis che l’art. 25 della legge 220 del 2012 ha inserito dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile (trovi tutto linkato nel mio post).
Per lo specifico caso a cui fai riferimento tu, ovvero la nomina tra voi condòmini di un amministratore a turno, l’importante è che non sia nominato tacitamente dall’assemblea investendolo “verbalmente” di tale carica, ma la sua elezione necessita di una regolare convocazione di assemblea e di deliberazione della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio (i cosiddetti millesimi).
Il fatto però che possa essere uno dei condòmini o che abbia già svolto l’attività di amministratore di Condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, esclude due dei requisiti che vedrai elencati nell’articolo che ti ho citato sopra, più specificamente quelli segnati alla lettera f) “aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado” e alla lettera g) “aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica”. Pertanto, chi di voi dovesse fare l’amministratore è esonerato dalle appena riferite capacità.
La durata in carica dell’amministratore è prevista dall’articolo 9 della legge 220/2012 che riformula l’art. 1129 del codice civile e dice espressamente che: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Passiamo alla seconda domanda. I due negozi al piano terreno che stanno subendo delle modifiche, fanno comunque parte del tuo Condominio e finora hanno corrisposto le spese di gestione e del mantenimento della cosa comune in base a dei millesimi, corrispondenti orientativamente ai metri quadrati di proprietà, di cui tutti siete in possesso e che determinano la quota di spesa posta a carico di ciascun condòmino e la quota di proprietà esclusiva di questi.
Dovresti controllare nelle tabelle millesimali quali sono i criteri che sono stati seguiti nella loro iniziale stesura e come sono state considerate queste unità immobiliari, stante che se si trattava di negozi, sicuramente hanno un’altezza diversa dalle civili abitazioni, tipica dei locali commerciali e potrebbero avere altro tipo di calcolo. Quando in un Condominio si verificano delle variazioni sostanziali, i millesimi dovrebbero essere rivisti e ripartiti in base alla nuova condizione. Ma di questo dovreste parlarne con un tecnico professionista (geometra, ingegnere, architetto) e preventivamente verificare se o meno ne vale la pena.
Riguardo all’apertura della finestra, dovresti controllare cosa prevede il tuo regolamento di condominio, se vi fosse scritto che qualsiasi modifica al fabbricato o parti di esso, anche se non sostanziali per l’estetica o l’architettura esteriore, dovrà essere autorizzata dall’amministratore e/o dall’assemblea; allora il condòmino che ha effettuato i lavori si è reso autore di un illecito alterando le linee architettoniche del corpo di fabbrica. Il vostro amministratore ha l’obbligo di contestare l’arbitraria apertura e di esigere il ripristino della cosa modificata.
Proprio la riforma ha rivisto gli articoli del codice civile 1130 e 1131 il quale ultimo, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall’assemblea, consente all’amministratore, avendo la rappresentanza dei partecipanti, di agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.
Pertanto, l’art. 1131 c.c., come riformulato dalla legge n. 220/2012, legittima l’amministratore ad agire in giudizio nell’ambito delle attribuzioni demandategli dall’art. 1130 c.c. nel quale, tra le tante cose, è previsto pure che deve fare osservare il regolamento di condominio e disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini, ecc. ecc.
Così come ho già avuto modo di scrivere, prima di arrivare in giudizio c’è l’obbligo della mediazione in relazione alle controversie in materia di condominio che, in sintesi, è una sorta di preambolo al successivo giudizio, una fase di mediazione appunto che dovrebbe servire a non andare in giudizio ma a comporre la cosa in modo stragiudiziale. Se non ci si mette d’accordo in questa fase, rimanendo i presupposti, si instaurerà in ogni caso. E’ stato introdotto dall’art. 71 quater anch’esso riportato in uno dei link del mio posto nel capitoletto “L’amministratore di condominio”.
Spero di essere stata … esaustiva. Buon proseguimento di serata.
Cara Pina,
ti ringrazio per le informazioni che mi hai dato che ho trovato molto chiare ed esaustive.
Scusami se ti ho disturbato in un giorno che dovrebbe essere dedicato al riposo.
Grazie ancora ed un caro saluto.
Sandro
Salve Pina. Ho un dubbio in merito a quanto segue:
Se l’assemblea viene convocata per un giorno susseguente al 18 giugno 2013, ma l’invio della convocazione (comprendente l’ordine del giorno con i relativi temi da discutere) è precedente a tale data, le delibere debbono essere prese ai sensi della vecchia o della nuova normativa?
Nel ringraziarti in attesa del tuo prezioso contributo, ti saluto cordialmente
Buongiorno Gianni, bella domanda!
A rigor di logica, un condòmino che non è ancora a conoscenza della riforma (che comunque risale a dicembre del 2012 seppure con entrata in vigore differita al 18 giugno prossimo), potrebbe voler apprendere i dettagli di tali cambiamenti approfittando della seduta assembleare dove l’amministratore, che di norma non dovrebbe essere un improvvisato, dovrebbe esporre le nuove regole.
Altro dettaglio che dovrebbe suggerire di rivedervi in altra seduta, in cui magari sarete più consapevoli dei nuovi diritti e doveri, è che anche le eventuali deleghe in possesso dell’amministratore non dovrebbero più avere validità e ciò perché la riforma esclude tale possibilità; per non parlare delle nuove maggioranze per deliberare questo o quell’argomento, delle recenti definizioni delle parti comuni, ecc..
Come comportarsi in simili circostanze? Una risposta certa al momento non saprei dartela, queste sono quelle circostanze che emergono solo nelle fasi attuative che di solito sono quelle che poi scatenano valutazioni varie e mai sicure.
Ritengo che tutto debba ricondursi alla nuova legge, d’altronde, quando entra in vigore una nuova norma di solito le situazioni in corso seguono i nuovi dettami o eventuali altre regole previste per i periodi di transizione come, anche in questo caso, l’esempio che consente agli amministratori che hanno svolto tale attività per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore di questa legge, di poterlo fare anche in assenza dei requisiti professionali ora obbligatori.
Suggerirei, però, visti i tempi risicati, di considerare l’idea di rimandarla ad altra prossima convocazione, maggiormente se all’ordine del giorno dovessero esserci degli argomenti che la nuova riforma del Condominio rivede in maniera più ampia e favorevole ai condòmini, magari potreste approfittare per discutere sui dettagli della riforma così da avere un quadro più completo e anche una linea di comportamento più chiara.
Per di più, l’amministratore dovrebbe già iniziare a munirsi dei nuovi registri, ecc., insomma, potreste addurre come motivazione di un breve rinvio la vostra momentanea impreparazione sulle novità importanti della riforma.
Spero di non averti confuso ulteriormente le idee. Ti auguro una buona domenica.
ciao Pina mi potresti dire se il massimo pagamento in contanti dell’amministratore di un condominio quale può essere.Ti ringrazio con carissimi saluti.Peppe
Ciao Giuseppe, la risposta che darei alla tua domanda, se non entrasse in vigore dal prossimo 18 giugno la riforma del Condominio, sarebbe che il massimo pagamento in contanti che potrebbe effettuare un amministratore di un Condominio sarebbe inferiore ai 1000 euro.
Ciò in base a quanto previsto con la manovra Monti del 6 dicembre 2011, quando è stata ulteriormente abbassata la soglia limite per i pagamenti in contante. Di fatto, i pagamenti pari o superiori ai 1000 euro, per essere tracciabili non possono più essere fatti tramite banconote, ma solo con assegni, carte di credito o bonifici bancari.
Ma, tornando alla tua domanda, con particolare riferimento al Condominio, con l’istituzione obbligatoria del conto corrente intestato al Condominio, a decorrere dal 18 giugno 2013, tutti i flussi finanziari del Condominio, sia in entrata che in uscita, devono obbligatoriamente passare attraverso l’apposito conto corrente a lui intestato, indipendentemente dall’importo.
Addirittura dovranno passare sul conto anche le quote condominiali corrisposte dai condòmini. Annotazioni contabili che, tra le altre cose, devono essere operate dall’amministratore del Condominio entro trenta giorni dal movimento di cassa sul conto corrente su un apposito registro (quello di contabilità, anche informatico, tra i nuovi obbligatori).
Una buona domenica.
Salve volevo sapere se i n un condominio di 7 proprietari con un amministratore interno volontario era obbligatorio avere il c/c intestato al condominio. Poi: l’amministratore interno volontario e’ il legale rappresentante oppure lo sono tutti i condomini? Poi, l’amministratore deve avere una polizza di R. C..?
Grazie
Nicola nagnnellii
Ciao Nicola, io sapevo che l’età delle tante domande fosse un’altra (scherzo naturalmente!), ma capisco anche i tuoi e i nostri dubbi sull’argomento e, per rassicurarti, cercherò di rispondere a ciò che ti preme sapere.
Intanto la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, ma nulla vieta che anche con un numero inferiore si possa istituire, anzi, direi che è meglio per evitare che tra i diversi condòmini non si riesca a mettersi d’accordo sulla gestione e/o ripartizione di spese comuni, ecc..
La figura dell’amministratore, però, con la riforma cambia. Deve avere determinati requisiti professionali e non può essere un dilettante, tranne nei casi in cui sia uno degli stessi condòmini ad assumerne la carica; non può essere nominato tacitamente dall’assemblea considerando “verbalmente” uno di voi amministratore ma necessita della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio (i cosiddetti millesimi) e tanto altro.
Mi sembra giusto che il vostro amministratore, già che è pure volontario, sappia che oltre agli “onori” ha anche degli “oneri” e non so fino a che punto voglia lui stesso continuare ad esserlo con le incombenze che gli pioveranno addosso.
L’amministratore è sempre e comunque il legale rappresentante di quel Condominio che amministra se, ovviamente, la carica gli è stata conferita seguendo i criteri di legge e non solo verbalmente e in modo “amichevole”.
In ordine al conto corrente è obbligatorio, secondo il comma 7 dell’art. 1129 modificato dalla legge 220/2012, che il Condominio (se ha motivo di esistere poiché composto da più di otto condòmini) abbia intestato uno specifico conto corrente, postale o bancario, il cui rappresentante legale sarà l’amministratore, per tramite del quale, ogni condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Tutti i flussi finanziari del Condominio, sia in entrata che in uscita, devono obbligatoriamente passare attraverso l’apposito conto corrente a lui intestato.
Riguardo alla polizza assicurativa in capo all’amministratore, che è obbligato a stipulare una polizza di responsabilità professionale, il nuovo articolo 1129 del codice civile (rivisto appunto dalla legge n. 220/2012), attribuisce all’assemblea il potere di subordinare la nomina dell’amministratore, alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato; questa richiesta può essere avanzata come condizione prima della nomina o anche dopo e, inutile ribadirlo, l’amministratore questo importo, in una logica commerciale, lo farà gravare tutto o solo in parte sul suo compenso annuale a carico dei condòmini (ma questo è un mio personale pensiero e forse rimarrà tale!).
Nel tuo caso nulla di tutto questo sarebbe necessario a meno che non sia una vostra libera scelta formalizzare un Condominio che a quel punto segue tutte le regole dettate dalla riforma in vigore dal 18 giugno 2013.
Spero di aver fugato i tuoi dubbi e, con l’occasione, ti auguro una buona domenica.
salve ho una domanda vorrei installare un pannelo per il solare termico con serbatoio integrato su un tetto condominiale di una villetta a schiere lo posso fare ? devo chiedere l autorizzazione all assemblea condominiale? nel caso l assemblea si esprima con voto contrario devo desistere
abito nella regione Lazio La mia Regione, il Lazio comma del decreto e, nel dicembre del 2007 ha inserito, nella legge finanziaria regionale, l’art. 19 in cui, al comma 4, lettera a, numero 1 viene stabilito che l’installazione di impianti solari termici (con o senza boiler è uguale) fino a 30mq di superficie sono da considerarsi attività edilizia libera da qualunque autorizzazione. Di conseguenza, chi vive nella Regione Lazio può beneficiare di questo enorme snellimento nelle procedure amministrative, perchè quando si fa un impianto che serva un appartamento o anche una villetta non si arriva mai a tali superfici (forse ci si arriva con impianti fotovoltaici).
grazie
Buonasera Giovanni, ormai è noto che con l’entrata in vigore della riforma del condominio sono stati rivisti alcuni aspetti normativi adeguandoli ai cosiddetti “nostri tempi” come, nel caso specifico, la possibilità di installare apparecchiature per la produzione di energia rinnovabile quali fonti eoliche, solari, ecc.; per decidere su questo tipo di innovazione è sufficiente la maggioranza dei presenti all’assemblea e la metà del valore dei millesimi dell’edificio.
In ogni caso, se il singolo condòmino decidesse di installare impianti fotovoltaici o alimentati da altre fonti energetiche rinnovabili, sarà tenuto lo stesso a dare comunicazione all’amministratore di condominio specificando il contenuto del proprio intervento e le modalità di esecuzione, ma non sarà necessaria l’autorizzazione.
Ciò in quanto l’art. 7 della legge 220/2012, che ha introdotto l’art. 1122-bis riporta, tra le altre cose, che:
L’assemblea, non ha motivo di opporsi ma solo di prescrivere determinate regole da seguire, dunque non desistere.
Ti auguro una buona serata.
Buonasera, posso chiedere se posso aprire a porta finestra una finestra che affaccia su un cortile condominiale naturalmente a mie spese senza chiedere l’autorizzazione ai condomini? L’ho gia chiesto a suo tempo e non l’ho potuto fare, chiedo ora se con questa legge nuova posso.
La ringrazio anticipatamente per una risposta celere visto che devo vendere l’appartamento e senza una via di uscita in cortile non ci riesco.
Grazie Rita
Ciao Rita, malgrado la riforma del Condominio abbia rivisto diversi aspetti dello stesso, in merito alla tua domanda non ci sono variazioni sostanziali, rispetto alla precedente negazione da parte del Condominio all’esecuzione del lavoro che avresti voluto realizzare, che possano agevolare la tua esigenza.
Infatti, l’articolo 6 della legge 220/2012, che sostituisce l’articolo 1122 del codice civile – rubricandolo “Opere su parti di proprietà o uso individuale” – esclude che il condomino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
Per decoro architettonico non si intende quel valore solo estetico ma il contesto armonico ed architettonico reso dall’insieme delle strutture ornamentali. D’altronde, se ogni condòmino potesse apportare delle modifiche (per lui di poco conto, ma in un contesto più ampio di portata apprezzabile), l’intero edificio perderebbe l’equilibrio delle forme alterandone anche l’aspetto.
Inoltre, sul cortile condominiale (che può avere molteplici funzioni oltre a dare aria, luce e vedute agli appartamenti che vi gravitano), ai condòmini che già hanno diritto di veduta, con balconi, finestre, ecc., è mantenuto tale diritto ma non potranno eseguire opere di ampliamento o di sfruttamento di quell’area “di tutti” a proprio vantaggio.
Alla luce di quanto sopra, mi spiace doverti dare una notizia negativa. Nulla vieta, però, che tu possa portare la tua richiesta in assemblea, motivandola nei termini che riterrai più rispondenti alla reale condizione che impedirebbe la vendita del tuo immobile, non è escluso che possa essere anche presa in considerazione, ma non è un’obbligatorietà da parte del Condòminio.
Ti auguro una buona giornata.
Ti ringrazio per la veloce e lunga risposta, ma ho gia chiesto ai condomini di prendere in considerazione la mia richiesta per la vendita dell’appartamento, immagina la risposta!!!!!!!! grazie ancora e buona giornata
ciao pina vorrei sapere IL PROPRIETARIO CHE TAGLIA A 2 GIARDINETTI PUO’ CHIEDERE IL PAGAMENTO DEL LAVORO SENZA UNA RICEVUTA REGOLARE VISTO CHE PAGO UNA PERCENTUALE DI AFFITTO IN NERO CONSUMO DI ACQUA X INNAFFIARE DEVO PAGARLO ANCHIOIO FACCIO PULIZIE ALLA SCALA NON FA FATTURA O RICEVUTA REGOLARE
Ciao Luigi, scusami ma non riesco a focalizzare bene la tua domanda.
Correggimi se sbaglio: sei l’inquilino di un immobile, immagino situato a piano terra, il cui giardinetto è stato separato da un muretto (dividendolo così in due) dal proprietario del tuo appartamento.
Mi sembra di capire che le spese per la realizzazione del muretto divisorio siano state chieste a te che, tra le altre cose, riferisci di non avere regolare contratto di locazione, di dover pagare l’acqua (il cui consumo è anche dovuto all’irrigazione di questo giardino), di provvedere tu stesso alla pulizia delle scale, ecc. ecc.
Bene, sarà chiaro anche a te che il tuo rapporto “di locazione” con questo signore non segue certo schemi e regole legali, è tutto improntato sulla reciproca “parola”.
Io non conosco i vostri rapporti, non so se tu puoi o vuoi vantare diritti, se esiste un Condomino o se è una casa indipendente. Di una cosa sono certa: di diritti, rispetto a ciò che scrivi, mi sembra tu ne stia avendo pochi. Pur tuttavia, non saprei da dove iniziare, ritengo di non poterti dare le giuste informazioni con questi pochi elementi che mi hai scritto.
Se ritieni di potermi fornire qualche altro dettaglio ed essere più preciso anche su quelli che mi hai comunicato, mi farebbe piacere poterti dare una mano.
Aspetto tue notizie.
ho un dubbio nel leggere le nuove norme per la detrazione per la ristrutturazione chi sono i “beneficiari” Tutte le persone fisiche che:
• ristrutturano un immobile posseduto a qualsiasi titolo (cioè i proprietari che lo possiedono entro il 31 dicembre 2012 . se ho ben capito , una persona che sta acquista una casa ora da ristrutturare (il 29 maggio 2013 ho sottoscritto il compromesso e il rogito entro luglio 2013),non potrà usufruire del bonus al 50 e/o 65% ? grazie
Ciao Agnese, il bonus per le ristrutturazioni al 50% (prorogato) si riferisce alle spese che saranno sostenute entro il 31 dicembre 2013 per lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento, rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto, dell’impermeabilizzazione delle coperture, ecc., così come previsto dal sotto riportato art. 2 comma 3-l/vicies quater) “ristrutturazione importante di un edificio”:
Da ciò che scrivi, le spese che andrai a sostenere per sistemare l’immobile da ristrutturare che stai acquistando (conservando la documentazione – anche dei pagamenti che devono essere tracciabili – che comprovi che l’intervento è avvenuto in tale arco temporale), possono rientrare nel beneficio di cui trattasi. La legge prevede che se l’immobile viene ceduto è consentito a chi vende di mantenere il vantaggio fiscale per sé.
In merito al titolo di possesso da te accennato, i beneficiari dell’agevolazione sono i proprietari dell’immobile che pagano tali spese. Nulla cambia se la proprietà è detenuta per nuda proprietà, usufrutto, comodato o anche affitto (anche se stento a credere che un inquilino si faccia carico di tali spese, in abitazione non sua, solo per beneficiare dello sgravio del 50% delle spese sostenute e pure da spalmare in dieci anni!). Addirittura, a godere di questo beneficio possono essere anche i familiari conviventi di chiunque possieda o detenga (a qualsiasi dei titoli sopra specificati) l’immobile da ristrutturare. Per questi ultimi è’ importante che i documenti attestanti le spese e i pagamenti siano intestati a loro.
Spero di aver dissipato i tuoi dubbi. Ti auguro un buon fine settimana.
con la nuova legge condominiale posso installare un stufa a pellet portando la canna fumaria sul tetto.Abito in un condominio di 15 appartamenti e il mio è situato al 3 piano.Basta la maggioranza dei condomini
Ciao Giancarlo, partiamo subito dal presupposto che la riforma del Condominio, con decorrenza 18 giugno prossimo, di innovazioni ne ha apportate molteplici, anche in merito alle parti comuni dell’edificio, prestando particolare attenzione anche agli impianti di energia da fonti rinnovabili e sul gravame di questi sulle parti comuni.
Potrei qui ripeterti esattamente quello che già è riportato nel primo link del mio post e non mi sembra il caso, potrai leggerlo tu stesso al paragrafo “I diritti dei condomini: innovazioni e impianti”.
Non essendo io un tecnico non ritengo opportuno darti delle certezze in merito al quesito che mi poni, per le mie competenze posse solo riferirti ciò che prevede la norma in generale ma non per gli specifici casi per i quali, non conoscendo peraltro i dettagli, suggerisco sempre di rivolgersi a dei professionisti del settore.
La norme in materia di installazione di condotti e canne fumarie in atto vieta tassativamente l’installazione di canne fumarie a parete imponendo che le stesse vengano condotte fino al tetto.
Per fare questo, ovviamente, o si può disporre di una canna fumaria condominiale, e allora si fa uso di quella, o puoi installarne una a tue spese che, uscendo sulla facciata, porti i fumi sopra il tetto e non li scarichi direttamente. E’ normale che l’utilizzo della facciata è concesso purché siano rispettate le distanze dai balconi e finestre delle abitazioni sovrastanti, da parte della nuova canna fumaria.
Questo è quanto almeno si evince dall’art.1102 del codice civile (Uso della cosa comune):
Mi spiace non essere riuscita pienamente a fugare i tuoi dubbi.
Buona giornata.
io ho asquistato una stufa a pellet chiedendo l’autorizzazione ai condomini con esito positivo,dopo un mese mi è stato detto di spegnerla che dava cattivi odori (FAGGIO)dall’inquilino di sopra.Adesso mi trovo con una stufa che mi è costata qualche euro.La canna fumaria che devo realizzare passa su un lato condominiale e va a finire sul tetto.Adesso mi trovo con tutti i condomini a favore tranne uno che sarebbe quello che mi a dato il benestare per installarla.grazie
Ed infatti, i motivi per i quali la norma ora vieta di appoggiare sulle pareti esterne il vecchio tubo di almeno due metri di altezza che serviva per i fumi della stufa a pellet, è dovuto anche a questo: le lamentele di chi, magari troppo vicino all’emissione di vapore e di odore subiva un danno che inizialmente non era stato valutato sotto tanti profili.
Che tu abbia contrario solo un condòmino dovrebbe confortarti poiché potrai tranquillamente contare su una maggioranza quasi totalitaria.
Spero che tu per la prossima stagione invernale possa sfruttarla questa stufa!
Se vuoi mi piacerebbe rimanere informata su come andrà.
Ti auguro un buon proseguimento di serata.
grazie e speriamo bene.
Salve PINA circa 2 mesi fa ho modificato la porta del mio box, mi spiego meglio; il mio box aveva un entrata netta di 189 cm,che mi impossibilitava di entrare la mia auto.Ho indietreggiato la porta di 35 cm. portandola all’interno della mia proprietà,per guadagnare lo spazio delle guide della porta basculante.ho guadagnato 14 cm.Tutto questo senza autorizzazione condominiale.Dietro lamentela di qualche condomino l’amministratore mi ha invitato a ripristinare il tutto.Ho ignorato la cosa.A cosa vado incontro?
Buonasera Antonio, non conoscendo esattamente cosa prevede il tuo regolamento di condominio in merito a simili iniziative, per il momento la mia risposta alla tua domanda prendila come una conversazione tra amici.
Ti faccio un esempio pratico: se sul tuo regolamento ci fosse scritto che qualsiasi modifica al fabbricato o parti di esso, anche se non sostanziali per l’estetica o l’architettura esteriore, dovrà essere autorizzata dall’amministratore e/o dall’assemblea, diciamo che la cosa migliore sarebbe stata quella di munirsi della dovuta autorizzazione.
Anche se da ciò che scrivi non sembra tu abbia creato un danno al fabbricato o alla sua estetica, un ampliamento della porta del box, benchè minimo, potrebbe alterare le linee architettoniche del corpo di fabbrica in cui esso è ubicato e chiunque del Condominio può investire l’amministratore dell’onere di chiedere lumi o, nella peggiore delle ipotesi, esigere il ripristino della cosa modificata.
Ovviamente, al momento, l’amministratore o chiunque altro non può costringerti con la forza, diciamo che potremmo definirla una fase interlocutoria e, se ci saprai fare, spiegando le tue motivazioni nella maniera più naturale, potresti anche ottenere un’autorizzazione a posteriori (che sarebbe da parte del Condominio una sorta di agevolazione a rendere!) ed eviteresti l’inevitabile azione legale che il Condominio dovrà intentare per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi.
Sarebbe meglio giungere ad un accordo preventivo con l’amministratore o l’assemblea in quanto, se ci dovessero essere i presupposti per arrivare alla citazione, dopo potresti pure subire qualche condanna alle spese e non mi pare auspicabile.
Fai capire loro che non è stata lesa la stabilità del palazzo, che hai adottato tutte le cautele del caso, scusati con loro per questo “abuso”, magari fai fare un sopralluogo ad un loro tecnico così, rendendosi conto che sarebbe solo un atto persecutorio, potrebbero anche desistere dal continuare in questa controversia.
Mi piacerebbe sapere come andrà a finire (spero bene naturalmente!).
Ti auguro una buona serata.
Grazie per la risposta.ti chiedo; se il condominio mi vuole fare causa, a decidere è la maggioranza o puo anche autonomamente decidere l’amministratore,naturalmente sollecitato da qualche condomino.
Grazie di cosa? La risposta è dovuta e per me è anche un piacere. Peccato che non sempre siano foriere di buone notizie!
Ed infatti, circa la tua domanda inizio subito col dirti che in merito all’amministratore di Condominio sono stati rivisti gli articoli del codice civile 1130 e 1131 il quale ultimo, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, consente all’amministratore, avendo la rappresentanza dei partecipanti, di agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.
Pertanto, l’art. 1131 c.c., come riformulato dalla legge n. 220/2012, legittima l’amministratore ad agire in giudizio nell’ambito delle attribuzioni demandategli dall’art. 1130 c.c. nel quale, tra le tante cose, è previsto pure che deve fare osservare il regolamento di condominio e disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini, ecc. ecc.
Una notizia che forse potrebbe rassicurarti è che prima di arrivare in giudizio c’è l’obbligo della mediazione in relazione alle controversie in materia di condominio che, in sintesi, è una sorta di preambolo al successivo giudizio, una fase di mediazione appunto che dovrebbe servire a non andare in giudizio ma a comporre la cosa in modo stragiudiziale. Se non ci si mette d’accordo in questa fase, rimanendo i presupposti, si instaurerà in ogni caso.
E’ stato introdotto dall’art. 71 quater che evito di trascriverti qui visto che lo puoi leggere tu stesso nel capitoletto “L’amministratore di condominio” che ho linkato nel mio post.
Mi piacerebbe sapere come andrà a finire.
Intanto, ti auguro un buon pomeriggio.
Mio figlio ha comperato un monolocale in un condominio composto da:
2 appartamenti di circa 70 mq;
1 fondo commerciale di circa 70 mq;
3 monolocali di 28 mq.
Dopo l’acquisto è venuto a sapere che il condominio non ha un amministratore e non esistono nemmeno tabelle millesimali.
Ora uno dei condomini, proprietario di uno degli appartamenti più grandi, ci ha comunicato che c’è il tetto da rifare e che vogliono dividere le spese per numero di condomini e non per metri quadri.
Trovando ingiusta la cosa vorrei sapere come muoverci e se nel nuovo regolamento condominiale è previsto qualcosa per chi si trova in queste situazioni.
Ovviamente i proprietari degli immobili più grandi non hanno interesse a che siano fatte delle tabelle condominiali.
grazie per tutte le informazioni che potrete darci
Ciao Venerina, inizio subito col dire che i numeri delle unità immobiliari da te indicati, proprio in base alla nuova riforma del Condominio, non prevedono l’obbligo di predisporre il regolamento condominiale, ma ciò non impedisce, a chi ritiene di essere legittimato all’azione giudiziaria di accertamento per la lesione dei propri diritti – poiché non vengono rispettati in via generale i criteri di ripartizione delle spese condominiali in danno di chi, come fai rilevare tu stessa, ha meno proprietà degli altri – di chiedere giudizialmente con una citazione la formazione delle tabelle.
Questo presuppone però dei costi che, se vale la pena ad evitare di dover pagare vita natural durante delle spese eccessive rispetto ai propri millesimi (che poi corrisponderebbero orientativamente ai metri quadrati di proprietà), ben vengano, altrimenti credo sia necessaria una giusta valutazione.
Solitamente, in mancanza di tabelle millesimali, il regolare svolgimento dell’attività di gestione condominiale non viene pregiudicata, ciò in quanto i condòmini ai fini della ripartizione delle spese possono accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purché sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (art. 1123 c.c.) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle.
L’art. 1123, per opportunità lo riporto qui di seguito:
Suggerirei, prima di agire in giudizio, di chiedere al Condominio ovvero agli altri proprietari di immobili, con una lettera al fine in cui si indica chiaramente l’oggetto di richiesta, la redazione delle necessarie tabelle di Condomino e, solo in casa di espresso diniego e/o di mancato riscontro, ricorrere al Giudice. E’ nelle tue facoltà.
Spero di esserti stata utile.
Ti auguro una buona serata.
Ciao Pina e scusa il ritardo con cui rispondo al tuo gentile invito di integrare la mia precedente domanda, la data dell’assemblea è per il 10/6/2013. Spero che la tua risposta arrivi in tempo… Comunque grazie per la tua disponibilità.
Buonasera Gianfranco, non scusarti di alcun ritardo, posso comprenderne i motivi.
Che dire: un tempismo invidiabile! Il 18 giugno entra in vigore la riforma del Condominio e la vostra convocazione di assemblea è per il 10 giugno. Cerchiamo di capirne i motivi (sempre che ve ne siano), ma da una prima analisi tra la passata normativa e la nuova riforma condominiale, in merito a questo argomento, tranne qualche dettaglio che non mi pare possa interessare il tuo quesito, non vi sono delle sostanziali novità.
E’ pacifico, da ciò che scrivi, che l’intenzione dell’assemblea è quella di accettare le dimissioni dell’amministratore, pertanto non entreremo nel merito della vicenda né sottilizzeremo sui numeri che, alla fin fine, vi troverebbe comunque tutti d’accordo. Chi avrebbe interesse a trattenere alle sue funzioni un amministratore che non ha più intenzione di gestire il Condominio, indipendentemente dai motivi che ne avrebbero determinato le dimissioni?
Detto questo, pur trattandosi di dimissioni irrevocabili, l’assemblea, che nella medesima convocazione è chiamata pure alla nomina del nuovo amministratore, deve seguire quanto stabilito dal secondo comma dell’articolo 1136 (che non è stato modificato dalla riforma del Condominio), che stabilisce generalmente la validità delle deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Tale maggioranza è sempre richiesta, ai sensi del quarto comma del nuovo articolo 1136, per deliberazioni concernenti appunto la nomina e la revoca dell’amministratore.
Per fornirti maggiori dettagli, riporto integralmente la parte del testo dell’art. 1136 che può esserti utile:
Te l’ho fatta sudare questa risposta, ma alla fine ce l’abbiamo fatta! (Scherzo naturalmente).
Un saluto.
Il mio box auto, sovrastato da una rampa di discesa al piano seminterrato dalla pendenza del 20%, (sito al piano seminterrato da oltre 35 anni nel condominio dove abito), in tempi successivi al suo acquisto ed utilizzo, ha subito una modifica nei confini. Lungo il confine a nord è sorto, cioè, un nuovo condominio e a seguito di quest’evento il mio box è stato interessato da infiltrazioni d’acqua, che ovviamente mi causano non pochi disagi. Sono anni che lamento l’inconveniente, il mio amministratore ha fatto eseguire dei lavori sulla rampa di discesa, che non hanno risolto nulla. Più volte sono intervenuti inutilmente tecnici per effettuare le valutazioni del caso, non ultimo un tecnico mandato dal condominio confinante, il quale ha asserito che tra il muro di contenimento di quel condominio e il muro di contenimento del mio condominio è stata lasciata un’intercapedine che assorbe acqua piovana, la trattiene e non la lascia defluire, se non attraverso il mio box. Appurato questo, però, niente avviene spontaneamente e tutto rimane come prima! Ora, la domanda è: cosa m’è concesso di fare per far valere il mio diritto ad avere un box come si deve? E’ mai possibile che devo intraprendere un’azione legale, che come si sa dura parecchi anni e che mi costa duri sacrifici economici? La nuova riforma condominiale contempla qualcosa in merito? Grazie
Ciao Grazia, il problema che esponi credo non si possa risolvere con una riforma condominiale, ma con una riforma culturale e, mentre la prima si può sfornare in breve tempo, la seconda necessita di molto tempo e forse non sarà nemmeno sufficiente.
Dopo questo sfogo, condiviso e condivisibile col tuo, passo a qualcos’altro in comune: una domanda giudiziale per il riconoscimento dei propri diritti. Questo è quanto ho dovuto proporre io per un problema analogo.
Trattandosi però di una domanda specifica e analitica, non me la sento di buttarti giù una risposta avventata, ritengo sia utile per te rivolgerti ad un professionista a te vicino che intanto ti dia contezza dell’entità del danno e anche i margini per valutare l’opportunità che tu possa intraprendere un’azione legale, certo, con tutti i costi e le lungaggini che tale iniziativa implica.
Mi spiace che sia toccato proprio a me doverti dare questa deludente risposta!
Spero tu possa risolvere la situazione “pacificamente”, magari con un legale inizia a fare una lettera e chissà, potresti anche ottenere un sollecito e fattivo riscontro!
Ti auguro una buona serata.
Gent.ma Pina Teresa Lontri, grazie di cuore per avermi risposto, e in modo così tanto chiaro e “partecipativo”. Mi parli di “domanda giudiziale per il riconoscimento dei propri diritti”, che penso sia un preciso procedimento tecnico, o quant’altro, da intraprendere. Scusa la mia completa ignoranza in materia, ma in cosa consiste precisamente? Posso avanzarla in proprio questa domanda o deve essere stilata da un professionista legale, (come temo) e che come mi dici devo interpellare cmq per la valutazione dell’entità del danno e l’opportunità d’intraprendere l’azione legale vera e propria? Buona serata a te e ancora mille grazie per l’attenzione che mi hai dedicato.
Buonasera Grazia, rispondere a chiunque presti attenzione a ciò che scrivo, visto che l’intento con cui è nato il mio sito voleva e vuole essere proprio quello di dare un sostegno informativo e divulgativo di nozioni utili per potersi difendere, o quanto meno provare a conoscere qualche elemento di tutela, mi sembra il minimo e lo ritengo dovuto.
Sintetizzando quella sequela di parole in una sola: citazione, credo che il senso non cambierà e ciò che temevi purtroppo si concretizzerà. Ebbene sì, si tratta di intentare una vera e propria causa per richiedere un provvedimento del giudice e, per farlo, occorre un legale.
Il suggerimento di una preventiva valutazione del danno muove dalla circostanza che, prima di promuovere un giudizio vanno valutati i pro e i contro e, non conoscendo io l’entità del danno che lamenti e nemmeno se vi possono essere margini per un esito positivo della domanda in giudizio, sarebbe preferibile rivolgersi ad un tecnico di fiducia (geometra, ingegnere, ecc.) per quantificare il danno che hai subito e che continui a subire e, con un avvocato, accertare pure se vi possono essere i presupposti per ottenere i danni che al momento tutto questo ti ha cagionato.
Se ritieni che l’amministratore del tuo Condominio abbia fatto tutto ciò che era possibile fare senza riuscire a risolvere il problema, a questo punto non ti resta che affidarti a dei professionisti che, se dovessero invece riscontrare delle inadempienze nell’operato dell’amministratore o in qualche anomalia nella costruzione del fabbricato edificato successivamente al tuo, saranno loro a chiamare in causa i responsabili per quanto di loro competenza.
So che affrontare spese legali è dispendioso e anche demotivante per i tempi, ma rimanere con il danno che col passare del tempo, se non eliminato, potrebbe anche assumere aspetti più gravi, non credo sia la migliore delle scelte.
Fai i tuoi conti preventivi e, dopo attenta valutazione, decidi se procedere o meno.
Sono sempre foriera di cattive notizie, vero?
Spero me ne possa dare qualcuna migliore tu non appena risolverai il tuo problema. Te lo auguro.
Un saluto.
Gent.ma Pina Lontri, Le scrivo per avere un consiglio su un problema di condominio. Siamo 5 proprietari di villette a schiera. Abbiamo deciso di installare un cancello automatico all’entrata del viale comune per vari motivi che non sto ad elencare. Tuttavia, tra di noi, c’è un condomino che da anni si è richiuso in casa e non intende pagare le sue quote che spesso e volentieri sono divise tra 4. Gli altri inquilini vorrebbero consegnare al condomino non pagante le chiavi del cancello per il solo accesso pedonale. Io ritengo che, oltre a cio’, sia necessario sottoscrivere una scrittura privata da far firmare all’inquilino non pagante in cui diamo atto del “prestito”. La somma è considerevole. Ha consigli in merito? Le sarei enormemente grata.
Ciao Ines, è chiaro da ciò che scrivi che questo cancello dovrebbe essere installato su un viale comune che, inutile dirlo, interessa le cinque unità immobiliari.
Non specifichi nulla in merito alla servitù di questo viale comune che, a rigor di logica, dovrebbe favorire l’accesso alle varie villette e immagino pure ai posti auto delle stesse.
Altra cosa che mi sembra chiara è che esiste già un Condominio istituito e dunque dovrebbe esserci anche un amministratore che tu non citi affatto, come se tutto venisse stabilito da voi condòmini e non sulla base di deliberazioni e similari.
Dico questo poiché non è accettabile che uno dei condòmini si isoli per anni e, pur godendo dei servizi comuni (luce vialetto, pulizia, ecc.), si rifiuti di pagare le proprie quote condominiali. E, anzi, in merito a questo, ci sarebbe anche da verificare cosa è previsto dalle vostre tabelle millesimali e/o dal vostro regolamento di condominio in merito alla ripartizione delle spese in generale. E’ veramente strano che non abbiate mai intentato un’azione nei confronti di questo condòmino moroso lasciando correre la cosa come fosse una normalità.
Posso comprendere eventuali difficoltà economiche, laddove ci fossero, ma se il suo comportamento è solo prepotente, il discorso cambia.
Sarebbe il caso di sapere se o meno esiste un amministratore nel vostro Condominio in quanto, una scelta come quella di apportare un’innovazione che comporta una spera gravosa, necessita di regolari convocazioni assembleari e di conseguenziali deliberazioni che poi, se occorre, potrebbero essere o meno impugnate da chi non è d’accordo con l’operato della maggioranza. Ed ancora, quando un’opera o un manufatto ha una utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa ma, se l’utilizzazione separata non è possibile (dal cancello ci dovrà passare pure il condòmino moroso), l’installazione del cancello non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata (e qui torna la presenza di un amministratore che convochi le assemblee ritualmente), non ne sopporti integralmente la spesa.
Quanto detto sopra è previsto dall’art. 1121 del c.c., che aggiunge pure che i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Ti suggerisco, inoltre, di leggere attentamente i primi due link del mio post dove si parla delle parti comuni dell’edificio e più esattamente “i diritti dei condomini: innovazioni e impianti”. Forse potrebbe esserti utile questo passaggio:
Collocare un cancello è certamente un miglioramento della sicurezza, o no?
Fammi sapere.
Ti auguro una buona serata.
Salve, vivo in un condominio di 8 abitazioni con corte esclusiva di circa 230mq. sarei interessato ad ampliare il 20% in base al piano casa,volevo sapere se posso farlo e con quale maggioranza visto che dovrei aderirmi sulla parte comune dell’edificio mi da qualche vantaggio la nuova riforma del condominio? Saluti e buona domenica
Ciao Angelo, purtroppo non posso esserti d’aiuto; su un argomento così tecnico mi arrendo, non mi sento preparata e non vorrei darti informazioni avventate.
In merito invece a ciò che prevede la riforma del Condominio sulle parti comuni dell’edificio e sulle maggioranze necessarie per eventuali deliberazioni, perché tu possa farti un’idea di ciò che ti è consentito o meno, ti suggerisco di leggere i primi due link del mio post che certamente potranno essere più esaustivi di una sintetica risposta.
Comunque, gli articoli che potrebbero venirti utili e che, per opportunità ritrascrivo, sono i seguenti:
Altro articolo che potrebbe riguardarti è il 6, che sostituisce l’articolo 1122 del codice civile – rubricandolo “Opere su parti di proprietà o uso individuale” – escludendo che il condomino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
Il tema Condominio è molto complesso e articolato: sono sempre del parere che per alcune risposte sia necessario verificare nel dettaglio il caso specifico e, a distanza e con elementi sommari, non è sempre facile, a meno di non dover dare una risposta generica e non mi pare sia questo il caso.
Spero di essere riuscita in parte a fornirti almeno qualche elemento normativo da cui attingere.
Buona serata.
Salve,vorrei fare un quesito in merito ad un pergolato da fare: lateralmente al palazzo ho un giardino di proprietà, di cui si affacciano due piani uno è il mio (secondo piano) e l’altro di un condomine (primo piano) vorrei realizzare un pergolato di 7mt.x3mt. , da premettere che la profondità laterale del palazzo e di 16 mt.poco piu’ di cui affacciano due balconi e una finestra per piano, il pergolato lo dovrei realizzare sotto al balcone piccolo che è di 2mq. circa posso realizzarlo? ho problemi con il proprietario del primo piano?
Ciao Angelo, i tuoi quesiti sono sempre molto … personali e sono costretta a risponderti come ho già fatto precedentemente. Esistono tra l’altro vari tipi di pergolato, alcuni dei quali sottostanno anche al rispetto di distanze legali e non posso aiutarti. Mi spiace.
Ti auguro un buon fine settimana.
sono titolare di una impresa di pulizie, e gestisco molti condomini, leggendo gli articoli, vedo che lei è contraria al conto corrente obbligatorio, potrebbe andare bene se l’amministratore fosse onesto, come una buona parte dei mie clienti, ma tra di loro ci sono un paio che intascano le quote condominiali, e quando porto le fatture dicono che i condomini non pagano e io aspetto mesi e mesi per incassare poi degli acconti, invece con il conto corrente penso che far sparire soldi e più difficile
Ciao Vincenzo, mi permetto il tu e spero non ti dispiaccia!
Il tuo disappunto e la tua osservazione sono anche giusti – dal punto di vista del creditore e/o del prestatore di servizi -, ma la mia considerazione era dovuta al fatto che per i condòmini le spese per l’istituzione di un conto corrente, così come anche per la polizza assicurativa prevista dalla riforma del Condominio di cui dovrà dotarsi l’amministratore (anche questa a spese dei condòmini), sarebbero motivo di ulteriore aggravio economico e, visti i tempi, non si auspica per nessuno.
Ciò che fai rilevare tu è legittimo, ma in realtà il creditore, indipendentemente dalla buona fede dell’amministratore, ha lo stesso gli strumenti per rivalersi sul committente e lo farebbe nel momento in cui non ritiene soddisfatte le sue spettanze.
In ogni caso, con o senza conto corrente intestato al Condominio, il creditore, prima di recuperare le somme vantate – mediante pignoramento o similari – dovrebbe intanto proporre la domanda giudiziale per l’attribuzione delle stesse e, prima ancora, è pacifico che invii almeno una raccomandata al Condominio debitore per la cosiddetta messa in mora o solo per chiedere che gli vengano corrisposte le somme da lui vantate.
Considerato che l’amministratore ha l’obbligo di informare l’assemblea di ogni istanza che viene formulata al Condominio da lui amministrato, ancor più se si tratta di insoluti, è certo che i condòmini per primi, nel momento in cui vengono chiamati ad approvare i bilanci, sono messi a conoscenza di eventuali posizioni debitorie e dunque anche di comportamenti scorretti dell’amministratore e nulla impedisce loro di correre ai ripari o di prendere i dovuti provvedimenti di chiunque si sia reso negligente.
Se poi si vuole fare gli gnorri (magari perché si è morosi), facendo finta di non vedere o sapere che il proprio Condominio ha dei debiti nei confronti di terzi e/o prestatori di servizi, approvando il bilancio così com’è, anche questo non è vietato, ma ci si assume le proprie responsabilità che, lasciamelo dire, a questo punto non credo dipendano dall’amministratore.
La mia contrarietà muove solo da questo, ma sono felice che mi abbia fornito anche la tua attenta valutazione. Leggere l’osservazione resa da altri punti di vista è sempre motivo di arricchimento culturale.
Ti ringrazio per il tuo intervento e spero di essere riuscita a rendere meglio il mio pensiero.
Buona domenica.
Nella prossima riunione di condominio sono all’ordine del giorno le dimissioni irrevocabili dell’amministratore, peraltro, coincidenti con la scadenza annuale.
Trattandosi di dimissioni irrevocabili, quindi, di una presa d’atto, è necessaria la maggioranza qualificata ?
Se è sufficiente la maggioranza semplice per la presa d’atto delle dimissioni, come si fa a nominare il nuovo amministratore visto che al punto successivo dell’ordine del giorno c’è la nomina del nuovo amministratore ?
Basta la maggioranza semplice ? Ti ringrazio
Ciao Gianfranco, prima di risponderti, considerato che a me preme essere “puntuale” (leggi pure pignola), mi sarebbe utile sapere se questa convocazione di assemblea è fissata già oltre la data in cui entra in vigore la riforma del Condominio che, come saprai anche tu, decorre dal 18 giugno c.a..
Aspetto tue notizie. Intanto, ti auguro una buona giornata.
Salve
avrei necesita di un consiglio perche’ da qualche anno ho installato il climatizzatore la cui pompa e’ posizionata nella parete esterna del mio appartamento e il tubo di scarico dell’acqua e’ inserito nello scarico dell’acqua piovana ,per cui quelle poche volte che utlizzo per riscaldare o meglio raffreddare l’acqua fuoriesce dove normalmente esce l’acqua piovana. Il condomino che ha il garage accanto allo scarico ha cominciato ad avanzare ipotesi di umidita’ al suo garage per colpa del mio scarico di acqua quando di norma si sa che durante il periodo invernale ci sono copiose precipitazioni e di certo nn posso rispondere io di questo (ammesso che abbia davvero questa umidita’!!! Io nn l’ho vista!). La mia domanda e’ questa: come devo comportarmi? E come posso fare azzittire questo sciacallo?
Grazie
Maria
Ciao Maria, i Condomìni presentano anche questi inconvenienti, purtroppo.
Certo, l’ipotesi avanzata dal condòmino che l’artefice dell’umidità al suo garage dipenda solo ed unicamente o prevalentemente da quel po’ di stillicidio provocato dalla condensa del tuo condizionatore, mi sembra proprio azzardata. E, comunque, dovrebbe provarlo e questo presuppone una domanda giudiziale per l’accertamento, previa perizia tecnica d’ufficio, del problema che lamenta.
Ciò nonostante, vorrei farti presente che, malgrado sia una prassi comune quella di convogliare lo stillicidio provocato dalla condensa del condizionatore nello scarico pluviale o peggio liberamente, non è consentito dalla legge e più esattamente dall’art. 1102 del codice civile.
Quando si installa un climatizzatore, se non c’è un impianto idraulico del locale a servizio, il gocciolamento della condensa dev’essere convogliato in appositi recipienti, anche di plastica, posti sui balconi che, periodicamente o prima che trabocchino, vanno svuotati. Non è consentito il convogliamento nel pluviale condominiale, maggiormente se questo versa nelle immediate adiacenze di altre unità immobiliari. In un contesto condominiale ogni tipo di gocciolamento può provocare un pregiudizio agli altri condomini.
Peraltro, in merito è già stata emessa pure una sentenza del Tribunale di Padova, la n. 352 del 22.02.2011, che ha ritenuto illegittimo il comportamento di un condòmino che aveva introdotto il tubo di scarico della condensa dentro il pluviale alterando, a dire del Tribunale, la cosa comune (il pluviale appunto) che ha la finalità di scaricare solamente acque meteoriche. E visto che il pluviale in edilizia è il condotto verticale che serve a raccogliere l’acqua della grondaia, incanalarla e portarla verso un tombino o un terreno, ti suggerisco di rimediare con dei recipienti da svuotare così da evitare che ti venga sollevata la motivazione che questa è la sua destinazione e che la stai modificando.
La tua considerazione sulle piogge, potrebbe anche essere giusta, ma a quelle non c’è rimedio, al nostro operato sì.
Mi dispiace averti dato una risposta deludente per le tue aspettative, ma le norme vanno rispettate e, se si trovano vicini e/o condòmini … permalosi, vanno rispettate doppiamente.
Evitare le discussioni, quando e se si può, paga sempre e ci consente di vivere più sereni.
A presto.
Grazie Pina per la risposta esaustiva e grazie per l’attenzione che mi hai rivolto!!!
Complimenti per la preparazione impeccabile!!!
Terro’ in considerazione il tuo consiglio anche se prima di togliere il tubo dal pluviale vorrei togliermi qualche sassolino dalla scarpa…del tipo che il gentile condomino utilizza lo spazio pubblico( seppur in parte davanti al suo garage) per parcheggiare tre o quattro autovetture quando si e’ stabilito di parcheggiare una sola autovettura a famiglia…. ed inoltre gia’ da due anni ho chiesto all’amministratore pro-tempore di fare riaprire alcune parti condominiali adibite a giardino date in gestione agli inquilini dei primi piani che hanno chiuso ad uso esclusivo. adesso e’ sopraggiunta la necessita’ della letture del contatore del gas che e’ posizionato proprio ai primi piani e quindi con lettera raccomandata ho fatto presente che non ho piu’ alcuna intenzione di volere quei giardini chiusi. Che ne pensi se, prima di fare la persona perbene e togliere il tubo dal pluviale, cominciassi a far la voce grossa su questi argomenti?
Grazie sempre per l’attenzione e buona giornata.
Buongiorno Maria, grazie di cosa? L’attenzione, oltre ad essere per me un piacere che rivolgo volentieri ai lettori del mio sito, è dovuta. Per me è solo motivo di arricchimento culturale, continuo ad imparare e, credimi, lo scambio di informazioni ed esperienze dal mio punto di vista sono una palestra di vita quotidiana e, come tutto ciò che è pratico, a volte si qualifica meglio di un manuale di diritto!
In merito al “sassolino”, sappi che dal 18 giugno prossimo la riforma del Condominio ha rivisto alcuni aspetti che riguardano le parti comuni dell’edificio e, se leggi la risposta del 2 giugno ad Angelo (in calce a questo post), potrai tu stessa valutare gli aspetti che più ti possono essere utili.
Mi trovi perfettamente d’accordo sul tuo intento di far valere i tuoi diritti, d’altronde, se si pretendono i doveri è giusto che tra questi ultimi e i diritti vi sia un adeguato ed equilibrato contraccambio.
Inoltre, quando si ritiene che i propri diritti siano stati lesi, anche se in quel momento si può essere disponibili a “soprassedere” per evitare rapporti tesi, suggerisco sempre e comunque di provare documentalmente (con una semplice lettera raccomandata in cui si mette per iscritto ogni lamentela datandone il periodo) di essere stati danneggiati da comportamenti non proprio improntati alla diligenza “del buon padre di famiglia”, così almeno da lasciare traccia dell’accaduto; potrebbe essere utile per potersi difendere da eventuali inaspettate iniziative in nostro danno.
Se posso esserti utile e per quanto di mia competenza, non esitare a contattarmi.
Grazie per le parole gentili. Auguro una buona giornata anche a te.
Buongiorno, le volevo chiedere come è possibile disertare un’assemblea convocata solo in prima convocazione il 17/6, per nomina amministratore. Premetto che abito in un condominio che a tutt’oggi è sprovvisto di amministratore e siamo 5 proprietari, ed solo uno ha deciso di mettere il bastone fra le ruote agli altri 4, e visto che dal 18/6 i proprietari devono essere 8, basterebbe spostare la data più avanti, anche se logicamente l’unico che non la vuole spostare è questo proprietario, anche io personalmente non posso incollarmi altre spese in quanto sono disoccupato, separato e devo mantenere 2 figli, attendo almeno una sua buona notizia. Grazie
Ciao, ci diamo del tu che è meglio, magari così riesco pure a darti una buona notizia! (Scherzo naturalmente).
Gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9 rinnova l’articolo 1129 c.c. – rubricato “Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore” apportandovi, tra le altre cose, le seguenti novità:
Questo è quanto era previsto dal secondo comma dell’art. 1136 che, nel nuovo articolo (che in merito non ha cambiato le cose), ha assunto il comma quarto.
L’art. 1136, prima della riforma che entrerà in vigore il 18 giugno prossimo, in merito alla validità della prima convocazione (come leggo nel tuo intervento) si esprimeva così come segue:
Ebbene, sembra piuttosto evidente che la convocazione per il 17 giugno, ovvero appena un giorno prima dell’entrata in vigore della riforma condominiale, risulta artata. Pertanto se, come sostieni, l’esigenza di istituire un amministratore con tanta solerzia e tempestività è solo di un condòmino su cinque, è sufficiente che il 17 giugno non sia presente (in base al vigente articolo 1136 – che subirà modifiche dal 18 giugno) la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio).
Insomma, dovreste invalidare l’assemblea semplicemente non presentandovi. Non è nemmeno necessaria una giustificazione (che in ogni caso non sarebbe dovuta nemmeno se ci fosse un amministratore); se non si è presenti ad un’assemblea, se non si è delegato qualcuno a presenziare al posto nostro e se non si dovesse essere d’accordo alle deliberazioni prese a maggioranza (secondo legge), basta impugnare la delibera, questo è l’unico strumento in mano al condòmino assente.
Per avere qualche argomento in più con altri condòmini che come te non hanno intenzione di istituire la figura dell’amministratore, giacché voi potreste provvedere autonomamente alla gestione del Condominio, trascrivo il primo comma dell’art. 1129 c.c. che chiarisce quando è obbligatorio che il condominio nomini un amministratore.
A questo punto ti suggerisco di intraprendere una campagna di convincimento nei confronti anche degli altri condòmini “dissidenti”. Hai ragione tu: non vale la pena gravarsi di ulteriori spese, maggiormente quando queste sono inutili.
Non ti avrò dato la buona notizia che speravi, ma forse discreta sì! Buon pomeriggio.
L’amministratore mi ha detto che nonostante la Riforma del Condominio , anche dopo il 18 giugno, non posso staccarmi e dall’acqua calda centralizzata (che viene erogata dalle ore 06 alle ore 24) e dal riscaldamento centralizzato (con orari assurdi e in più hanno rifiutato anche le valvole termostatiche) perchè il recolamento di condominio (chiamato contrattuale), che ho trovato quando ho comprato l’appartamento, lo vieta.
Grazie
Ciao Giuliano, come ho già avuto modo di scrivere in altre risposte di analogo contenuto, tra i principali profili della riforma c’è la specifica previsione delle condizioni che giustifichino il distacco del singolo condòmino dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
L’art. 3 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 – tra l’altro linkata nel mio post – (inteso a sostituire l’art. 1118 del codice civile in merito) recita:
Quest’ultimo comma, tra tutti i cambiamenti previsti dalla riforma di cui trattasi, non è stato contemplato. Pertanto, quando un divieto di rinuncia ai servizi comuni è contenuto in termini tassativi nel regolamento condominiale contrattuale, può essere autorizzato solo con il consenso di tutti i condomini.
Resta inteso, però, che staccarsi da un impianto centralizzato resta un diritto che, ovviamente, presuppone degli obblighi e, come detto sopra, questi sono rappresentati sia dalla preventiva verifica della fattibilità di tale distacco (che non provochi appunto notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini) e sia dalla corresponsione comunque di tutti costi necessari per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Se volessi procedere al distacco – considerato pure che l’orientamento è quello di preferire il mantenimento degli impianti termici centralizzati (per evitare che se ne creino diversi e molteplici separati) – dovrai procurarti una relazione tecnica rilasciata da un professionista abilitato che attesti che tale procedura è realizzabile se ed in quanto sussistono motivi tecnici o di forza maggiore che la giustificano.
Recentemente ho letto della sentenza di Cassazione n. 5331 del 3 aprile 2012 che si è espressa in merito al diniego ad un condòmino di staccarsi dall’impianto di riscaldamento malgrado avesse provveduto a farlo senza alcun aggravio per i restanti condòmini.
Questa sentenza, indipendentemente da tutto, sembra sancire il diritto dei singoli condòmini al distacco dagli impianti centrali, anche se vietato dal regolamento condominiale o negato dall’assemblea condominiale.
Inoltre, visto che l’art. 1138 del codice civile, come modificato dalla legge 220/2012, in merito al regolamento di condominio riferisce, tra le altre cose, che “…ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 [Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio] ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107 …”, se dovessi ritenerlo utile, prendi in considerazione la possibilità, insieme a qualche altro condòmino, di rivedere questo regolamento “restrittivo”.
Sarà chiaro anche a te che il tema è molto ma molto articolato: riuscire a rendere una risposta “lineare” e sintetica non è semplice. Spero di non averti confuso le idee o peggio complicato la vita.
Buona serata.
Vorrei una risposta a questo quesito: ho una casa vuota, che attendò di vendere c’è qualcosa di nuovo sulla riforma dei condomini in merito al riscaldamento? Posso far piombare i caloriferi e pagare meno? Fino ad ora mi è’ stato consentito da un’amministrato re ma quando è’ stato sostituito il nuovo mi ha fatto pagare tutto anche gli arretrati anche se non ho usufruito del riscaldamento Grazie Ada Maria Conti
Ciao Ada Maria, noto che il problema riscaldamento sta a cuore a tantissimi lettori.
Proprio ieri ho risposto ad una domanda simile e, nello specifico, su come staccarsi dall’impianto condominiale di riscaldamento. Vedo di riassumerla e di renderla pertinente al tuo caso.
Iniziamo subito col dire che i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il riscaldamento sono beni comuni se destinati all’uso di tutti, e l’uso è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo diverse disposizioni. In caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l’impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, a meno che non vi siano diverse normative di settore in materia di reti pubbliche.
Tra i principali profili della riforma c’è la specifica previsione delle condizioni che giustifichino il distacco del singolo condòmino dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
L’art. 3 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 – tra l’altro linkata nel mio post – (inteso a sostituire l’art. 1118 del codice civile in merito) recita:
Aggiunge che:
Non so cosa ti abbia fatto pagare l’amministratore a titolo di arretrati, ma è certo che dal 18 giugno 2013, senza che per questo si debba fare ricorso a sentenze di Cassazione (dunque a giudizi da intentare per il riconoscimento o meno di un proprio diritto), laddove dovessi decidere di distaccarti dall’impianto centralizzato di riscaldamento, se questo distacco è possibile, cioè non procura notevoli squilibri di funzionamento e non accresce le spese degli altri condòmini, saresti tenuta solo a corrispondere le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Se dovessimo poi attenerci alle sentenze di Cassazione di cui sopra, peraltro decise antecedentemente alla nuova norma, è pacifico che certe spese, come l’acquisto del gasolio (pur con i dovuti distinguo meglio sopra indicati), non vanno pagate.
Spero di non averti annoiata con articoli e leggi varie, ma ho preferito riportare stralci della norma così che tu possa avere anche dei riferimenti normativi utili in assemblea o per ciò che ti dovesse servire.
Una buona serata e un buon fine settimana.
Buonasera, il mio vicino di casa vuole imbiancare le scale, il vano lavanderia e il corridoio che porta alle cantine e ai garage di tutti i condomini, ma non ai miei.
Vorrei sapere come vanno divise le spese. Perchè il nostro amministratore, anche per le parti comuni, divide tutto in millesimi. La nuova normativa cosa prevede?
Grazie della risposta Barbara
Ciao Barbara, intanto mi domando perché la decisione di tinteggiare le parti condominiali che descrivi dovrebbe essere del tuo vicino e, a quanto pare, non anche la tua o della cosiddetta maggioranza, stante che le decisioni vanno prese a maggioranza.
Prima di poter esprimere un parere, sarebbe il caso di approfondire meglio quali di quelle che elenchi sono o meno parti comuni. Questo lo puoi verificare nelle tabelle millesimali applicate e nelle varie ripartizioni.
In merito invece alla divisione delle spese per le parti comuni, scrivi che l’amministratore del tuo Condominio le divide in millesimi. Non conosco le vostre tabelle millesimali, ma dovresti controllare in queste ultime come e quali sono le spese da distribuire per millesimi; a volte si stabilisce (sempre prevedendolo nella stesura delle tabelle millesimali) che alcune spese si conteggino pro capite (a persona) e non pro quota (per millesimi di proprietà), ma sono delle condizioni già scritte e stabilite nel regolamento e nelle tabelle millesimali che, ovviamente, io non conosco.
Al momento, dagli elementi in mio possesso, non riesco a darti una risposta esaustiva e non vorrei dirti qualcosa di errato. Se ritieni di poter puntualizzare qualche altro dettaglio sarò felice di darti le informazioni che ti servono.
Aspetto tue notizie e ti auguro un buon proseguimento di serata.
Salve oggi ho ricevuta richiesta dal amministratore di dare certificato di residenza con tutti dati dei miei figli minori..cosa che ho costato non è un necessaria affatto ..vorrei avere conferma da lei visto che sono minori e come madre tengo a la loro privacy..attenti saluti grazie
Buongiorno. In effetti il tuo amministratore è stato un po’ troppo solerte nel chiedere il certificato di residenza in cui (oltre a ciò che necessita in questo caso ovvero ai dati del proprietario e/o dell’usufruttuario e/o del comodatario ecc.) vi sono riportate informazioni non utili ad ottemperare a quanto è previsto all’art. 10 comma 6 della Riforma del Condominio – Legge n. 220 dell’11.12.2012 (Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17.12.2012):
Invero, quasi tutti gli amministratori di Condominio stanno predisponendo o si stanno munendo di schede al fine (facilmente reperibili anche sul Web) da fare avere a tutti i condòmini che, ovviamente, avranno cura di restituire debitamente compilate e complete delle informazioni richieste.
Confermo, comunque, che i dati da indicare sono quelli riferiti: alle generalità del o dei proprietari; del titolare o titolari dei diritti reali e personali di godimento (usufrutto, comodato, locazione, ecc.); i dati catastali dell’immobile e i dati relativi alle condizioni di sicurezza.
Ti auguro una buona giornata.
Buongiorno sig pina grazie delle sua tempestiva risposta ..allora mi conferma che lui ha il diritto di avere dati espliciti come codice fiscale etc dei miei figli minori?! Grazie ancora della sua attenzione..gentili saluti e buon proseguimento grazie
No, come ti dicevo, non ha diritto ad avere i dati anagrafici dei vostri figli ma solo di chi risulta proprietario (a vario titolo) dell’immobile.
Cordialmente.
Grazie ancora x l’esaudiente e tempestiva risposta farò presente le leggi da lei fornite ; ..sono felicissima che la tutela dei miei figli sia ultimamente mio sacrosanto diritto così come la loro privacy ; grazie mille nuovamente x la sua attenzione gli auguroa buona giornata ed un sereno weekend ;buon proseguimento ..attenti saluti Dana
Questo vuol dire che potrò installare tutti i pannelli solari che voglio sul tetto condominiale? Ma non metto in difficoltà tutti i condomini che in futuro volessero installare un loro impianto?
Alba
Ciao Alba, la tua domanda mi ha strappato un sorriso: ho immaginato la tua “sete” di espansione sull’intero fabbricato che abiti!
Devo deluderti: no, il fatto che la legge 220/2012 (tra l’altro linkata nel mio post), inserisca alcune novità importanti, come la possibilità (con una maggioranza degli intervenuti e 2/3 dei millesimi, dunque meno elevata di quella prevista attualmente dal codice) di introdurre particolari innovazioni, come l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque da fonte rinnovabile, non vuole dire che delle parti comuni ci si debba appropriare selvaggiamente.
L’art. 6 di detta legge esclude che il condòmino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. Prevede, altresì, che l’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
Il successivo art. 7 inserisce due nuovi articoli dopo l’articolo 1122 c.c. Il nuovo articolo 1122-bis reca disposizioni su impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (ad esempio le parabole) e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Mi sa che la “conquista” del tetto condominiale dovrà essere rimandata!
Grazie per il tuo intervento. Ti auguro una buona giornata.